Рынок недвижимости Абу-Даби вырос на 160%: как геополитика меняет инвестиционные риски

В первом квартале 2026 года рынок недвижимости Абу-Даби продемонстрировал резкий рост, обновив ключевые показатели по объему сделок и инвестиционной активности, сообщает портал Zawya со ссылкой на данные Центра недвижимости (ADREC). Однако позитивная статистика зафиксирована до начала войны на Ближнем Востоке, которая уже изменила имидж региона и в целом страны. ОАЭ больше не считаются стабильной и безопасной юрисдикцией для инвестиций.

Показатели рынка недвижимости Абу-Даби

Количество сделок на рынке недвижимости Абу-Даби увеличилось в первом квартале 2026 года до 13 518. Общий объем достиг 66 млрд дирхамов ($18 млрд). Это на 160,7% превышает показатель аналогичного периода 2025-го, когда было зарегистрировано 6 896 операций на 25,31 млрд  ($6,8 млрд).

Основной вклад обеспечили покупки и продажи, число которых выросло до 8 940 (+134%), а объем составил 50,97 млрд дирхамов, или около $14 млрд (+228,6%). Сегмент ипотечного кредитования продемонстрировал рост на 50% — до 15,03 млрд ($4 млрд).

Наибольшая активность зафиксирована на островах эмирата. Лидировал Худайрият, где объем сделок составил 11,97 млрд дирхамов ($3,26 млрд). Далее следовали Рим — 9,45 млрд ($2,57 млрд), Саадият — 8,8 млрд ($2,39 млрд) и Яс — более 5,5 млрд ($1,50 млрд).

Новые проекты и иностранные инвестиции в недвижимость Абу-Даби

Рынок продолжает увеличиваться на фоне дисбаланса между спросом и предложением. Индекс повторной аренды показал годовой рост на 16% по состоянию на март 2026 года. За три месяца зарегистрировано 16 новых проектов — на 60% больше, чем в первом квартале 2025 года. Ожидается, что к декабрю объем жилого фонда в эмирате увеличится на 10 272, достигнув 325 248 объектов. К 2027 году показатель может вырасти до 333 564.

Объем инвестиций со стороны физических лиц достиг 8,27 млрд дирхамов ($2,2 млрд), увеличившись на 423%. В сделках участвовали инвесторы из 99 стран. Основной объем вложений сосредоточен в инвестиционных зонах, на которые приходится около 84% всех инвестиций. Среди ключевых стран-инвесторов отмечены Великобритания, Индия, Россия, Китай, Иордания, Франция и Египет.

Война на Ближнем Востоке: обострение ситуации в ОАЭ

Текущая динамика не отражает усиливающихся рисков, связанных с обострением ситуации на Ближнем Востоке. С 28 февраля Абу-Даби и другие районы ОАЭ регулярно подвергались атакам ракет и дронов Ирана. Сообщалось о погибших и пострадавших. После ударов и возгорания 3 апреля приостанавливал работу газовый завод Habshan. 5 апреля власти Абу-Даби сообщили о повреждениях на нефтехимическом заводе компании Borouge: упавшие обломки вызвали три пожара. В стране фиксировались инциденты с аэропортами, отелями, торговыми и финансовыми центрами. Одна из ракет упала около круизного лайнера, где находились более 3000 пассажиров. Всего системы противовоздушной обороны ОАЭ перехватили 520 баллистических и 26 крылатых ракет, а также более 2200 беспилотников.

Как конфликт повлиял на рынок недвижимости ОАЭ

Облигации девелоперов ОАЭ резко подешевели, хотя они пытаются убедить инвесторов, что война не разрушит фундамент рынка недвижимости в Дубае и Абу-Даби. Аналитики Goldman Sachs сообщили, что объемы сделок с недвижимостью в ОАЭ в первые 12 дней марта упали на 37% в годовом исчислении и на 49% в месячном. Одновременно на рынке появились точечные скидки, а отдельные агенты говорили о дисконтах в диапазоне 12–15% по некоторым объектам.

Сектор столкнулся с риском внезапного окончания сверхбыстрого кредитного и строительного цикла. Пострадала одна из ключевых основ успеха страны — репутация безопасной гавани для капитала, семейных офисов, экспатов и международных покупателей жилья. Обстрелы снизили прежнюю премию за стабильность, на которой строились инвестиционные истории Дубая и Абу-Даби.

Удары по аэропортам, портам и жилым районам нарушили ощущение исключительной защищенности, а рынок, где значительная часть спроса завязана на иностранный капитал, стал чувствителен не только к ценам и ставкам, но и к геополитическому риску.

Центральный банк ОАЭ 18 марта запустил пакет мер, чтобы поддержать ликвидность и кредитование на фоне военного шока и ухудшения настроений инвесторов. Банкам позволили использовать до 30% резервных средств для поддержки ликвидности и смягчили отдельные правила классификации проблемных кредитов для заемщиков. Параллельно официальный Абу-Даби и крупный бизнес стараются поддержать имидж страны для инвесторов.

Пока рынок не показывает повторения кризиса 2009 года, но инвесторы уже требуют более высокой премии за риск и более внимательно смотрят на ликвидность, сроки вывода проектов и зависимость от внешних покупателей.

Альтернативные направления для инвестиций в недвижимость: Грузия

Грузия и ОАЭ развиваются в разных логиках инвестиционного риска. У Грузии нет масштаба финансово-девелоперской экосистемы Дубая и Абу-Даби, при этом страна не вовлечена в войну на Ближнем Востоке, которая влияет на восприятие эмиратского рынка. Экономика сохраняет рост: в 2025 году реальный ВВП увеличился на 7,5%, число визитов в Грузию достигло 7,8 млн (+5,9%). Показатель туристических поездок повысился на 8,4% — до 5,5 млн, что поддерживает спрос на жильё и курортные проекты.

Профиль безопасности также различается. В Global Terrorism Index 2025 Грузия получила нулевое значение, а в Global Peace Index заняла 109-е место из 163 стран. Это не самый высокий рейтинг миролюбивости, но и не уровень повышенных рисков, характерных для регионов с прямой вовлечённостью в конфликты.

В премиальном сегменте гостиничной недвижимости Грузии спрос превышает предложение, а дефицит качественных проектов поддерживает цены и загрузку. В Батуми постепенно появляются новые проекты luxury-уровня, что отражает расширение предложения на фоне роста туризма и интереса иностранных покупателей.

В ОАЭ девелоперы защищают уже сформированную luxury-систему от геополитической переоценки. В Грузии сегмент элитной недвижимости еще формируется и во многом опирается на ограниченность качественного предложения.

Эксперты International Investment отмечают, что ОАЭ и Грузия не конкурирующие направления, а разные инвестиционные модели. Рынок недвижимости Эмиратов проходит этап переоценки на фоне геополитических рисков. Грузия выглядит альтернативным направлением для капитала, ориентированного на растущий туризм, высокий темп экономического роста и безопасность. Дополнительным фактором остается дефицит качественного luxury-предложения в отдельных нишах, что сохраняет потенциал роста доходности.