Иностранцы уходят с рынка недвижимости Турции: продажи жилья упали на 20%

Активность на рынке недвижимости Турции в марте 2026 года удерживалась за счёт кредитных сделок и первичного сегмента. При этом интерес со стороны иностранных покупателей продолжал снижаться. Институт статистики (TÜİK) отметил и общее сокращение продаж жилья.

Общая динамика рынка жилья Турции

В марте 2026 года в Турции было продано 113 367 объектов жилой недвижимости, что на 2,1% меньше по сравнению с аналогичным месяцем 2025-го. Продажи новостроек увеличились на 1,3% и достигли 35 725. В то же время вторичный сегмент сократился на 3,6% — до 77 642 сделок. В результате структура рынка сохранила устойчивое доминирование существующего жилья, на которое пришлось 68,5% всех договоров. Доля первичного сегмента составила 31,5%.

Ипотечный сегмент и структура сделок с недвижимостью Турции

На фоне общего снижения рынка заметно усилилась роль ипотечных сделок. В марте 2026 года в Турции было оформлено 25 978 продаж с использованием кредитов, что на 35,9% больше, чем годом ранее. Рост этого сегмента стал одним из ключевых факторов, удержавших рынок от более резкого падения, но в структуре рынка подобные продажи заняли лишь 22,9%. Наибольшее число договоров заключены без привлечения ипотеки — 77,1%, но показатели сократились до 87 389 (–9,6%).

Коммерческая недвижимость Турции

Сегмент коммерческой недвижимости в марте 2026 года также показал отрицательную динамику. Общее число сделок снизилось до 13 499 (–10,5%). Продажи новых коммерческих объектов сократились на 5,4% (до 3 787). Вторичный сегмент просел сильнее — до 9 712 сделок (–12,3%).

При этом ипотечные сделки в коммерческом сегменте показали рост: их объём увеличился на 60,1% — до 698. Остальные продажи снизились до 12 801, потеряв 12,6% в годовом выражении.

Иностранные покупатели недвижимости в Турции

Количество сделок с участием иностранных граждан продолжает сокращаться. В марте 2026 года нерезидентам продано 1 353 объекта недвижимости, что на 20% меньше уровня такого же месяца 2025-го. Доля подобных сделок в общем объёме рынка составила 1,2%.

С января по март снижение оказалось ещё заметнее: продажи иностранцам уменьшились на 14,9% — до 4 165. Наибольшая активность среди иностранных покупателей отмечена со стороны граждан России (229), Ирана (130) и Германии (84).

Динамика продаж за три года

Статистика TurkStat показывает, что количество сделок с иностранцами в Турции снижается уже четвертый год. Причем этому предшествовал бум продаж недвижимости, который аналитики связывают с Законом о взаимном признании. Он начал действовать в середине 2012 года и позволил иностранцам приобретать недвижимость в Турции на взаимной основе, поначалу вызвал всплеск спроса. Пик пришелся на 2022 год, когда было продано 67 490 объектов, но затем показатели резко пошли вниз. 

По итогам 2025-го число сделок с иностранцами сократилось на 9,4% относительно 2023-го — до 21 534. Это самый низкий показатель за последние девять лет. Доля продаж зарубежным покупателям составила лишь 1,3% от общего объема. Для сравнения, в 2022 году она достигла 4,5%.

Инвестиции в недвижимость Турции: 30 лет окупаемости

Председатель правления Ассоциации экспортеров услуг в сфере недвижимости (GIGDER) Байрам Текче отметил, что снижение продаж жилья иностранцам за последние три года во многом связано с быстрым ростом цен и замедлением процесса выдачи видов на жительство. В некоторых регионах срок окупаемости инвестиций в недвижимость Турции растянулся до 30 лет и более, что значительно снижает привлекательность страны по сравнению с конкурирующими рынками.

«Мы утратили ценовое преимущество, международные инвесторы в недвижимость обращаются к альтернативным странам, где инвестиции окупаются быстрее», — пояснил он, добавив, что сказывается и отсутствие визовых программ для инвесторов. Он предложил ввести «серебряные» и «золотые» визы, упростив процедуры приобретения недвижимости и административные барьеры. Он также призвал отказаться от практики предоставления гражданства за покупку недвижимости, утверждая, что это поможет изменить негативное общественное мнение.

Мустафа Кемаль Шахин, председатель Ассоциации специалистов по маркетингу и продажам в сфере недвижимости (GAPAS), считает, что необходимо внедрить систему стимулирования в зависимости от региона и продукта, организовать управление процессами приобретения недвижимости иностранными инвесторами из единого центра, а также упростить процедуры регистрации прав на землю, налогообложения и получения вида на жительство.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что привлекательность рынка недвижимости Турции для иностранных инвесторов снизилась на фоне ужесточения правил получения ВНЖ и гражданства, а также высокого уровня инфляции. Номинальный рост доходности наблюдается только в лирах, а в долларовом выражении показатели остаются отрицательными, что снижает интерес к инвестициям в долгосрочной перспективе.

Дополнительное влияние на восприятие рынка оказали последствия разрушительных землетрясений в стране. Вдобавок, после трагедии специалисты зафиксировали масштабные нарушения строительных норм, что усилило осторожность со стороны покупателей.

Март 2026 года соответствует тенденциям последних лет. Рост ипотечных сделок и относительная устойчивость первичного сегмента не смогли компенсировать снижение продаж на вторичном рынке и сокращение активности иностранных покупателей. В результате общий объём сделок остался ниже уровня аналогичного периода прошлого года.