Манила удерживает офисный спрос

Филиппинский офисный рынок вошёл в 2026 год устойчивее, чем другие сегменты недвижимости: вакантность в Метро-Маниле немного снизилась, аренда в ключевых деловых районах осталась стабильной, а сделки поддержали традиционные компании, государственные структуры, центры обслуживания бизнеса и сектор информационных технологий и управления бизнес-процессами. Геополитические риски и дорогая энергия уже сдерживают решения арендаторов, но пока не сломали спрос на качественные офисы.

Офисный рынок выдержал внешний шок

The Manila Times сообщил, что глобальная геополитическая напряжённость пока не нанесла видимого удара по офисному рынку Филиппин: сделки и вакантность остаются стабильными, несмотря на давление со стороны конфликта на Ближнем Востоке, дорогой энергии и более осторожного поведения арендаторов. Для рынка это важный сигнал, потому что офисный сектор оказался устойчивее жилья, гостиниц и части потребительской недвижимости, которые сильнее зависят от инфляции, туризма и настроений домохозяйств.

Стабильность не означает бурного восстановления. Компании арендуют площади осторожнее, чаще выбирают готовые помещения, пытаются сократить капитальные затраты и внимательно считают стоимость электроэнергии, обслуживания и транспорта для сотрудников. Но рынок уже прошёл самый тяжёлый этап после выхода операторов онлайн-гемблинга и массового пересмотра офисных стратегий после пандемии.

Вакантность в Метро-Маниле немного снизилась

Colliers зафиксировала, что в первом квартале 2026 года вакантность офисов в Метро-Маниле снизилась до 19,0% по сравнению с предыдущим кварталом. Консультанты объясняют улучшение стабильной арендной активностью, меньшим объёмом освобождаемых площадей и отсутствием новых завершённых офисных проектов в квартале. Арендные ставки в основных центральных деловых районах в целом оставались стабильными, а здания классов A и Premium в деловом центре Макати показали небольшой рост из-за ограниченного предложения качественных помещений.

Эта картина показывает, что рынок поддерживается не столько дефицитом спроса, сколько временным ограничением нового предложения. Если новые здания массово выйдут на рынок до того, как арендаторы ускорят расширение, вакантность снова может увеличиться. Поэтому текущая стабильность остаётся условной: она зависит от темпов строительства, способности собственников удерживать арендаторов и готовности компаний завершать сделки, а не только изучать варианты.

Традиционные арендаторы стали главным источником сделок

CBRE оценила объём офисных сделок на Филиппинах в первом квартале 2026 года в 178 300 квадратных метров, что на 8% выше квартал к кварталу, но на 19% ниже прошлогоднего уровня. По данным компании, спрос в начале года в основном формировали традиционные компании, хотя средний размер сделки уменьшился; число транзакций выросло до 179, а средняя площадь сделки снизилась до 1 040 квадратных метров. Вакантность в Метро-Маниле, по расчёту CBRE, улучшилась до 19,5% благодаря отсутствию значимых новых вводов и низкому объёму новых освобождённых площадей.

Под традиционными арендаторами обычно понимаются компании вне сектора информационных технологий и управления бизнес-процессами: юридические фирмы, инженерные и строительные компании, финансовые организации, государственные учреждения, профессиональные сервисы и локальный корпоративный сектор. Их роль усилилась, потому что часть международных аутсорсинговых компаний стала осторожнее с расширением, а работодатели всё чаще предпочитают гибкие форматы и меньшие офисы вместо крупных долгосрочных обязательств.

Leechiu видит рост чистого спроса

Leechiu Property Consultants сообщила, что чистое поглощение офисных площадей в первом квартале выросло на 77% год к году, до 133 000 квадратных метров. Валовой спрос составил 234 000 квадратных метров, что на 22% ниже предыдущего квартала и соответствует обычной сезонности начала года. Традиционные арендаторы обеспечили 143 000 квадратных метров, или 61% общего спроса, а сектор информационных технологий и управления бизнес-процессами — 79 000 квадратных метров, или 34%.

Чистое поглощение показывает, насколько занятые площади выросли после вычета освобождённых помещений. Этот показатель важнее валового спроса, потому что отражает реальное изменение занятости рынка. Рост чистого спроса на фоне снижения освобождений означает, что компании уже не массово отказываются от офисов, а скорее перенастраивают площади под новые модели работы.

Макати и BGC удерживают качество спроса

В Метро-Маниле структура спроса остаётся неравномерной. Макати получил сильный поток сделок благодаря доступным готовым помещениям и престижу адресов вдоль Ayala Avenue. Bonifacio Global City, или BGC, сохранил более низкую вакантность, чем средний рынок, за счёт современного фонда, инфраструктуры, концентрации международных компаний и ограниченного предложения качественных площадей.

Это усиливает разрыв между качественными и устаревшими зданиями. Арендаторы готовы платить за энергоэффективность, доступность транспорта, надёжность инженерных систем и возможность быстро заселиться без крупных затрат на ремонт. Старые объекты в менее ликвидных локациях вынуждены конкурировать скидками, арендными каникулами и готовой отделкой.

Сектор аутсорсинга остаётся опорой, но уже не единственной

Информационные технологии и управление бизнес-процессами, то есть индустрия внешнего выполнения офисных, клиентских, финансовых и технологических функций для международных компаний, остаются ключевым источником офисного спроса на Филиппинах. По данным отраслевой ассоциации IBPAP, сектор в 2025 году был на пути к $40 млрд экспортной выручки и 1,9 млн рабочих мест, добавив около 80 000 рабочих мест и $2 млрд доходов.

Однако офисный рынок больше не может опираться только на один двигатель. После пандемии компании из отрасли стали активнее использовать гибридную работу, распределять команды между Манилой и провинциальными центрами, а также оптимизировать площади. Поэтому устойчивость рынка всё больше зависит от расширения глобальных центров компетенций, локальных корпораций, государственных агентств, профессиональных услуг и финансового сектора.

Энергия стала новым риском для офисов

Colliers предупреждает, что энергетическая волатильность превращается в стратегический риск для филиппинской офисной недвижимости. Электроэнергия является одной из крупнейших операционных статей для офисных зданий, а Филиппины импортируют более 90% потребностей в нефти, что делает экономику чувствительной к внешним ценовым шокам. При росте нефти и газа увеличиваются коммунальные платежи, давление на арендодателей и риск снижения чистого операционного дохода у неэффективных зданий.

Для арендаторов это означает, что решение об офисе всё чаще зависит не только от базовой ставки аренды, но и от полной стоимости размещения. Компании смотрят на энергоэффективность здания, расходы на обслуживание, доступность общественного транспорта и возможность гибко масштабировать площадь. Поэтому здания с низкими эксплуатационными затратами получают преимущество даже при более высокой номинальной арендной ставке.

Экономика замедлилась, но услуги продолжают расти

Филиппинская экономика в первом квартале 2026 года выросла на 2,8% год к году, тогда как сектор услуг прибавил 4,5%. Сельское хозяйство снизилось на 0,2%, промышленность — на 0,1%, а валовое накопление капитала сократилось на 3,3%. Для офисного рынка это двойственный сигнал: общий рост слабый, но именно сервисная экономика, от которой зависит спрос на офисы, остаётся положительной частью макрокартины.

Замедление валового внутреннего продукта ограничивает планы расширения, особенно у локальных компаний, зависящих от потребительского спроса. Но рост услуг поддерживает занятость в секторах, которые используют офисы: финансы, деловые услуги, аутсорсинг, государственное администрирование, образование, медицина и цифровые сервисы.

Качественные активы расходятся с вторичным фондом

Cushman & Wakefield оценила, что в первом квартале 2026 года условия на офисном рынке Метро-Манилы улучшались, а вакантность в зданиях Prime и Grade A снизилась до 17,1% с 17,9% кварталом ранее. Средняя доходность офисных активов опустилась до 6,70%, а качественные объекты в Макати, BGC и Ортигасе оставались устойчивыми благодаря дефициту, предпочтениям арендаторов и лучшим удобствам.

Это означает, что инвесторы и арендаторы всё сильнее разделяют рынок на две категории. Первая — современные здания с хорошей транспортной доступностью, устойчивыми инженерными системами, удобствами для сотрудников и понятной ESG-повесткой, то есть экологическими, социальными и управленческими стандартами. Вторая — старые активы, которые требуют капитального обновления и вынуждены конкурировать ценой.

Провинциальные рынки развиваются неравномерно

За пределами Метро-Манилы спрос остаётся концентрированным в устоявшихся центрах аутсорсинга и инфраструктурных коридорах. Cebu, Iloilo и Clark продолжают привлекать арендаторов благодаря рабочей силе, более низким затратам и региональной диверсификации. Но провинциальные рынки чувствительнее к качеству доступного фонда: если в ключевом бизнес-парке не хватает подходящих площадей, спрос может перейти в соседний город, даже если общая потребность компаний сохраняется.

Для компаний провинциальные офисы помогают снижать затраты и управлять риском перегрева Манилы. Для городов второго уровня они становятся источником рабочих мест, налогов, торговли и спроса на жильё. Но устойчивость таких рынков зависит от транспорта, интернета, энергоснабжения, учебных заведений и способности местных властей быстро обслуживать крупные корпоративные проекты.

Рынок стабилен, но не защищён от кризиса

Главная особенность филиппинского офисного рынка в 2026 году — стабильность без избытка уверенности. Вакантность снижается медленно, сделки продолжаются, качественные здания удерживают арендаторов, но геополитика, энергия, инфляция и дорогие деньги уже заставляют компании действовать осторожнее. Если конфликт на Ближнем Востоке продолжит поддерживать высокие цены на топливо, арендаторы могут ускорить переход в более дешёвые локации, гибкие офисы или гибридный режим.

Для арендодателей это означает необходимость вкладываться в модернизацию зданий, энергоэффективность, готовые офисные решения и более гибкие договоры. Для инвесторов — осторожный выбор активов: рынок больше не вознаграждает любое офисное здание только за расположение в Метро-Маниле. Он вознаграждает качество, управляемые расходы и способность удерживать арендатора в период внешней неопределённости.

Как сообщают эксперты International Investment, устойчивость офисного рынка Филиппин выглядит реальной, но хрупкой: сектор поддерживают услуги, аутсорсинг и отсутствие нового предложения в первом квартале, а не полноценный инвестиционный бум. Критический риск состоит в том, что дорогая энергия и медленный экономический рост могут быстро превратить стабильную вакантность в ценовое давление на арендодателей, особенно в старых зданиях и слабых субрынках.

Получить консультацию об инвестициях в недвижимость Азии и Европы