Премиум-жилье в Боснии подорожало до €5 000 за квадрат
Рынок недвижимости Боснии и Герцеговины остаётся активным. В первом квартале 2026 года подорожали новостройки и увеличилось число сделок с жильём. В премиальном сегменте некоторых городов стоимость квадратного метра достигает 5 100 евро, пишет Pogled.ba со ссылкой на данные Агентства статистики страны.
Особенности рынка недвижимости Боснии и Герцеговине
Новостройки: рост цен на 20%
Покупатели ждут снижения цен, но прогнозы не оправдались. Средняя цена новых квартир в Боснии и Герцеговине в первом квартале 2026 года увеличилась на 20,4% относительно такого же периода 2025-го, до 3 701 конвертируемой марки (€1 890) за кв.м.
Число продаж на первичном рынке увеличилось на 59,4% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. В сравнении со средним уровнем показатель вырос на 13,5%. Также повысилась общая площадь проданных новостроек — на 60,9% и14,9% соответственно.
Самое дорогое и популярное жилье
Владелец агентства NEX из Сараево Берин Кумро отметил, что наиболее востребованы небольшие квартиры — в первую очередь студии и объекты до 50 кв. м. Он добавил, что диапазон цен варьируется от 4 500 до 10 000 BAM (€2 300–€5 100). Наиболее высокие значения фиксируются в премиальных проектах и востребованных районах крупных городов. Самые дорогие объекты концентрируются в привлекательных районах и часто приобретаются под аренду, включая формат краткосрочной сдачи.
Инвестор Саша Кондич из Баня Луки отметил, что квартиры дешевле 3 700–3 800 конвертируемых марок (€1 890–1 940) за кв. м становятся редкостью, а верхний ценовой уровень достигает примерно 8 000 (€4 100 евро)
Строительство набирает обороты
В январе-марте объемы завершенного жилого строительства увеличились на 6,2%, до 971 объекта. При этом в конце первого квартала в стране насчитывалось 7 504 незавершённые квартиры, что на 16,8% больше по сравнению с тем же периодом 2025 года. Этот показатель отражает продолжающуюся активность застройщиков и увеличение числа проектов на разных стадиях реализации.
Почему цены на жилье в Боснии не снижаются
Руководитель агентства Remax из Баня-Луки Драган Миланович объясняет рост цен интересом покупателей. На вторичном рынке цены тоже очень высокие, а новое жилье требует, по его мнению, меньше вложений в ремонт и обслуживание. Многие предпочитают переплатить за новостройку, чтобы получить более комфортный объект на длительный срок.
Значительная часть сделок связана с решением жилищного вопроса или с инвестиционными целями. Отдельную роль в спросе играют граждане Боснии и Герцеговины, которые работают за границей и инвестируют в недвижимость на родине. Для них такая покупка остаётся более доступной, чем приобретение недвижимости в таких городах, как Вена или Мюнхен. Также эксперты связывают происходящее с притоком покупателей в крупные города.
Доходность от аренды жилья в Боснии
Общие данные по стране
Средняя валовая доходность от аренды в Боснии во втором квартале 2026 года оценивается в 3,96%. В конце 2025-го показатель находился на уровне 3,99%, по данным Global Property Guide и OLX.ba. Это указывает на умеренное снижение доходности при сохранении стабильного рынка аренды. Чистая доходность, с учётом налогов, расходов на содержание и комиссий, обычно ниже примерно на 1,5–2 процентных пункта, то есть реальная рентабельность около 2%, при простоях еще ниже.
Сараево и Баня-Лука
В Сараево средний валовый уровень — 4,14%, чистыми чуть больше двух процентов. Максимальный показатель можно в 5,83% (3,83%) можно получить от квартир от 4 комнат в Новом Сараево. Такое жилье стоит €263 400, арендная ставка должны быть на уровне €1 280 в месяц. Минимальная доходность зафиксирована в сегменте однокомнатных квартир в районе Новый Град — 2,92% (0,92%) при цене 106 900 €. Сдавать такое жилье нужно за 260 евро.
В Баня-Луке средняя валовая доходность составляет 3,77% (1,77% чистыми). Лидируют по рентабельности 2-комнатные квартиры — 4,02% (2,02%) при цене в €107 400 и ставке в €360.
Что это значит для инвесторов?
Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Боснии и Герцеговины остаётся активным, при этом рост цен поддерживается устойчивым спросом и ограниченным ожиданием снижения. Рентабельность в стране невысокая, что делает арендную модель слабым источником дохода без дополнительных факторов роста.
Более привлекательно выглядит возможная капитализации. Потенциал прибыли в таких случаях формируется за счёт перепродажи на более высоком ценовом уровне при дальнейшем удорожании рынка. При этом экономическая и политическая ситуация в стране сложная, подвержена внешним и внутренним колебаниям. Это добавляет неопределённости в долгосрочные прогнозы и не позволяет рассматривать рост цен как гарантированный сценарий.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment