Цены на жилье в Буэнос-Айресе: замедление темпов роста

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса после нескольких лет активного роста перешёл в фазу ценовой стабилизации, отмечено в исследовании портала Zonaprop. Текущий уровень остаётся примерно на 12% ниже исторического максимума. В целом средняя стоимость квартир почти застыла, но в отдельных районах годовая динамика достигает двузначных значений.

Динамика цен на квартиры в Буэнос-Айресе

В мае 2026 года средняя цена предложения квартир в столице выросла лишь на 0,1% по сравнению с апрелем, достигнув 2462 долларов за квадратный метр. Относительно такого же периода 2025-го повышение составило всего 0,6%.

Одним из ключевых индикаторов изменения ситуации стало сокращение числа районов, где фиксируется ежемесячный рост цен. В конце 2022 года таких было лишь 20%, но затем показатель неуклонно повышался, достигнув 90% в июне 2024-го и сохранившись на этом уровне в начале 2025-го. Однако затем тренд развернулся: к маю 2026 года только 52% районов показали положительную месячную динамику.

Средняя цена студии площадью 40 кв. м оценивается в 108 377 долларов, двухкомнатная квартира в 50 метров – $ 130 391, а трёхкомнатная (70 кв. м) – в $179 389. Речь идёт о ценах предложения, а не о фактических сделках, однако именно этот показатель традиционно используется для мониторинга рыночных настроений.

Зависимость цен от стадии строительства

Самым дорогим сегментом остаются квартиры на стадии котлована — 3 125 долларов за кв. м. Новые готовые объекты оцениваются в $2 939, вторичный рынок остаётся наиболее доступным — $2 219. Такой разрыв между сегментами указывает на устойчивую премию за новые проекты и более низкую оценку уже эксплуатируемого жилья.

Таким образом, сохраняется привычная для города иерархия цен, где премия за раннюю стадию проекта остаётся выше, чем стоимость уже завершённых объектов. Общий индекс рынка (CABA) фиксируется на уровне $2462 за кв. м.

Динамика по сегментам остаётся синхронной и слабой. С начала 2026 года рост практически не различается между категориями. Новые готовые квартиры прибавили 0,86%, котлован — 0,73%, вторичный рынок — 0,55%, общий индекс города — 0,51%. Это указывает на отсутствие выраженного драйвера роста в любом из сегментов.

Лидеры и аутсайдеры среди районов по ценам на жилье в Буэнос-Айресе

Сколько стоят квартиры

В пяти районах Буэнос-Айреса цены на квартиры выросли наиболее значительно. Лидирует Saavedra, где квадратный метр подорожал на 10,1%, достигнув 2862 долларов. На втором месте Parque Avellaneda с повышение на 9,5% — до $1660. Замыкает тройку Agronomía с ростом 6,4% ($2240). Также в ТОП-5 по дороговизне входят Parque Chas (+5,24%) — $2449 и Santa Rita (+5,13%) — $2139.

Наибольшее снижение зафиксировано в Lugano — на 4,83%, до $1041. В районе Constitución жилье подешевело на 4,02% — до $1838, в San Nicolás — на 3,99% ($1796). Также в эту категорию входят Paternal (–2,11%) — $2045 и Villa Luro (–2,03%) — $2120.

Дома в Буэнос-Айресе

По росту цен на дома в Буэнос-Айреса всех опередил Constitución – на 27,43%, до 1087 долларов за кв. м. В San Telmo отмечено повышение на 13,44% — до $1588, в районе Parque Chas — на 13,17% , до $1796. Также подорожали дома в таких локациях как Núñez (+11,30%) – $2252 и Chacarita (+10,06%) – $1886.

Противоположная динамика отмечена в La Boca, где цены упали на 22,06% – до $648 за квадратный метр. В районе Floresta снижение составило 8,57% ($1207), в San Nicolás – 5,12% ($1187). Подешевели дома и в других локациях: Flores (–4,80%) – $1196 и Parque Patricios (–4,10%) – $983.

Ключевые локации и ценовые ориентиры для инвесторов

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса в 2026 году сохраняет выраженную ценовую иерархию между районами и типами жилья, что формирует разные стратегии входа — от премиального сегмента до бюджетных точек покупки.

Премиальный сегмент

Puerto Madero остаётся самым дорогим районом города с уровнем около $6 140 за кв. м. В новых проектах и на стадии строительства значения превышают $6 500 за кв. м, а вторичный рынок удерживается выше $5 500 за кв. м. Это сегмент с высокой концентрацией капитала и устойчивой ценой.

Palermo формирует устойчивый спрос в премиально-массовом сегменте. Средний уровень около $3 403 за кв. м, при этом стоимость растёт на стадии строительства и снижается во вторичном жилье.

Nuñez и Belgrano демонстрируют схожую динамику: диапазон около $3 200–$3 400 за кв. м, стабильный спрос и высокая ликвидность за счёт жилого и семейного формата.

Caballito занимает более сбалансированную позицию с уровнем около $2 445 за кв. м. Разница между первичным и вторичным рынком здесь также сохраняется, но менее выражена, чем в премиальных районах.

Бюджетные локации

В южной части города ценовой уровень существенно ниже. В Nueva Pompeya средняя стоимость составляет около $1 459 за кв. м, во вторичном сегменте — около $1 272 за кв. м. Villa Lugano остаётся наиболее доступной зоной города: около $1 041 за кв. м в среднем и менее $1 000 за кв. м на вторичном рынке.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что в 2026 году рынок недвижимости Буэнос-Айреса не демонстрирует широкого ценового роста, что снижает эффективность стратегии инвестирования, ориентированной на общий подъем рынка. В этих условиях ключевое значение приобретают активы с подтвержденным спросом, позволяющие обеспечивать более предсказуемую реализацию и арендный потенциал. Объекты в районах с отрицательной динамикой цен характеризуются повышенными сроками экспозиции и ограниченными возможностями переоценки стоимости.

На рынке недвижимости Аргентины уже ощущается снижение интереса инвесторов, которые переключились на другие инструменты финансирования. Это изменило структуру спроса и заставило строительные компании ориентироваться на реальных покупателей. Девелоперы отказываются от проектов с небольшими объектами под аренду и возвращаются к возведению жилья для конечного потребителя.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment