Рост арендных ставок в Германии остановился в реальном выражении

Во втором квартале 2026 года рост запрашиваемых арендных ставок в Германии практически перестал опережать инфляцию. Умеренное номинальное повышения цен сохранилось, но в реальном выражении плата практически не изменилась, отмечено в индексе GREIX Кильским институтом мировой экономики (IfW Kiel).

Индекс GREIX анализирует объявления о сдаче квартир в аренду в 37 городах и регионах Германии, включая 30 крупнейших городов страны. Исследование основано на данных базы VALUE Marktdatenbank.

Динамика платы за аренду жилья в Германии

Средняя запрашиваемая арендная плата за квартиры в 37 крупнейших городах и регионах Германии выросла на 0,8% по сравнению с первым кварталом, когда показатель составлял 2,9%, и на 3,0% в годовом выражении. Однако за тот же период потребительские цены росли быстрее. В результате с учетом инфляции ставки снизились на 0,4% за три месяца и увеличились лишь на 0,3% за двенадцать.

Динамика в восьми крупнейших городах Германии существенно различалась. Наибольший квартальный рост зафиксирован в Гамбурге (+2,0%), Кельне (+1,3%) и Дюссельдорфе (+1,1%). В Мюнхене рост совпал со средним по индексу GREIX и составил 0,8%, в Берлине — 0,6%. Во Франкфурте-на-Майне арендные ставки практически не изменились (+0,1%), в Штутгарте остались на прежнем уровне, а в Лейпциге снизились на 0,1%.

В годовом выражении сильнее всего выросли ставки в Кельне (+6,0%), Гамбурге (+5,1%) и Дюссельдорфе (+4,1%). В Мюнхене рост составил 3,7%, во Франкфурте-на-Майне и Лейпциге — по 2,8%, в Штутгарте — лишь 1,3%. Берлин стал единственным из крупнейших городов, где запрашиваемая аренда оказалась ниже уровня прошлого года — на 0,8%.

ТОП-8 крупнейших городов

Самые высокие средние ставки чистой аренды (без коммунальных платежей) сохраняются в Мюнхене — 23,7 евро за квадратный метр в месяц.

• Франкфурт-на-Майне — €17,8;
• Гамбург — €16,5;
• Штутгарт — €16,3;
• Кельн — €16,0;
• Берлин — €15,3;
• Дюссельдорф — €14,9;
• Лейпциг — €10,5.

Средневзвешенный показатель по всем 37 городам и регионам составил 14,3 евро за кв. м.

Аналитики отмечают, что высокий уровень цен не всегда сопровождается быстрым ростом. Так, Штутгарт входит с число самых дорогих рынков, однако именно здесь с 2020 года индекс арендных ставок рос слабее всего среди восьми крупнейших городов.

Ставки в других городах Германии

За пределами восьми крупнейших городов наиболее заметный квартальный рост наблюдался в Киле (+2,0%), Карлсруэ (+1,8%), Висбадене (+1,6%), Мюнстере (+1,6%), Любеке (+1,5%), Эссене (+1,4%), Вуппертале (+1,4%) и Потсдаме (+1,3%). Снижение ставок осталось редким явлением и было отмечено главным образом в Брауншвейге (-0,9%), Эрфурте (-0,8%), Ахене (-0,4%) и районе Рейн-Эрфт возле Кельна (-0,2%).

В годовом выражении сильнее всего аренда выросла в Потсдаме (+6,8%), Менхенгладбахе (+6,7%), Эрфурте (+5,8%) и Висбадене (+5,5%).

Самые высокие средние ставки среди городов вне ТОП-8 зафиксированы в Потсдаме (€14,9), Аугсбурге (€14,8), Мюнстере (€14,5) и Висбадене (€14,1). Наиболее доступными остаются Хемниц (€6,2), Гельзенкирхен (€7,6), Хамм (€8,5) и Дуйсбург (€8,6).

Новостройки и вторичный рынок жилья Германии

Во втором квартале 2026 года средняя чистая арендная плата в новостройках составила 19,0 евро за кв. м, а в существующем жилом фонде — 13,9. Разница достигла 36,6%. При этом на восемь крупнейших городских рынков приходится около 71% совокупного веса сегмента новостроек.

Среди крупнейших городов самые высокие ставки аренды в новостройках зафиксированы в Мюнхене — €27,1 за кв. м. Далее следуют Гамбург (€21,5), Штутгарт (€20,7), Франкфурт-на-Майне (€20,6), Дюссельдорф (€19,3), Берлин (€19,1), Кельн (€18,4) и Лейпциг (€14,6).

Наибольшая разница между новостройками и существующим жильем наблюдается в Лейпциге, где новые квартиры на 43,7% дороже, чем объекты существующего фонда. В Дрездене разница достигает 40,6%, а в Гамбурге — 34,3%.

Скорость сдачи жилья в Германии

В среднем по 37 городам наблюдается сильная положительная связь между уровнем арендных ставок и скоростью сдачи жилья. Коэффициент корреляции составляет 0,74. Наиболее быстро объявления исчезают с рынка в Потсдаме, а как самые высокие цены сохраняются в Мюнхене. В Штутгарте квартиры стоят дорого, однако скорость их сдачи ниже, чем можно было бы ожидать исходя из общего тренда. Хемниц находится среди городов с наиболее низкими как арендными ставками, так и скоростью закрытия объявлений.

GREIX также анализирует специальные сегменты рынка. Сравнение с 2015 года показало, что долгосрочная меблированная аренда дорожала практически теми же темпами, что и обычные квартиры. Во втором квартале 2026 года показатель был незначительно выше. Аналогичная картина наблюдается и при анализе полной стоимости аренды.

Что это означает для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что замедление роста арендных ставок меняет расчеты на немецком рынке жилой недвижимости. Период, когда увеличение стоимости аренды было главным фактором улучшения инвестиционных показателей, постепенно завершается: во многих городах рост становится умеренным, а разница между рынками расширяется.

Инвесторам сложнее ориентироваться только на размер рынка или текущий уровень арендных ставок. Например, самые дорогие города не всегда демонстрируют наиболее высокую динамику: Мюнхен сохраняет лидерство по стоимости аренды, однако по темпам роста его опережают Кельн, Гамбург и ряд других рынков.

Это означает, что основным вопросом для инвесторов становится соотношение цены актива с перспективами его дальнейшего развития. На фоне замедления общего роста аренды большее значение приобретают рынки, где сохраняется потенциал роста без чрезмерно высокой стоимости входа.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment