Инвестиции в недвижимость Сербии: Крагуевац и Ниш привлекательнее Белграда

Инвестиции в квартиры под аренду в Сербии постепенно смещаются из крупнейших городов в региональные центры. Крагуевац и Ниш в последние два года показывают более привлекательное соотношение цен покупки и доходности от аренды, чем Белград и Нови-Сад, сообщает Biznis.rs.

Белград: цены растут быстрее арендных ставок

Изменение тенденций

Традиционно Белград и Нови-Сад считались наиболее привлекательными городами Сербии для покупки квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Однако данные последних лет показывают, что соотношение стоимости покупки жилья и дохода от аренды изменилось: в некоторых региональных центрах инвестиции стали более выгодными.

Официальной статистики по стоимости аренды жилья в Сербии нет, поскольку владельцы квартир редко заключают договоры. Точное сравнение доходности инвестиций затруднено, но данные порталов недвижимости позволяют оценить динамику арендных ставок.

Сколько стоят квартиры в Сербии

По данным Республиканского геодезического управления Сербии (RGZ), в 2025 году цены на квартиры в Сербии выросли на 5,7% по сравнению с 2024-м. В Белграде стоимость жилья увеличилась на 6,3%, в Воеводине — на 5,8%, а в Крагуеваце и Нише на 9% и 6,2%.

Рост стоимости покупки жилья в Белграде оказался выше, чем увеличение доходов от аренды. По данным портала 4zida.rs, в конце 2020 года студию в столице Сербии сдавали в среднем за €130 в месяц, а к 2025-му ставка выросла до €230. Однокомнатные квартиры подорожали с €115 до €250, с двумя комнатами — от €160 до €330, с тремя — с €200 до €450. При этом плата за четырехкомнатные объекты снизилась с 400 евро в 2020 году до 800 в 2023-м, а затем установилась на уровне €500.

Окупаемость инвестиций в Белграде

В конце 2020 года студия площадью 30 кв. м в Белграде стоила около €22 350 (при расчете по средней цене вторичного рынка). При арендной ставке €130 в месяц такая инвестиция окупалась примерно за 14 лет. К концу 2025 года стоимость аналогичной квартиры значительно выросла, а арендная ставка увеличилась до €230 в месяц. В результате срок возврата вложений вырос до 21 года.

Крагуевац: новый центр интереса инвесторов

Ставки на аренду жилья

За последние пару лет арендные ставки в Крагуеваце выросли по большинству категорий жилья. В 2023 году студии сдавались в среднем за €180 в месяц, а к концу 2025-го — за €230. Однокомнатные квартиры подорожали с €200 до €250. По полуторакомнатным объектам рост составил €50.

Аренда «двушек» увеличилась с €250 до €330. Жилье с 2,5 комнатами подорожали с €325 до €400 в месяц. Подорожали и большие квартиры, но аналитики отмечают, что данные по ним менее показательны из-за небольшого количества таких предложений на рынке.

Цены на жилье

В 2025 году средняя цена квадратного метра в Крагуеваце достигла €1446, увеличившись почти на 9% по сравнению с 2024-м. На вторичном рынке пять лет назад этот показатель был значительно ниже — €745.

С января 2019 года по январь 2026-го стоимость квартир в старом фонде выросла на 78%, а в сегменте новостроек — на 42%. Жилье в регионе Крагуеваца подорожало на 61%. Для сравнения, за этот же период средний рост цен по Сербии составил 90%, в Воеводине — 102%, в Белграде — 99%, а в регионе Южной и Восточной Сербии — 87%.

Окупаемость инвестиций

В конце 2020 года средняя цена квадратного метра жилья в старом фонде Крагуеваца составляла €745. Студия площадью 30 кв. м стоила около €22 350. При арендной ставке €130 в месяц такая инвестиция окупалась примерно за 14 лет. К концу 2025 года стоимость аналогичной студии выросла примерно до €45 000. При аренде за €230 в месяц срок окупаемости увеличился до 16 лет.

Ниш: региональный рынок с потенциалом

Аренда жилья

В Нише ставки на аренду недвижимости тоже выросли. В 2023 году студии сдавались в среднем за €200 в месяц, а к концу 2025-го — за €250. Однокомнатные квартиры подорожали с €250 до €280. Аренда двухкомнатного жилья увеличилась с €300 до €350. При этом ставки по «трешка» объектам не изменились — €400 в месяц. Самые крупные квартиры подорожали на 20 евро.

Пять лет назад ставки в Нише были ниже. В 2020 году студии стоили около €150 в месяц, 1-комнатные квартиры — €180, одно- и двухкомнатные объекты — около €220. Ставки на другие квартиры колебались от 250-300 до 400 евро.

Цены на жилье и окупаемость инвестиций

В конце 2020 года средняя цена квадратного метра в старом фонде Ниша составляла €791, а новостройки продавались в среднем по €924. К концу 2025-го средняя стоимость жилья достигла €1604 (+6,2%).

За пять лет студия площадью 30 кв. м на вторичном рынке подорожала с €23 730 до €48 120. При этом арендная ставка выросла с €150 до €250 в месяц, поэтому срок окупаемости такой инвестиции увеличился с 13 до 16 лет.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что крупнейшие города Сербии не всегда обеспечивают максимальную доходность. В Белграде за пять лет стоимость покупки жилья росла быстрее арендных доходов: срок окупаемости студии увеличился с 14 до 21 года. Это делает столицу менее привлекательной для инвесторов, ориентированных прежде всего на доход от сдачи квартиры.

Крагуевац и Ниш предлагают более сбалансированное соотношение цены покупки и арендного дохода. В этих городах стоимость жилья продолжает увеличиваться, но арендные ставки также сохраняют рост, что позволяет поддерживать более привлекательную доходность. При этом региональные рынки отличаются меньшей ликвидностью и меньшим объемом предложений. При выборе объекта инвесторам важно учитывать не только текущую окупаемость, но и спрос на аренду, экономическое развитие города и перспективы дальнейшего роста цен.

Белград остается крупнейшим рынком недвижимости Сербии с более высокой ликвидностью, однако при нынешнем уровне цен он больше подходит для стратегий, ориентированных на сохранение капитала и долгосрочное увеличение стоимости объекта. Крагуевац и Ниш могут быть интересны инвесторам, которые готовы работать с региональными рынками ради более высокой арендной доходности.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment