Кипр может ограничить Airbnb в районах с дефицитом жилья

Кипр может получить более четкие юридические основания для ограничения краткосрочной аренды через Airbnb и другие платформы в районах с дефицитом доступного жилья. Для введения таких мер властям придется доказать наличие проблем на конкретной территории и установить, насколько на ситуацию влияет съемное жилье для туристов, сообщает Cyprus Mail.

ЕС определяет условия для ограничений

Европейская комиссия готовит Закон о доступном жилье (Affordable Housing Act), который планируется представить позднее в 2026 году. Документ не предполагает единого для всего ЕС запрета на краткосрочную аренду, общего лимита по числу ночей или обязательных квот на лицензии.

Вместо единых правил странам Евросоюза предложат определять зоны жилищного напряжения — территории с особенно острым дефицитом доступного жилья. При наличии подтверждающих данных национальные, региональные или муниципальные власти смогут вводить адресное регулирование, в том числе для объектов, сдаваемых туристам на короткий срок.

Еврокомиссия подчеркивает, что ограничения должны сочетаться с расширением предложения. В районах с нехваткой жилья предполагается строить новые дома, возвращать на рынок пустующие объекты, увеличивать фонд социального жилья и упрощать процедуры планирования и выдачи разрешений.

Правовая основа для подобных решений уже существует. В 2020 году Суд Европейского союза признал, что нехватка жилья для долгосрочной аренды может служить основанием для разрешительного режима в сегменте краткосрочного размещения. Принимаемые меры должны быть необходимыми, недискриминационными и соразмерными масштабу проблемы.

С 20 мая 2026 года также применяется Регламент ЕС 2024/1028, устанавливающий единые требования к сбору сведений от владельцев жилья и цифровых платформ. Сервисы могут обязать указывать регистрационные номера объектов, проводить выборочные проверки и ежемесячно передавать властям информацию о размещениях, количестве забронированных ночей и конкретных объектах. Объявления, не соответствующие требованиям регистрации, могут быть удалены.

Регламент сам по себе не вводит лимитов или запретов, а создает информационную базу для оценки рынка. Airbnb поддерживает расширение обмена данными, но выступает против общих ограничений в районах, где краткосрочное размещение занимает небольшую долю рынка. Компания считает, что регулирование должно быть адресным и применяться только при подтвержденных проблемах с доступностью жилья.

Рынок краткосрочной аренды на Кипре растет

В 2025 году число ночей, забронированных на Кипре через Airbnb, Booking и Expedia, выросло на 24,7% — с 6,12 млн до 7,64 млн, по данным Eurostat. Это на 24,7% больше, чем в 2024 году, когда показатель составлял 6,12 млн. Рост продолжился и в начале 2026 года. С января по март было зарегистрировано чуть более 1 млн гостевых ночей — на 22,3% больше, чем в первом квартале прошлого года. По динамике Кипр занял четвертое место в ЕС после Мальты, Словении и Словакии.

Эти данные характеризуют спрос, но не размер жилищного фонда, ушедшего в краткосрочную аренду. Показатель учитывает именно гостевые ночи: например, проживание четырех человек в течение трех дней соответствует 12 ночам.

Более точное представление о количестве легально работающих объектов дает отчет Аудиторской службы Кипра. На 6 мая 2026 года в реестре заместителя министерства туризма находилось 8 464 лицензированных объекта самостоятельного размещения.

Это соответствует примерно 1,7% от 492 931 единицы жилья, зарегистрированной переписью 2021 года. Однако такое сравнение условно: жилищный фонд с тех пор изменился, а среди туристических объектов есть вторые дома и недвижимость, изначально предназначенная для размещения отдыхающих.

Аудит выявил проблемы с регистрацией

Официальный реестр, вероятно, охватывает не весь рынок краткосрочной аренды Кипра. Проверка Аудиторской службы показала расхождения между объявлениями на онлайн-платформах и государственными данными. Из 20 объявлений, в которых удалось точно определить недвижимость, только шесть относились к лицензированным адресам и соответствовали сведениям в реестре. В десяти случаях регистрационный номер отсутствовал, еще в четырех был недействительным либо принадлежал другому адресу.

Дополнительно специалисты изучили 150 предложений на Airbnb и Booking в округе Фамагуста. Среди них обнаружили 23 виллы и апартамента, которых не было ни в реестре туристического размещения, ни в базе самостоятельного проживания.

Масштаб выборки не позволяет распространять полученные пропорции на весь Кипр. Тем не менее результаты подтверждают проблемы с учетом и контролем. Аудиторская служба также указала на слабое взаимодействие информационных систем государственных ведомств.

Министерство туризма намерено добиваться изменений в законодательстве, предусматривающих дополнительные документы при регистрации и проверки недвижимости на месте. Лимиты по числу ночей, территориальные квоты или ограничения, связанные с доступностью жилья, пока не предлагаются.

Рост цен на жилье Кипра

В первом квартале 2026 года цены на жилье Кипра увеличились на 7,5% относительно такого же периода 2025-го, по данным Центрального банка. Квартиры подорожали на 10,8%, дома — на 3%. Наиболее существенный рост отмечен в Лимасоле — на 9,1%, Ларнаке — на 8,9% и Пафосе — на 6,4%. В Никосии цены повысились на 2,8%, в Фамагусте остались на уровне предыдущего года.

Центральный банк объясняет эту динамику прежде всего спросом со стороны иностранных покупателей, а затем внутренним спросом и увеличением строительных расходов. Регулятор также отмечает постепенный рост предложения жилья и не называет краткосрочную аренду основной причиной повышения цен.

К аналогичному выводу пришла Еврокомиссия. По ее оценке, с 2018 по 2024 год активность в сегменте краткосрочной аренды в ЕС увеличилась на 93%. В среднем количество таких объявлений соответствует примерно 1,2% жилищного фонда, однако в отдельных туристических центрах и районах доля достигает 20%.

При этом высокая концентрация туристической аренды сама по себе не доказывает ее влияние на дефицит жилья или рост цен. Еврокомиссия отмечает, что краткосрочное размещение способно усиливать давление на рынок там, где предложение уже ограничено, однако платформы особенно активно развиваются и в районах, где недвижимость изначально дороже из-за туризма, рабочих мест и инвестиционного спроса.

Что изменится для рынка и инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что новые возможности для регулирования краткосрочной аренды будут зависеть от качества местной статистики. Общенациональных данных по ценам, туризму и числу зарегистрированных объектов недостаточно: властям придется оценивать ситуацию по отдельным городам и районам.

В анализ могут войти концентрация объявлений на Airbnb и других платформах, доля профессиональных операторов, предложение долгосрочной аренды и изменение стоимости жилья. Такая детализация позволит определить, действительно ли туристический сегмент усиливает дефицит доступного жилья. Пока показатели по стране в целом не указывают на особенно высокую жилищную нагрузку. В 2024 году чрезмерные расходы на жилье несли 2,4% жителей Кипра при среднем уровне 8,2% по Евросоюзу.

Для инвесторов это означает рост регуляторных рисков прежде всего в туристических локациях с высокой концентрацией объектов, сдаваемых посуточно. Новые требования могут повлиять на доходность недвижимости, рассчитанной на размещение через Airbnb и другие платформы.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment