კვიპროსმა შესაძლოა Airbnb-ის საქმიანობა შეზღუდოს საცხოვრებლის დეფიციტის მქონე რაიონებში

კვიპროსმა შესაძლოა მიიღოს უფრო მკაფიო იურიდიული საფუძვლები ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტის მქონე რაიონებში Airbnb-ისა და სხვა პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავების შესაზღუდად. მსგავსი ზომების გასატარებლად ხელისუფლებას მოუწევს დაამტკიცოს პრობლემების არსებობა კონკრეტულ ტერიტორიაზე და დაადგინოს, თუ რამდენად ახდენს გავლენას სიტუაციაზე ტურისტებისთვის განკუთვნილი გასაქირავებელი საცხოვრებელი, იუწყება Cyprus Mail.

ევროკავშირი განსაზღვრავს შეზღუდვების პირობებს

ევროკომისია ამზადებს ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტს (Affordable Housing Act), რომლის წარდგენაც 2026 წლის ბოლოს იგეგმება. დოკუმენტი არ ითვალისწინებს მთელი ევროკავშირისთვის მოკლევადიანი გაქირავების ერთიან აკრძალვას, ღამეების რაოდენობის საერთო ლიმიტს ან ლიცენზიების სავალდებულო კვოტებს.

ერთიანი წესების ნაცვლად, ევროკავშირის ქვეყნებს შესთავაზებენ საბინაო დაძაბულობის ზონების განსაზღვრას — ტერიტორიებს, სადაც ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის განსაკუთრებით მწვავე დეფიციტია. დამადასტურებელი მონაცემების არსებობის შემთხვევაში, ეროვნულ, რეგიონულ ან მუნიციპალურ ხელისუფლებას შეეძლება მიზნობრივი რეგულირების დაწესება, მათ შორის ტურისტებისთვის მოკლე ვადით გასაქირავებელ ობიექტებზე.

ევროკომისია ხაზს უსვამს, რომ შეზღუდვები უნდა ერწყმოდეს მიწოდების გაფართოებას. საცხოვრებლის დეფიციტის მქონე რაიონებში იგეგმება ახალი სახლების მშენებლობა, ცარიელი ობიექტების ბაზარზე დაბრუნება, სოციალური საცხოვრებლის ფონდის გაზრდა და დაგეგმარებისა და ნებართვების გაცემის პროცედურების გამარტივება.

მსგავსი გადაწყვეტილებების სამართლებრივი საფუძველი უკვე არსებობს. 2020 წელს ევროკავშირის მართლმსაჯულების სასამართლომ აღიარა, რომ გრძელვადიანი გაქირავებისთვის საცხოვრებლის ნაკლებობა შეიძლება გახდეს სანებართვო რეჟიმის დაწესების საფუძველი მოკლევადიანი განთავსების სეგმენტში. მიღებული ზომები უნდა იყოს აუცილებელი, არადისკრიმინაციული და პრობლემის მასშტაბის პროპორციული.

2026 წლის 20 მაისიდან ასევე გამოიყენება ევროკავშირის რეგულაცია 2024/1028, რომელიც ადგენს ერთიან მოთხოვნებს საცხოვრებლის მფლობელებისა და ციფრული პლატფორმებისგან მონაცემების შეგროვებისთვის. სერვისები შესაძლოა დაავალდებულონ მიუთითონ ობიექტების სარეგისტრაციო ნომრები, ჩაატარონ შერჩევითი შემოწმებები და ყოველთვიურად გადასცენ ხელისუფლებას ინფორმაცია განთავსებების, დაჯავშნილი ღამეების რაოდენობისა და კონკრეტული ობიექტების შესახებ. განცხადებები, რომლებიც არ აკმაყოფილებს რეგისტრაციის მოთხოვნებს, შესაძლოა წაიშალოს.

რეგულაცია თავისთავად არ აწესებს ლიმიტებს ან აკრძალვებს, არამედ ქმნის საინფორმაციო ბაზას ბაზრის შესაფასებლად. Airbnb მხარს უჭერს მონაცემთა გაცვლის გაფართოებას, მაგრამ ეწინააღმდეგება ზოგად შეზღუდვებს იმ რაიონებში, სადაც მოკლევადიან განთავსებას ბაზრის მცირე წილი უჭირავს. კომპანია მიიჩნევს, რომ რეგულირება უნდა იყოს მიზნობრივი და გამოიყენებოდეს მხოლოდ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის დადასტურებული პრობლემების დროს.

მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარი კვიპროსში იზრდება

2025 წელს კვიპროსში Airbnb-ის, Booking-ისა და Expedia-ს მეშვეობით დაჯავშნილი ღამეების რაოდენობა 24,7%-ით გაიზარდა — 6,12 მილიონიდან 7,64 მილიონამდე, Eurostat-ის მონაცემებით. ეს 24,7%-ით მეტია 2024 წელთან შედარებით, როდესაც ეს მაჩვენებელი 6,12 მილიონს შეადგენდა. ზრდა გაგრძელდა 2026 წლის დასაწყისშიც. იანვრიდან მარტის ჩათვლით დარეგისტრირდა 1 მილიონზე ოდნავ მეტი სტუმრის ღამე — 22,3%-ით მეტი გასული წლის პირველ კვარტალთან შედარებით. დინამიკის მიხედვით კვიპროსმა მეოთხე ადგილი დაიკავა ევროკავშირში მალტის, სლოვენიისა და სლოვაკეთის შემდეგ.

ეს მონაცემები ახასიათებს მოთხოვნას, მაგრამ არა იმ საბინაო ფონდის ზომას, რომელიც მოკლევადიან გაქირავებაში გადავიდა. მაჩვენებელი ითვალისწინებს სწორედ სტუმრის ღამეებს: მაგალითად, ოთხი ადამიანის ცხოვრება სამი დღის განმავლობაში შეესაბამება 12 ღამეს.

ლეგალურად მომუშავე ობიექტების რაოდენობაზე უფრო ზუსტ წარმოდგენას იძლევა კვიპროსის აუდიტის სამსახურის ანგარიში. 2026 წლის 6 მაისის მდგომარეობით, ტურიზმის სამინისტროს მოადგილის რეესტრში დამოუკიდებელი განთავსების 8 464 ლიცენზირებული ობიექტი იმყოფებოდა.

ეს შეესაბამება 2021 წლის აღწერით რეგისტრირებული 492 931 საცხოვრებელი ერთეულის დაახლოებით 1,7%-ს. თუმცა ასეთი შედარება პირობითია: მას შემდეგ საბინაო ფონდი შეიცვალა, ხოლო ტურისტულ ობიექტებს შორის არის მეორე სახლები და უძრავი ქონება, რომელიც თავიდანვე დამსვენებლების განსათავსებლად იყო განკუთვნილი.

აუდიტმა გამოავლინა პრობლემები რეგისტრაციასთან დაკავშირებით

ოფიციალური რეესტრი, სავარაუდოდ, არ მოიცავს კვიპროსის მოკლევადიანი გაქირავების მთელ ბაზარს. აუდიტის სამსახურის შემოწმებამ აჩვენა შეუსაბამობები ონლაინ პლატფორმების განცხადებებსა და სახელმწიფო მონაცემებს შორის. 20 განცხადებიდან, რომლებშიც შესაძლებელი გახდა უძრავი ქონების ზუსტად იდენტიფიცირება, მხოლოდ ექვსი ეკუთვნოდა ლიცენზირებულ მისამართებს და შეესაბამებოდა რეესტრის მონაცემებს. ათ შემთხვევაში სარეგისტრაციო ნომერი არ იყო მითითებული, კიდევ ოთხში კი ის იყო ბათილი ან სხვა მისამართს ეკუთვნოდა.

დამატებით სპეციალისტებმა შეისწავლეს 150 შეთავაზება Airbnb-სა და Booking-ზე ფამაგუსტის ოლქში. მათ შორის აღმოაჩინეს 23 ვილა და აპარტამენტი, რომლებიც არც ტურისტული განთავსების რეესტრში იყო და არც დამოუკიდებელი საცხოვრებლის ბაზაში.

შერჩევის მასშტაბი არ იძლევა მიღებული პროპორციების მთელ კვიპროსზე განზოგადების საშუალებას. მიუხედავად ამისა, შედეგები ადასტურებს აღრიცხვისა და კონტროლის პრობლემებს. აუდიტის სამსახურმა ასევე მიუთითა სახელმწიფო უწყებების საინფორმაციო სისტემებს შორის სუსტ ურთიერთქმედებაზე.

ტურიზმის სამინისტრო აპირებს კანონმდებლობაში ცვლილებების მიღწევას, რომლებიც ითვალისწინებს რეგისტრაციისას დამატებით დოკუმენტებს და უძრავი ქონების ადგილზე შემოწმებას. ღამეების რაოდენობის ლიმიტები, ტერიტორიული კვოტები ან საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობასთან დაკავშირებული შეზღუდვები ჯერ არ განიხილება.

კვიპროსში საცხოვრებელზე ფასების ზრდა

2026 წლის პირველ კვარტალში კვიპროსის საცხოვრებელზე ფასები 7,5%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, ცენტრალური ბანკის მონაცემებით. ბინები 10,8%-ით გაძვირდა, სახლები კი — 3%-ით. ყველაზე მნიშვნელოვანი ზრდა დაფიქსირდა ლიმასოლში — 9,1%-ით, ლარნაკაში — 8,9%-ით და პაფოსში — 6,4%-ით. ნიკოზიაში ფასები გაიზარდა 2,8%-ით, ფამაგუსტაში კი წინა წლის დონეზე დარჩა.

ცენტრალური ბანკი ამ დინამიკას უპირველეს ყოვლისა უცხოელი მყიდველების მხრიდან მოთხოვნით ხსნის, შემდეგ კი შიდა მოთხოვნითა და სამშენებლო ხარჯების ზრდით. მარეგულირებელი ასევე აღნიშნავს საცხოვრებლის მიწოდების ეტაპობრივ ზრდას და მოკლევადიან გაქირავებას ფასების ზრდის მთავარ მიზეზად არ ასახელებს.

ანალოგიურ დასკვნამდე მივიდა ევროკომისიაც. მისი შეფასებით, 2018-დან 2024 წლამდე ევროკავშირში მოკლევადიანი გაქირავების სეგმენტში აქტივობა 93%-ით გაიზარდა. საშუალოდ, ასეთი განცხადებების რაოდენობა შეესაბამება საბინაო ფონდის დაახლოებით 1,2%-ს, თუმცა ცალკეულ ტურისტულ ცენტრებსა და რაიონებში ეს წილი 20%-ს აღწევს.

ამასთან, ტურისტული გაქირავების მაღალი კონცენტრაცია თავისთავად არ ამტკიცებს მის გავლენას საცხოვრებლის დეფიციტზე ან ფასების ზრდაზე. ევროკომისია აღნიშნავს, რომ მოკლევადიან განთავსებას შეუძლია გააძლიეროს წნეხი ბაზარზე იქ, სადაც მიწოდება უკვე შეზღუდულია, თუმცა პლატფორმები განსაკუთრებით აქტიურად ვითარდება იმ რაიონებშიც, სადაც უძრავი ქონება თავიდანვე უფრო ძვირია ტურიზმის, სამუშაო ადგილებისა და საინვესტიციო მოთხოვნის გამო.

რა შეიცვლება ბაზრისა და ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მოკლევადიანი გაქირავების რეგულირების ახალი შესაძლებლობები დამოკიდებული იქნება ადგილობრივი სტატისტიკის ხარისხზე. ფასების, ტურიზმისა და რეგისტრირებული ობიექტების რაოდენობის საერთო ეროვნული მონაცემები საკმარისი არ არის: ხელისუფლებას მოუწევს სიტუაციის შეფასება ცალკეული ქალაქებისა და რაიონების მიხედვით.

ანალიზში შეიძლება შევიდეს განცხადებების კონცენტრაცია Airbnb-სა და სხვა პლატფორმებზე, პროფესიონალი ოპერატორების წილი, გრძელვადიანი გაქირავების მიწოდება და საცხოვრებლის ღირებულების ცვლილება. ასეთი დეტალიზაცია საშუალებას მოგვცემს განვსაზღვროთ, ნამდვილად აძლიერებს თუ არა ტურისტული სეგმენტი ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტს. ჯერჯერობით მთლიანად ქვეყნის მასშტაბით მაჩვენებლები არ მიუთითებს განსაკუთრებით მაღალ საბინაო ტვირთზე. 2024 წელს საცხოვრებელზე გადაჭარბებულ ხარჯებს კვიპროსის მცხოვრებთა 2,4% ეწეოდა, მაშინ როცა ევროკავშირში საშუალო დონე 8,2% იყო.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს მარეგულირებელი რისკების ზრდას, უპირველეს ყოვლისა, ტურისტულ ლოკაციებში, სადაც დღიურად გასაქირავებელი ობიექტების მაღალი კონცენტრაციაა. ახალმა მოთხოვნებმა შესაძლოა გავლენა მოახდინოს იმ უძრავი ქონების შემოსავლიანობაზე, რომელიც გათვლილია Airbnb-სა და სხვა პლატფორმების მეშვეობით განთავსებაზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან