Рынок недвижимости Румынии в 2026 году дает два разных сигнала. Накопленный иностранный капитал в секторе операций с недвижимостью достиг €22,1 млрд и сделал его вторым крупнейшим направлением прямых иностранных инвестиций после промышленности. На рынке квартир картина менее однородная: национальная средняя цена в сентябре почти не изменилась, Бухарест и Клуж подорожали, Брашов резко скорректировался, а сроки экспозиции выросли во всех семи городах исследования.

Эти показатели описывают разные части рынка. FDI показывает накопленный капитал в секторе недвижимости в целом и не равен объему иностранных покупок квартир. Для частного инвестора важнее локальные цены, количество сделок, новое предложение и скорость выхода из объекта.

Недвижимость стала вторым направлением иностранного капитала

На конец 2025 года запас прямых иностранных инвестиций в секторе операций с недвижимостью достиг примерно €22,1 млрд, или 16,4% общего запаса прямых иностранных инвестиций Румынии против 16% годом ранее. Выше остается только промышленность с €35,7 млрд и долей 26,5%.

При этом текущий приток в сектор был умеренным: чистый приток прямых иностранных инвестиций в операции с недвижимостью составил €479 млн в 2025 году против €593 млн годом ранее. Поэтому правильнее говорить о большом накопленном присутствии иностранного капитала, а не о новом инвестиционном буме.

Бухарест и Илфов остаются главным центром международного капитала. Регион концентрирует около двух третей накопленного FDI страны, что поддерживает спрос на офисы, логистику, торговую недвижимость и жилье для сотрудников компаний. Но на рынке квартир этот фактор работает вместе с ипотекой, доходами населения и объемом нового предложения.

Сентябрь показал шесть разных рынков

Средняя цена квартир по стране в сентябрьском барометре PropGenius почти не изменилась: €1 972 за кв. м против €1 973 месяцем ранее. Внутри этого показателя города двигались в разные стороны.

Бухарест вырос на 6,5% за месяц до €2 214 за кв. м, Клуж-Напока — на 2,8% до €2 930. Яссы прибавили 1,9%, Констанца — 0,7%. Тимишоара снизилась на 1,2%, а Брашов — на 10%, с €2 379 до €2 142 за кв. м.

Резкое падение Брашова важно трактовать осторожно. Это показатель конкретного барометра предложений, а не изменение стоимости каждого объекта в городе. Другие базы объявлений показывают намного более спокойную месячную динамику. Для инвестора это хороший пример того, почему один индекс нельзя использовать без проверки состава выборки.

Срок продажи становится отдельным показателем

Во всех семи городах исследования срок экспозиции увеличился. Яссы вышли на 53 дня, Клуж-Напока — на 50, Констанца — на 47. В Бухаресте и Брашове средний срок составил 44 дня. Тимишоара остается исключением: около 31 дня, самый короткий показатель среди рассматриваемых рынков.

Рост срока экспозиции означает, что продавцу все сложнее быстро получить заявленную цену. Это особенно важно в городах, где стоимость квадратного метра продолжает расти. Высокая цена предложения и высокая ликвидность больше не всегда идут вместе.

Клуж остается самым дорогим, но сделок меньше

Клуж-Напока остается самым дорогим крупным рынком Румынии. Одновременно в первом полугодии 2026 года число сделок с квартирами здесь сократилось примерно на 16% год к году. В Яссах снижение составило около 11%, в Бухаресте — лишь 2%.

Тимишоара, напротив, прибавила около 3% по числу сделок. По стране продажи квартир снизились примерно на 9%.

Это один из самых показательных разрывов 2026 года. Цена предложения способна сохраняться или расти даже при меньшем количестве покупателей. Поэтому для сравнения городов инвестору недостаточно знать стоимость квадратного метра — нужно смотреть, насколько быстро объект можно перепродать и как меняется число сделок.

Бухарест готовит больше нового предложения

Ограниченное строительство остается одной из причин устойчивости цен. В 2025 году в Румынии завершили около 59 тыс. квартир и домов — минимальный объем с 2017 года. В первой половине 2026 года число разрешений на жилое строительство по стране продолжило снижаться примерно на 9–10%.

Бухарест идет в другую сторону. За первые пять месяцев площадь жилых проектов, получивших разрешения, выросла в 3,6 раза — это самый сильный темп за последние пять лет. Разрешение не означает немедленный ввод дома, но для горизонта двух–пяти лет столичный рынок получает более сильный сигнал будущего предложения, чем большинство региональных городов.

Для инвестора это двойственный фактор. Новые проекты увеличивают выбор и могут сдерживать рост цен в отдельных районах, но одновременно обновляют жилой фонд и создают новые арендные кластеры.

Тимишоара выглядит устойчивее Клужа и Ясс

Тимишоара выделяется сочетанием сравнительно более низкой цены, роста сделок и короткого срока экспозиции. В сентябре PropGenius оценивал квартиры примерно в €1 963 за кв. м, а средний срок продажи составлял 31 день.

На рынке, где национальное число сделок снижается, такой результат делает город интересным для инвестора, ориентированного на ликвидность. Тимишоара остается крупным деловым и университетским центром, но вход в рынок пока заметно дешевле, чем в Клуже.

Яссы дают противоположный сигнал: цена предложения выросла до €1 951 за кв. м, но сделки в первом полугодии сократились на 11%, а срок экспозиции достиг 53 дней. Это не слабый рынок, но покупатели стали заметно избирательнее.

Констанца требует учитывать сезонность

Констанца остается отдельным случаем из-за Черноморского побережья. Сентябрьская цена предложения составила около €1 935 за кв. м, а средний срок экспозиции — 47 дней.

Инвестору здесь важно разделять постоянный городской спрос и курортный рынок побережья. У них разные арендаторы, сезонность и скорость перепродажи. Общая статистика по городу или уезду может скрывать очень разные результаты в зависимости от района и типа объекта.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Румынии

Граждане стран ЕС и ЕЭЗ могут приобретать землю в Румынии на тех же условиях, что и граждане страны. Для граждан государств за пределами ЕС и ЕЭЗ правила владения землей зависят от международных соглашений и принципа взаимности.

Это особенно важно при покупке дома или квартиры, к которой относится доля земельного участка. Покупателю из третьей страны стоит проверять структуру права собственности и статус земли до сделки.

Покупка недвижимости сама по себе не дает автоматического права на постоянное проживание в Румынии.

Что меняется для инвестора

Главный вывод 2026 года состоит не в том, что недвижимость Румынии растет или падает. Рынок становится менее однородным.

Бухарест сочетает крупнейшую концентрацию капитала, относительно устойчивые сделки и сильный задел нового строительства. Клуж остается самым дорогим, но покупателей становится меньше. Тимишоара показывает лучшую текущую скорость рынка. Яссы дорожают при более долгой продаже. Брашов демонстрирует, насколько сильно месячный индекс может зависеть от структуры предложения, а Констанца требует учитывать сезонность.

Для странового хаба это важнее средней цены по Румынии. Покупателю нужно сравнивать конкретные города по стоимости входа, сделкам, новому предложению и ликвидности.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Сколько стоит жилье в Бухаресте?

В сентябрьском барометре PropGenius средняя цена предложения составляла €2 214 за кв. м. Другие платформы дают иные значения из-за различий в выборке и методике.

Где жилье дороже — в Бухаресте или Клуже?

Клуж-Напока остается дороже. В сентябрьском барометре цена составляла €2 930 за кв. м против €2 214 в Бухаресте.

Какой крупный город сейчас наиболее ликвиден?

По сроку экспозиции среди рассматриваемых рынков выделяется Тимишоара — около 31 дня. Это средний показатель текущего рынка, а не гарантия быстрой продажи конкретной квартиры.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Румынии?

Да, но правила владения землей зависят от гражданства. Для граждан ЕС и ЕЭЗ действует режим, близкий к румынским покупателям; для граждан третьих стран нужно отдельно проверять международные соглашения и принцип взаимности.

Строится ли новое жилье в Румынии?

Да, но общий объем предложения остается ограниченным. Бухарест выделяется резким ростом площади жилых проектов, получивших разрешения в 2026 году.