Румынские девелоперы считают издержки главным риском

Рост издержек меняет рынок недвижимости Румынии

Рынок недвижимости Румынии в 2026 году входит в фазу осторожной стабилизации, но главным источником давления для девелоперов становятся уже не дефицит рабочей силы и не дорогие кредиты, а стоимость строительства и покупка участков. По данным Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2026, именно строительные расходы назвали ключевой проблемой 27% участников исследования, а сложность приобретения земли — 25%. Годом ранее на первом месте были трудозатраты и доступность персонала: 26% в 2025 году против 19% в 2026-м. При этом проблемы с финансированием проектов, которые были критичны два-три года назад, сейчас упоминают лишь 6% респондентов, что Deloitte связывает с улучшением доступа к капиталу и большей стабильностью финансовых рынков.

Ожидания по активности рынка недвижимости Румынии в 2026 году

Ожидания участников рынка остаются сдержанными. В масштабах Центральной Европы 54% респондентов считают, что активность на рынке в 2026 году останется без изменений, а 35% ждут улучшения. В Румынии оптимизм ниже среднерегионального уровня: лишь 29% опрошенных ожидают роста активности, тогда как в Польше этот показатель достигает 67%, а в Чехии — 38%. Аналогичная осторожность наблюдается и в оценке будущей стоимости сделок: доля участников, ожидающих роста объема транзакций, в регионе опустилась ниже 50% после почти 60% годом ранее, а в Румынии улучшения ждут только 29% участников, хотя это все же выше, чем в 2025 году.

Какие сегменты румынской недвижимости выглядят наиболее устойчиво

Жилая недвижимость второй год подряд остается самым конкурентным сегментом в глазах участников исследования, хотя ее доля как безусловного фаворита снизилась до 22% с 36% годом ранее. Одновременно заметно вырос интерес к арендному жилью: доля респондентов, считающих проекты residential for rent наиболее конкурентными, увеличилась до 18% с 9% в 2025 году. Среди быстро усиливающихся направлений Deloitte выделяет дата-центры, которые набрали 13% и сравнялись по воспринимаемой конкурентности с индустриальным и ритейл-сегментами. На горизонте пяти лет самым динамичным направлением названа инфраструктура зеленой энергетики: ее отметили 66% участников по региону и сразу 81% респондентов в Румынии. Далее следуют дата-центры с 34% и healthcare с 26%.

Налоги, разрешения и инфраструктура остаются ключевыми факторами

Экономические ожидания в Румынии стали менее негативными, чем год назад. По данным Deloitte, 24% участников рынка ожидают улучшения экономического климата против 14% годом ранее, а доля негативных оценок снизилась до 38% с 57%. Одновременно налоговые риски остаются важным локальным фактором: 73% опрошенных по региону ждут стабильности налогового режима, но в Румынии 71% респондентов ожидают его ужесточения. Deloitte Romania отдельно указывает на трудности с авторизацией проектов и постоянно меняющееся законодательство как на специфические местные барьеры, тогда как развитие дорожной инфраструктуры, напротив, открывает новые инвестиционные возможности в регионах страны. CBRE дополняет эту картину: улучшение транспортной связанности вокруг коридоров A0 и A7 уже поддерживает формирование новых логистических узлов, а полное присоединение Румынии к Шенгену должно способствовать расширению 3PL-моделей и трансграничной дистрибуции.

Офисы, земля и аренда формируют новый баланс спроса

Параллельно с ростом затрат рынок демонстрирует признаки консолидации, а не перегрева. CBRE ожидает, что офисный спрос в 2026 году останется выборочным: арендаторы будут отдавать предпочтение современным зданиям в хороших локациях, а стоимость fit-out останется одним из ключевых факторов принятия решений. На земельном рынке активность усилилась уже в 2025 году, причем спрос формировали прежде всего retail- и residential-девелоперы, тогда как стоимость качественных участков испытывала повышательное давление из-за различий в статусе зонирования, предсказуемости разрешений и доступе к инфраструктуре. Отдельно Cushman & Wakefield Echinox зафиксировал, что 56% инвесторов в Румынии ожидают роста офисных ставок аренды в ближайшие 12 месяцев, 39% прогнозируют стабильность и только 5% ждут снижения, что указывает на сохранение ценовой устойчивости в качественных сегментах даже на фоне более осторожного спроса на новые площади.

Как сообщают эксперты International Investment, данные марта 2026 года показывают, что румынский рынок недвижимости не находится в фазе кризисного сжатия, но входит в период более жесткого отбора проектов. Для девелоперов главным становится не просто наличие спроса, а способность контролировать строительные бюджеты, обеспечивать юридически чистое приобретение земли и проходить разрешительные процедуры без задержек. В этой конфигурации наибольшую устойчивость получают проекты в качественном жилье, инфраструктурно сильных локациях, логистике, дата-центрах и сегментах, связанных с энергетической трансформацией.

FAQ по рынку недвижимости Румынии в 2026 году

Почему строительные издержки стали главной проблемой девелоперов в Румынии?

Потому что в опросе Deloitte 27% участников назвали именно строительные расходы главным вызовом 2026 года, что выше доли ответов про трудозатраты и доступность персонала. Это означает смещение давления из сферы найма в сферу себестоимости проектов.

Насколько сложной остается покупка земли под застройку в Румынии?

Покупка участков стала второй по значимости проблемой для девелоперов: ее назвали 25% участников исследования Deloitte. Дополнительное давление создают вопросы разрешений, зонирования и инфраструктурного доступа, на что отдельно указывают Deloitte и CBRE.

Ожидают ли участники рынка роста активности в 2026 году?

Скорее нет, чем да. Большинство в регионе — 54% — ждут сохранения текущего уровня активности, а в Румынии только 29% рассчитывают на рост. Это говорит о сценарии стабилизации, а не ускоренного восстановления.

Какие сегменты недвижимости в Румынии выглядят наиболее перспективно?

Наиболее устойчивыми выглядят жилой сегмент, арендное жилье, дата-центры, индустриальная недвижимость, retail parks и связанные с инфраструктурой направления. На пятилетнем горизонте особенно выделяется инфраструктура зеленой энергетики, которую 81% румынских респондентов назвали самым динамичным направлением.

Что происходит с офисными ставками аренды в Румынии?

Инвесторы в начале 2026 года в основном ожидали умеренного роста. По данным Cushman & Wakefield Echinox, 56% респондентов прогнозируют рост офисных арендных ставок, 39% — стабильность, 5% — снижение.

Насколько важен ESG для румынского рынка недвижимости в 2026 году?

ESG остается значимым, но уже не доминирующим фактором. Только 6% участников исследования назвали соответствие ESG одной из главных забот, однако рынок по-прежнему ожидает премию в цене до 15% в пользу ESG-compliant объектов.