Жилищный кризис в Словении усиливается на фоне реформ

Рост цен при падающем числе сделок

Рынок жилой недвижимости Словении продолжает испытывать структурный дефицит предложения, который напрямую отражается на ценах. В 2024 году количество сделок с недвижимостью вновь сократилось, однако это не привело к коррекции стоимости жилья. Напротив, с 2019 года цены на квартиры выросли на 67%, на частные дома — на 54%, а стоимость строительных участков увеличилась на 72%. Аналогичная динамика наблюдается и на рынке аренды, где рост цен опережает рост доходов населения.

Доступность жилья и нагрузка на домохозяйства

Жилищные расходы в Словении часто превышают 30% валового дохода домохозяйств, включая аренду или ипотеку и коммунальные платежи. Этот уровень считается критическим и указывает на формирование устойчивого кризиса доступности жилья, характерного для многих стран ЕС, но особенно острого в Словении из-за ограниченного предложения и слабого развития публичного арендного фонда.

Попытка введения налога на недвижимость

В конце 2024 года правительство Словении предприняло очередную попытку ввести налог на недвижимость, однако инициатива не была одобрена. Проект предполагал ежегодный налог в размере 1,45% от оценочной рыночной стоимости жилых домов, квартир и строительных участков. Единственное основное жилье освобождалось от налогообложения, а владельцам, сдающим объекты в долгосрочную аренду, предлагалась налоговая скидка.

Предложенные параметры вызвали резкую общественную критику. Налоговая ставка значительно превышала уровень аналогичных налогов в других странах ЕС, где она обычно составляет от 0,1% до 0,5%. Эксперты также указывали на сомнительную эффективность меры с точки зрения вывода пустующих объектов на рынок и повышения прозрачности арендных доходов, а также на возможные противоречия с конституционным правом собственности.

Текущая налоговая модель недвижимости

Несмотря на провал инициативы, в стране сохраняется консенсус о необходимости реформирования налогообложения недвижимости. В Словении доходы от труда облагаются налогами существенно выше, чем владение активами. В настоящее время применяются сбор за использование строительной земли и налог на жилые объекты площадью более 160 квадратных метров. При продаже недвижимости взимается налог на передачу права собственности в размере 2%, а новые здания и участки облагаются НДС по ставке 22% либо 9,5% для социального жилья. Налог на прирост капитала отменяется после 15 лет владения объектом.

Ужесточение правил краткосрочной аренды

С 25 сентября 2025 года в Словении действует новый Закон о гостиничной деятельности, который существенно ограничивает краткосрочную аренду как экономическую деятельность. Закон вводит обязательную регистрацию объектов, требования к согласию большинства совладельцев в многоквартирных домах, публичную маркировку объектов и жесткие лимиты на количество дней аренды в муниципалитетах с дефицитом жилья.

Ограничения распространяются исключительно на аренду в форме предпринимательской деятельности и не затрагивают договоры аренды по Жилищному закону. Это создает правовой разрыв между краткосрочной жилой арендой и туристическим размещением, который, по мнению юристов, может привести к злоупотреблениям и правовой неопределенности.

Перспективы жилищной политики

Предлагаемые налоговые и регуляторные меры демонстрируют стремление властей сдержать рост цен и вернуть часть жилья на долгосрочный рынок. Однако без масштабной жилищной реформы, включающей строительство государственного арендного фонда, налоговые стимулы для долгосрочной аренды и снижение рисков для арендодателей, их эффект будет ограниченным.

Как сообщают эксперты International Investment, словенский рынок жилья нуждается не в точечных ограничениях, а в долгосрочной стратегии, способной сбалансировать интересы инвесторов, арендаторов и государства и восстановить доступность жилья для среднего класса.