Швейцария обсуждает ужесточение Lex Koller — продажу недвижимости иностранцам
Швейцарское правительство предлагает расширить ограничения на приобретение недвижимости лицами, считающимися иностранными покупателями по закону Lex Koller. Проект затрагивает жильё для собственного проживания, коммерческие объекты, курортную недвижимость, акции жилищных компаний и паи фондов, однако пока находится на стадии обсуждения и не вступил в силу.
Швейцария пересматривает правила покупки недвижимости иностранцами
Федеральный совет Швейцарии 15 апреля 2026 года направил на консультацию изменения в Lex Koller — федеральный закон, регулирующий приобретение недвижимости лицами за рубежом. Обсуждение завершилось 15 июля, после чего власти должны изучить позиции кантонов, партий, отраслевых объединений и других участников.
Проект вызвал заметные разногласия. Социал-демократическая партия и Швейцарская народная партия поддержали усиление контроля, связав иностранный капитал с ростом стоимости жилья. Представители бизнеса, Центристская партия и Швейцарская рабочая группа горных регионов выступили против отдельных ограничений. Несколько компаний допустили отказ от биржевого статуса, если зарубежным инвесторам закроют доступ к их акциям, сообщило SWI swissinfo.
Спор касается не запрета на любые сделки граждан других стран, а юридического понятия «лица за рубежом». К этой категории не относятся проживающие в Швейцарии граждане Европейского союза и Европейской ассоциации свободной торговли, а также граждане других государств, получившие постоянный вид на жительство категории C.
Кому потребуется разрешение на покупку основного жилья
Существенное изменение предусмотрено для граждан стран за пределами ЕС и Европейской ассоциации свободной торговли, которые проживают в Швейцарии на основании временного вида на жительство категории B и ещё не получили разрешение C.
По действующему порядку такой покупатель при определённых условиях может приобрести одну квартиру или частный дом для постоянного проживания без отдельного разрешения. Предлагаемая редакция вводит обязательное согласование сделки с кантональными органами.
После переезда или прекращения использования объекта как основного места жительства собственник должен будет продать его в течение двух лет. Обязанность исчезнет, если владелец получит постоянный вид на жительство категории C, продолжая жить в приобретённом доме.
Регистрационные органы предполагается обязать уведомлять ведомства, контролирующие сделки с недвижимостью, о смене места жительства иностранного собственника. Покупка недвижимости по-прежнему не будет давать права на проживание или получение вида на жительство.
Оценка регулирующего воздействия насчитала около 1 051 покупки основного жилья в год, которая потенциально может попасть под новый разрешительный порядок. Это приблизительный расчёт, составленный на основании данных пяти кантонов. Он не означает, что все эти сделки будут запрещены или отменены.
Инвестиции в коммерческую недвижимость ограничат
Сейчас лица за рубежом могут без разрешения покупать объекты для ведения хозяйственной деятельности: производственные здания, офисы, магазины, рестораны, мастерские, медицинские помещения и гостиницы. Льгота распространяется и на объекты, которые сдаются другому предприятию для коммерческого использования.
Правительство предлагает сохранить свободное приобретение недвижимости, необходимой покупателю для собственной деятельности. Однако покупка коммерческого объекта исключительно ради последующей сдачи его третьим лицам должна потребовать разрешения или перестать подпадать под действующее исключение.
Изменение может затронуть зарубежные страховые компании, пенсионные фонды, семейные инвестиционные структуры и институциональных владельцев, которые вкладывают средства в швейцарские офисные, торговые, складские и гостиничные объекты без самостоятельного ведения бизнеса в стране.
При этом обычная сдача квартир внаём уже сейчас не считается хозяйственной деятельностью для целей Lex Koller. Инвестиционное жильё регулируется строже, чем здания, используемые предприятиями.
Биржевые компании и фонды столкнутся с запретом
Одна из наиболее спорных мер предусматривает запрет для лиц за рубежом на приобретение акций обращающихся на бирже компаний, основная деятельность которых связана с жилой недвижимостью в Швейцарии.
Ограничение также предлагается распространить на регулярно торгуемые паи фондов недвижимости и инвестиционных компаний с переменным капиталом, если они владеют швейцарскими объектами. Инвестиционная компания с переменным капиталом представляет собой акционерную структуру коллективных вложений, число акций и размер капитала которой могут изменяться при притоке или возврате средств инвесторов.
Правительственная оценка выявила 16 зарегистрированных на бирже швейцарских компаний недвижимости с совокупным портфелем примерно 58,5 млрд франков. Восемь из них были предварительно отнесены к компаниям, преимущественно связанным с жильём; их портфели оценивались примерно в 20 млрд франков.
Для десяти рассмотренных компаний доля зарегистрированных иностранных голосов составляла около 6,5%. Объём иностранного капитала оценивался приблизительно в 1,2 млрд франков в компаниях и ещё в 5,3 млрд франков в фондах недвижимости — всего около 6,5 млрд франков.
Авторы оценки предупредили, что запрет способен подтолкнуть часть компаний к уходу с биржи. Это может сократить ликвидность их акций, снизить прозрачность рынка и осложнить привлечение капитала для крупных строительных проектов. В документе также поставлена под сомнение способность меры заметно уменьшить иностранный контроль над швейцарским жильём.
Квоты на курортное жильё сократят
Отдельный блок реформы касается домов и квартир для отдыха, приобретаемых лицами за рубежом. Законодательный максимум предлагается уменьшить с 1 500 до 750 объектов в год.
Из общего предела 150 разрешений останутся в федеральном резерве. До 600 объектов смогут ежегодно распределяться между 17 кантонами, участвующими в системе. Таким образом, первоначально распределяемая кантонам квота будет на 60% ниже нынешнего предела в 1 500 объектов.
Предполагаемый максимум для Вале сократится с 330 до 132 объектов, для Граубюндена — с 290 до 116, для Тичино — со 195 до 78, для Во — со 175 до 70, а для Берна — со 140 до 56.
Каждая покупка курортного объекта иностранным лицом должна учитываться в квоте, включая перепродажу от одного иностранного владельца другому. В 2016–2025 годах среднее количество таких сделок с учётом перепродаж составляло около 796 в год.
Согласно расчётам правительства, реформа способна сократить число ежегодных приобретений как минимум на 196. Снижение может приблизиться к 300 сделкам, если неиспользованные разрешения не будут перераспределяться между кантонами.
Горные регионы опасаются снижения спроса
В туристических кантонах иностранный спрос поддерживает строительство, ремонт, гостиничный сектор, розничную торговлю и местные услуги. Поэтому представители горных регионов опасаются, что сокращение квот отразится не только на ценах, но и на занятости и доходах муниципалитетов.
Противники проекта указывают, что действующий общенациональный предел в последние десять лет полностью не использовался даже при учёте перепродаж между иностранцами. Это ставит под сомнение необходимость сокращать квоты вдвое на федеральном уровне.
Для гостиничных предприятий с иностранным контролем предусмотрено послабление. Кантоны смогут разрешать им покупать жильё для сотрудников без обычного согласования. Если объект перестанет использоваться для размещения персонала, его, как правило, потребуется продать в течение двух лет.
Дефицит жилья сохраняется в крупнейших городах
Обсуждение проходит на фоне ограниченного предложения. На 1 июня 2025 года в Швейцарии насчитывалось 48 455 свободных квартир и домов. Доля незанятого жилья составляла 1%, а количество свободных объектов за год уменьшилось на 3 519, или на 6,8%.
В Женеве показатель составлял 0,34%, в Цуге — 0,42%, в Цюрихе — 0,48%. В 15 кантонах доля пустующего жилья находилась ниже 1%. Количество свободных квартир, предназначенных для аренды, сократилось на 8%, до 37 194, свидетельствует официальная статистика жилищного рынка.
Низкая доля свободного жилья подтверждает напряжённость рынка, но сама по себе не доказывает, что её главной причиной являются иностранные инвестиции. На предложение также влияют нехватка земли под застройку, продолжительность согласований, строительные расходы, процентные ставки и ограничения территориального планирования.
Бизнес оспаривает эффективность реформы
Экономические объединения считают, что новые правила могут сократить приток капитала, не обеспечив сопоставимого увеличения доступного жилья. Ассоциация economiesuisse отклонила проект, заявив о риске побочных последствий и возможном уменьшении предложения недвижимости.
Особое беспокойство вызывает запрет на акции и паи фондов. Публичные компании обязаны раскрывать больше информации, чем частные структуры. Их уход с биржи способен сделать рынок менее прозрачным, не обязательно меняя конечных владельцев объектов.
С другой стороны, сторонники реформы считают недвижимость ограниченным национальным ресурсом и требуют не допускать, чтобы дополнительный инвестиционный спрос ускорял рост цен в районах с уже существующим дефицитом.
Когда новые правила могут вступить в силу
Завершение консультации не означает принятия закона. Федеральный совет должен обработать полученные замечания и решить, следует ли менять текст проекта. Затем правительство сможет направить законопроект и пояснительное послание в Национальный совет и Совет кантонов — две палаты парламента.
Если парламент примет изменения, против них может быть инициирован факультативный референдум. Только после окончания политической процедуры власти смогут утвердить дату вступления закона в силу и необходимые подзаконные акты. Точного срока пока нет, отмечает PwC Switzerland.
Часто задаваемые вопросы
Что такое Lex Koller?
Lex Koller — неофициальное название швейцарского федерального закона, ограничивающего приобретение недвижимости лицами за рубежом. Применение закона зависит не только от гражданства, но и от вида на жительство, места проживания, типа объекта и цели покупки.
Запрещает ли проект иностранцам покупать жильё в Швейцарии?
Нет. Проект вводит дополнительные разрешения и ограничения для определённых категорий покупателей. Проживающие в Швейцарии граждане ЕС и Европейской ассоциации свободной торговли, а также граждане других стран с видом на жительство C в большинстве случаев не считаются лицами за рубежом.
Что изменится для обладателей вида на жительство B?
Гражданам третьих стран с разрешением B потребуется согласование покупки основного жилья. После переезда объект необходимо будет продать в течение двух лет, если владелец не получит разрешение C и не продолжит жить в нём.
Сократится ли квота на курортные объекты до 600?
Общий законодательный максимум предлагается установить на уровне 750 объектов. Из них 150 останутся в резерве, а до 600 будут первоначально распределяться между кантонами.
Коснётся ли реформа граждан ЕС, живущих в Швейцарии?
Как правило, нет. Граждане ЕС и Европейской ассоциации свободной торговли, законно и фактически проживающие в стране, не относятся к лицам за рубежом в значении Lex Koller.
Даёт ли покупка дома право на проживание в Швейцарии?
Нет. Право приобрести недвижимость и право находиться в стране регулируются отдельно. Покупка квартиры или дома не создаёт автоматического основания для получения вида на жительство.
Уже вступили ли ограничения в силу?
Нет. Это проект, прошедший консультационную стадию. Ему ещё предстоят правительственное рассмотрение, парламентская процедура и, возможно, референдум.
Как сообщают эксперты International Investment, проект направлен на снижение инвестиционного давления, но его прямое влияние на стоимость жилья может оказаться ограниченным. Правительственная оценка не подтверждает, что запрет на биржевые инструменты существенно ослабит иностранный контроль, и одновременно предупреждает о рисках для ликвидности, прозрачности и финансирования строительства. Без ускорения жилищного строительства, упрощения согласований и увеличения предложения ограничения для иностранных покупателей способны перераспределить спрос, но не устранить структурный дефицит жилья.