Иностранный капитал сохраняет влияние на отели Европы

Международные инвесторы обеспечили €12,9 млрд, или 58,6%, вложений в европейские гостиницы в 2024 году. В 2025-м общий объём сделок достиг €22,6 млрд, однако эта сумма рассчитана другой компанией по собственной методике. Данные подтверждают восстановление рынка, но не позволяют утверждать, что доля иностранных покупателей продолжила расти теми же темпами.

Европейские гостиницы вернулись в основные портфели

Гостиницы укрепляют позиции в портфелях международных фондов, инвестиционных компаний, гостиничных операторов и состоятельных частных покупателей. Основной интерес сосредоточен на Великобритании, Испании, Италии, Франции и Португалии, где развитый туризм сочетается с ограниченным предложением качественных объектов.

Инвесторы рассматривают гостиницы как альтернативу части офисной недвижимости, спрос на которую изменился из-за распространения смешанного формата работы и роста расходов на модернизацию старых зданий.

Гостиничный актив объединяет недвижимость и действующее предприятие. Его доход зависит от расположения и стоимости здания, загрузки, цены номера, качества управления, расходов на персонал, коммунальные услуги и ремонт.

Стоимость проживания можно менять ежедневно, тогда как офисный или торговый объект часто связан долгосрочным договором аренды. Это позволяет быстрее учитывать инфляцию и изменения спроса, но одновременно делает гостиничный доход более чувствительным к экономической ситуации, транспортным сбоям и колебаниям туристического потока, отмечает Hotel Management Network.

Трансграничные сделки достигли €12,9 млрд

Объём вложений в гостиницы Европы составил €21,9 млрд в 2024 году — максимум с 2019-го. Показатель вырос на 47,6% за год и оказался на 8,2% выше среднего значения за предыдущие десять лет.

Иностранные покупатели обеспечили €12,9 млрд, или 58,6% общего объёма. Трансграничные вложения увеличились на 81,4% относительно 2023 года и на 13,8% превысили средний показатель за десятилетие.

Пять крупнейших американских инвесторов из сегмента частного капитала — Blackstone, KKR, Baupost Group, Starwood Capital и Oaktree — участвовали в операциях совокупным объёмом €5,9 млрд. Это соответствовало почти 46% всего трансграничного показателя.

Частные покупатели, владельцы и операторы гостиниц, а также не обращающиеся на бирже инвестиционные фонды недвижимости вложили €5,45 млрд. Их активность выросла на 18,1% за год и на 39,6% превысила среднее значение за десять лет, говорится в обзоре Savills.

Сделки 2025 года выросли до €22,6 млрд

По другому статистическому ряду объём гостиничных сделок в Европе достиг €22,6 млрд в 2025 году. В рамках этой методики рост составил 30%, или €5,2 млрд. Результат стал третьим по величине за всю историю наблюдений и самым высоким с 2019 года.

В течение года было заключено 461 соглашение, охватившее 725 гостиниц более чем на 107 тыс. номеров. Сделки с отдельными объектами достигли рекордных €15,6 млрд и сформировали почти 70% рынка. Их объём вырос на 48% относительно 2024 года и на 29% превысил результат 2019-го.

Операции с гостиничными портфелями составили €7 млрд — на 3% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость гостиницы достигла €31,1 млн, увеличившись на 7%, а средняя цена номера снизилась на 2%, до €210 тыс.

Владельцы и операторы стали крупнейшими чистыми покупателями: стоимость приобретений превысила продажи на €1,5 млрд. У состоятельных частных лиц положительный баланс составил €1,2 млрд, а их покупки выросли на 273%. Активность компаний прямых инвестиций, напротив, сократилась на 39%, следует из отчёта HVS.

Иностранный капитал двигался по разным направлениям

Данные за 2025 год не подтверждают одинакового роста иностранного капитала во всех сегментах. Европейские инвесторы обеспечили 81% операций с отдельными гостиницами против 79% годом ранее. Их чистые приобретения достигли €2,2 млрд.

Североамериканские покупатели сформировали 6% оборота отдельных объектов, но продали гостиниц на €205 млн больше, чем приобрели. Инвесторы из Азии были чистыми продавцами с отрицательным балансом €468 млн.

Ближневосточные покупатели, напротив, увеличили приобретения отдельных гостиниц на 254%, до €540 млн.

В операциях с портфелями ситуация была иной. Европейские инвесторы купили объектов на €5,8 млрд и продали на €5,7 млрд, показав почти нейтральный баланс. Североамериканские компании стали крупнейшими чистыми покупателями портфелей с положительным результатом €599 млн.

Таким образом, иностранный капитал продолжал участвовать в европейском гостиничном рынке, но его активность зависела от региона происхождения и типа сделки.

Разные оценки рынка нельзя сравнивать напрямую

Оценки двух консалтинговых компаний заметно различаются даже для одного периода. Первая определила объём европейских гостиничных вложений 2024 года в €21,9 млрд, вторая — в €17,4 млрд.

Разница может быть связана с перечнем стран, минимальным размером учитываемой сделки, включением земельных участков, объектов под переоборудование, корпоративных приобретений и портфельных операций.

Поэтому некорректно рассчитывать рост с €21,9 млрд в 2024 году до €22,6 млрд в 2025-м. Эти суммы относятся к разным статистическим рядам. Сопоставимый рост 2025 года составляет 30%, поскольку он рассчитан относительно €17,4 млрд по той же методике.

Испания привлекла €4,275 млрд в гостиницы

Испания стала одним из главных рынков гостиничной недвижимости Европы. Объём вложений в 2025 году достиг €4,275 млрд — второго по величине результата за всю историю наблюдений в стране.

Статистика охватывает 194 проданных объекта, включая действующие гостиницы, здания для переоборудования и земельные участки. На 159 гостиниц общей вместимостью 21 767 номеров пришлось €3,986 млрд. Объём этого сегмента вырос на 30% относительно 2024 года.

Ещё около €160 млн обеспечили 19 операций со зданиями под переоборудование, а 16 сделок с земельными участками составили примерно €130 млн.

Курортный сегмент привлёк €2,336 млрд, или 55% всех вложений. При этом городских объектов было продано больше: 112 против 82 курортных. Средняя стоимость курортной сделки составляла около €28 млн, городской — €17 млн.

В отличие от общеевропейской статистики 2024 года, в Испании в 2025-м лидировал внутренний капитал. Местные покупатели обеспечили 72% сделок и 63% объёма, или €2,673 млрд. На иностранных инвесторов пришлось 37%, или €1,602 млрд. Французские фонды стали крупнейшей иностранной группой с вложениями €345 млн, подсчитал Colliers.

Канарские острова и Барселона получили 41% капитала

Канарские острова третий год подряд оставались крупнейшим гостиничным рынком Испании. Семнадцать операций обеспечили €1,039 млрд, или 24% национального объёма.

Барселона получила €712 млн в рамках 20 сделок и сформировала ещё 17%. Вместе город и Канарские острова привлекли €1,751 млрд, или 41% вложений.

В Мадриде было зарегистрировано 24 сделки на €376 млн. Доля столицы составила 9%. Сдерживающим фактором было ограниченное предложение крупных гостиниц, а не отсутствие интереса покупателей.

На менее крупные направления пришлось 32% вложений. Кадис привлёк €234 млн, Валенсия — €174 млн, Севилья — €164 млн.

Крупнейшей сделкой года стала продажа комплекса Mare Nostrum на Тенерифе за €430 млн. Курорт объединяет три гостиницы на 1 037 номеров. Операция стала крупнейшей продажей отдельного гостиничного объекта в истории Испании.

Южная Европа привлекла €27,4 млрд во всю недвижимость

Совокупные вложения в коммерческую недвижимость Испании, Италии и Португалии превысили €27,4 млрд в 2025 году, увеличившись на 19%.

Эта сумма включает не только гостиницы, но также торговую, офисную, логистическую, жилую и другую инвестиционную недвижимость. Использовать её как показатель гостиничного рынка некорректно.

Гостиницы и торговые объекты были среди главных источников роста. Инвесторов привлекали туристический спрос, ограниченное предложение качественных зданий и улучшение экономических показателей отдельных южноевропейских стран.

Испания получила €12,1 млрд во все виды коммерческой недвижимости — на 16% больше, чем в 2024 году. Повышенная активность также наблюдалась в Италии и Португалии, свидетельствует исследование Cushman & Wakefield.

Барселона сравнялась с Лондоном в 2026 году

Актуальный опрос инвесторов показывает изменение географических предпочтений. Барселона поднялась с пятого места и разделила с Лондоном первую позицию среди наиболее привлекательных европейских городов для вложений в гостиницы. Мадрид занял третье место, Париж и Милан разделили четвёртое.

На уровне стран Испания сохранила лидерство по ожидаемым показателям гостиничного рынка. За ней следовали Италия и Великобритания, а Франция и Португалия разделили четвёртую позицию. На Пиренейский полуостров и Италию пришлось более 40% планируемого размещения капитала.

Более 90% респондентов намерены сохранить или увеличить долю гостиниц в своих инвестиционных портфелях в 2026 году. Значительно нарастить вложения планирует 31% против 26% годом ранее.

Гостиницы высокой ценовой категории предпочли 53% участников. Столько же выбрали объекты под международными брендами, тогда как в 2025 году доля составляла 43%. Интерес к стратегиям с повышенным риском и потенциалом увеличения стоимости вырос с 15% до 25%.

Исследование проводилось в феврале и марте 2026 года среди более чем 70 европейских гостиничных инвесторов, сообщает CBRE.

Почему гостиницы привлекают инвесторов

Гостиницы позволяют получать доход от недвижимости и операционной деятельности. В период устойчивого спроса собственник может быстрее повышать стоимость проживания, чем владелец офиса или магазина, связанный долгосрочной арендной ставкой.

Ограничения на строительство в исторических центрах, курортных районах и прибрежных зонах поддерживают стоимость существующих объектов. Дополнительный рост можно получить за счёт ремонта, смены управляющей компании, подключения бренда, расширения номерного фонда и развития ресторанов или конференционных площадок.

Основным операционным показателем является выручка на доступный номер. Она рассчитывается делением дохода от номерного фонда на количество номеров, доступных для продажи, и одновременно учитывает загрузку и среднюю цену проживания.

Гибкость ценообразования не устраняет риск. Снижение туристического спроса быстро отражается на загрузке и выручке, тогда как значительная часть расходов на персонал, содержание здания и обслуживание долга сохраняется.

Международные сделки несут дополнительные риски

Трансграничные покупатели сталкиваются с валютными колебаниями, различиями в налогах, требованиях к лицензированию, строительных нормах и трудовом законодательстве.

Дополнительного капитала требуют ремонт, повышение энергоэффективности и приведение объекта к стандартам международной сети. В старых гостиницах расходы на модернизацию могут составлять значительную долю первоначальной цены.

Курорты Южной Европы зависят от сезонности, авиационного сообщения, жары, дефицита воды и природных рисков. Лондон предлагает более ликвидный рынок и разнообразный спрос, но отличается высокой стоимостью входа, дорогим персоналом и значительными расходами на обновление зданий.

Международный бренд способен расширить каналы продаж и доступ к программе лояльности, однако требует оплаты управления, бронирования и рекламы. Поэтому наличие известного названия не гарантирует прибыльность конкретной гостиницы.

Часто задаваемые вопросы

Что такое трансграничные гостиничные инвестиции?

Это приобретение гостиницы, доли в ней или гостиничного портфеля покупателем, зарегистрированным в другой стране.

Каков объём гостиничных сделок в Европе?

По одному статистическому ряду он достиг €22,6 млрд в 2025 году. Другая компания оценивала рынок 2024 года в €21,9 млрд, но эти суммы нельзя напрямую сопоставлять.

Какова доля иностранных инвесторов?

В 2024 году на трансграничных покупателей пришлось €12,9 млрд, или 58,6% европейского объёма по методике Savills. Сопоставимая доля за 2025 год в рассматриваемых источниках не приводится.

Доминировали ли иностранцы на рынке Испании?

Нет. В 2025 году испанские покупатели обеспечили 63% гостиничных вложений, а иностранные инвесторы — 37%.

Какие города лидируют в 2026 году?

Барселона и Лондон разделяют первое место по инвестиционной привлекательности. Далее следуют Мадрид, Париж и Милан.

Каковы основные риски гостиничных инвестиций?

К ним относятся снижение загрузки, сезонность, расходы на персонал и энергию, ремонт, стоимость финансирования, валютные колебания и зависимость от качества управления.

Как сообщают эксперты International Investment, гостиничная недвижимость вновь стала значимой частью международных портфелей, однако утверждение о непрерывном ускорении трансграничного капитала требует осторожности. Доля в 58,6% подтверждена для 2024 года, тогда как в 2025-м движение капитала различалось по регионам и типам сделок. Европейские инвесторы доминировали в продажах отдельных гостиниц, североамериканские компании покупали портфели, а в Испании основную часть рынка обеспечили местные участники. При растущей конкуренции за объекты в Лондоне, Барселоне и на курортах цена покупки, расходы на модернизацию и качество управления становятся важнее общего роста туристического спроса.