Покупка недвижимости за рубежом остаётся одним из самых надёжных способов защитить капитал и получать доход в валюте. Но за последние несколько лет рынок изменился: жёстче стал банковский комплаенс, ряд стран ввёл ограничения для граждан России, кое-где выросла налоговая нагрузка. Это не значит, что возможностей стало меньше – это значит, что к выбору направления стоит подходить внимательнее.
В 2026 году вопрос уже не только в том, где выше доходность. Для большинства покупателей не менее важно понять: как защищены права собственника, можно ли получить вид на жительство, насколько реально управлять объектом дистанционно и как легко его продать при необходимости.
Разберём шесть наиболее популярных направлений: Грузию, Дубай, Турцию, Таиланд, Бали и Испанию.
Могут ли россияне покупать недвижимость за рубежом в 2026 году
Да. Граждане России по-прежнему могут приобретать недвижимость в большинстве рассматриваемых стран – без дополнительных ограничений по гражданству. Сложности возникают на другом уровне: открытие банковского счёта, перевод средств из России, подтверждение источника дохода. Эти вопросы решаемы, но требуют подготовки под конкретную юрисдикцию.
Сравнительная таблица направлений инвестирования
| Параметр | Дубай | Турция | Грузия | Таиланд | Бали | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Доходность (gross) | 5–9% | 6–10% | 7–16% | 6–10% | 7–14% | 4–7% |
| Ликвидность | высокая | средняя | средняя | средняя | средняя | высокая |
| Уровень рисков | низкий | средний | низкий | средний | высокий | низкий |
| Простота покупки | высокая | высокая | высокая | средняя | средняя | средняя |
| Возможность ВНЖ | есть | есть | есть | ограничена | ограничена | ограничена |
| Налоговая нагрузка | низкая | средняя | низкая | средняя | средняя | высокая |
Что на самом деле определяет доходность?
Многие начинающие инвесторы смотрят только на заявленную цифру, совершая первую ошибку. Объект с доходностью 12% может приносить меньше чистой прибыли, чем объект с доходностью 7%, если учесть налоги, расходы на содержание, сезонные простои и комиссию управляющей компании.
Считать нужно net (чистая доходность), а не gross (доходность до вычетов). И заодно проверять:
- ликвидность: насколько легко продать объект через 3-5 лет;
- налоговую нагрузку при владении и при выходе из актива;
- юридическую защиту прав собственности;
- реальность удалённого управления;
- перспективы получения ВНЖ;
- устойчивость местной экономики к внешним шокам.
Дубай: высокая ликвидность и нулевые налоги
Иностранцы могут приобретать объекты в более чем 60 freehold-зонах с полным правом собственности: Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, JVC и другие. По данным Dubai Land Department, с 2023 по 2025 год было открыто ещё пять новых территорий.
Главное преимущество рынка – налоговая среда. В Дубае нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост капитала при продаже. То, что в Европе уходит в бюджет, здесь остаётся у инвестора.
Цифры по доходности (2025–2026): апартаменты в среднем дают около 7% годовых, студии в ликвидных районах вроде JVC – 7,5–8,5%. Виллы приносят меньше в аренде (4,5–6%), но за последние три года выросли в цене более чем на 200% – для тех, кто инвестирует вдолгую, это важнее арендного потока.
Дополнительные расходы: регистрационный сбор DLD – 4% от стоимости сделки, агентская комиссия – около 2%. Управляющая компания берёт ещё 8–10% от арендного дохода. Итоговая net-доходность обычно на 1,5–2,5 п.п. ниже gross.
Объекты от AED 750 000 ($204 000) дают право на трёхлетнюю резидентскую визу; от AED 2 млн – на десятилетнюю Golden Visa.
Подходит: тем, кто хочет сохранить капитал в твёрдой валюте, получать доход без налогов и управлять активом дистанционно. Минимальный бюджет – от $200 000.
Турция: доступный вход и путь к гражданству
Порог для получения турецкого паспорта через недвижимость – $400 000, объект нужно владеть не менее трёх лет. Дешевле второго гражданства в юрисдикции с таким уровнем инфраструктуры найти сложно.
Рынок доходный: в Стамбуле средняя арендная доходность – 7–8% годовых, деловые кварталы дают 10–11%. Анталья – второй по объёму рынок для иностранных покупателей, на неё приходится около 35% всех иностранных сделок в стране (данные за 2025 год).
Важный нюанс: турецкая лира обесценивается, и то, в какой валюте номинирована аренда, критически влияет на реальный доход. Объекты в туристических локациях с иностранными арендаторами, как правило, дают доход в евро или долларах. Сделки по программе гражданства проводятся в иностранной валюте с конвертацией в лиры на момент регистрации.
Дополнительные расходы: оформление Tapu – около 4%, плюс ежегодный налог на недвижимость и налог на доход от аренды.
Подходит: тем, кто рассматривает второе гражданство как стратегическую цель, и инвесторам с горизонтом 3–5 лет.
Грузия: комфортный порог входа и минимум барьеров
Регистрация собственности занимает несколько дней, ограничений для иностранных покупателей практически нет, налоговая нагрузка – одна из самых низких среди всех рассматриваемых направлений.
Наиболее интересный сегмент – гостиничная недвижимость в Батуми. Грамотно подобранный объект под профессиональным управлением даёт 7-16% годовых в валюте, при высокой загрузке объекта доходность может быть и выше. Качественные объекты начинаются от $100 000 – 120 000.
Грузия остаётся самым открытым рынком для российских инвесторов, особенно для тех, кто покупает первый зарубежный актив. ВНЖ инвестора можно получить при вложениях от $150 000. Трудно найти более мягкие условия в других популярных направлениях.
Подходит: инвесторам с бюджетом до $150 000, тем, кто хочет войти в рынок без лишних сложностей и получать доход в валюте.
Таиланд: арендный рынок с оговорками
Таиланд ежегодно принимает десятки миллионов туристов. Поток устойчивый, спрос на краткосрочную аренду есть. Средняя доходность апартаментов 6–10% годовых, премиальные объекты на Пхукете в районах Bang Tao и Cherngtalay дают 10%+.
Главное ограничение: иностранцы не могут напрямую покупать землю. Квартиру в кондоминиуме можно взять в полную собственность (freehold) при условии, что доля иностранного владения в здании не превышает 49%. Вилла оформляется через leasehold (долгосрочная аренда, обычно 30 лет с возможностью продления) или тайское юрлицо – оба варианта требуют юридической проверки до сделки, а не после.
Ещё один фактор – сезонность. Пиковый сезон длится с ноября по апрель; летом заполняемость падает, и это напрямую бьёт по годовой доходности.
Подходит: инвесторам со средним бюджетом, готовым разобраться в юридической структуре и закладывать сезонные спады в финансовую модель.
Бали: высокая доходность – спорная собственность
Девелоперы нередко обещают двузначную доходность в объектах на Бали и она достижима: gross yield (доход до вычетов) удачно расположенных вилл в Чангу, Улувату и Берава составляет 7–14% (данные рынка за 2025–2026 годы). Но здесь особенно важно не останавливаться на маркетинговой цифре.
Полноценного права собственности для иностранцев в Индонезии нет. Основные варианты оформления:
- Leasehold – долгосрочная аренда на 25–30 лет;
- Hak Pakai – право пользования через местное юрлицо без полноценной собственности;
- PT PMA – оформление права застройки (Hak Guna Bangunan) на индонезийское юрлицо. Ближе всего к полноценной собственности, но сложнее всего с юридической точки зрения.
Каждая структура имеет свои налоговые и правовые последствия. Качество юридического сопровождения здесь важнее, чем в любой другой стране из этого списка.
Расходы на управление виллой в Бали высоки: комиссия управляющей компании – 15–25% от арендного дохода. После всех операционных затрат net-доходность оказывается на 3–5 п.п. ниже gross. Тем не менее 9–12% чистой доходности в хорошо управляемом объекте – достижимый результат.
Отдельный момент: в 2025–2026 годах индонезийские власти ужесточили контроль за соответствием объектов требованиям NIB, KBLI, SLF. Эти документы нужно проверять до сделки.
Подходит: инвесторам с высокой толерантностью к риску, которые готовы работать с местным юристом и профессиональной управляющей компанией.
Испания: европейская надёжность с высокими налогами
Испания, это рынок для долгосрочного владения и переезда, но не для максимизации дохода. Доходность здесь редко превышает 7% годовых, а средние цифры гораздо скромнее 4-5%. Зато ликвидность высокая, правовая система прозрачная, спрос со стороны европейских арендаторов – устойчивый.
Главный минус – налоги. Нерезиденты платят налог на доход от аренды и налог на прирост капитала при продаже. В итоге реальная доходность оказывается заметно ниже, чем в Дубае или Грузии. Полную стоимость владения нужно считать до покупки, а не после.
После отмены «золотой визы» в 2024 году получить ВНЖ через покупку недвижимости стало сложнее, хотя другие инвестиционные маршруты сохраняются.
Подходит: тем, кто хочет актив в Европе, семьям, рассматривающим переезд, и инвесторам с горизонтом 10+ лет.
Как выбрать страну под свой бюджет
| Бюджет | Что доступно |
|---|---|
| $30–50 тыс. | Студии в Грузии, Турции; региональные проекты ОАЭ при рассрочке |
| $50–100 тыс. | Недвижимость в Турции, Грузии, входной сегмент Таиланда |
| $100–200 тыс. | Средний сегмент Дубая, Бали, премиальные проекты Грузии |
| $200 тыс.+ | Брендовая отельная недвижимость, виллы, премиальные локации |
Четыре ошибки, которые стоят дороже всего
Смотреть только на gross. Реальный доход – это net после налогов, комиссий управляющей компании, расходов на содержание и простоев. В ряде стран разница между gross и net достигает 4–5 п.п.
Не разобраться в структуре права собственности. На Бали и в Таиланде иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Покупка без понимания юридической схемы может обернуться потерей объекта и денег.
Не считать расходы на выход. Ликвидность рынков сильно различается. Продать апартамент в Дубае и продать виллу на Бали – задачи разной сложности и сроков.
Выбирать страну раньше стратегии. «Сохранение капитала», «максимальный арендный поток» и «получение ВНЖ» нередко указывают на разные рынки и разные типы объектов.
FAQ
Где россияне могут купить недвижимость без существенных ограничений?
Наиболее доступные направления в 2026 году – Грузия, ОАЭ, Турция, Таиланд и Испания. Условия банковского обслуживания и перевода средств в каждом случае нужно уточнять отдельно.
Где проще всего получить ВНЖ через покупку недвижимости?
Грузия – порог от $150 000. Турция даёт гражданство при инвестиции от $400 000. Дубай – резидентская виза от $204 000, Golden Visa от $545 000.
Где самая высокая реальная доходность?
По сочетанию net-доходности и простоты управления лидируют гостиничные проекты в Грузии и апартаменты в Дубае. Бали потенциально даёт больше, но с более высоким операционным и юридическим риском.
Где проще управлять недвижимостью дистанционно?
Дубай – один из самых развитых рынков по инфраструктуре профессионального управления. В Грузии отмечается рост таких предложений, при этом цены на услуги профессионального управления там пока заметно ниже дубайских. Апарт-отели с управляющей компанией в любой из стран проще в дистанционном управлении, чем самостоятельная сдача в аренду.
Итог
До покупки недвижимости за рубежом определитесь, чего вы хотите от этого актива: высокого дохода, сохранения капитала или возможности переезда. Только после этого выбирайте страну. Те, кто делает наоборот, обычно переплачивают: либо деньгами, либо временем на перепродажу неподходящего объекта.
Если хотите разобрать конкретную ситуацию под ваш бюджет и цели обратитесь к нашим экспертам.
