Продажи жилья снизились в девяти странах ЕС

Европейский рынок жилья ослаб в начале 2026 года после заметного восстановления годом ранее. Количество проданных домов и квартир сократилось в девяти из 16 стран Евросоюза, предоставивших Eurostat квартальные данные. Хорватия, Болгария и Финляндия показали самое сильное падение, но цены на жильё продолжили расти почти во всём ЕС.

Хорватия показала самое сильное падение

В первом квартале 2026 года количество сделок с жильём уменьшилось в девяти из 16 охваченных стран ЕС по сравнению с январём–мартом 2025-го. В Хорватии продажи упали на 42,2%, в Болгарии — на 18,5%, в Финляндии — на 11,8%. Рост сохранился в семи государствах, причём лучшие результаты показали Кипр с увеличением на 13,6% и Дания — на 8,4%.

Статистика включает сделки с новыми и существующими квартирами и частными домами, когда покупателем выступает домохозяйство. Она не охватывает весь инвестиционный оборот недвижимости, сделки между компаниями и покупки крупных жилых портфелей институциональными инвесторами.

Данные нельзя распространять на весь Евросоюз без оговорок. Страны передают статистику продаж Eurostat добровольно, поэтому квартальное сравнение охватывает только 16 из 27 государств ЕС. В зависимости от таблицы сведения предоставляют от 15 до 21 страны, а также Норвегия.

Рынок ослаб после восстановления 2025 года

Во втором квартале 2025 года продажи увеличились во всех 17 странах, по которым были доступны данные. В третьем квартале снижение произошло только в Хорватии, где количество сделок уменьшилось на 16%. В четвёртом квартале Eurostat назвал падение в Люксембурге на 31,3%, Хорватии на 13,7% и Португалии на 3,6%. При этом текст публикации говорит о четырёх странах, но не называет четвёртую, что является внутренней несогласованностью документа.

По итогам всего 2025 года количество проданных домов и квартир выросло в 15 из 18 предоставивших данные стран. Лидерами стали Словения с ростом на 29,9%, Литва — на 22,8% и Австрия — на 21,4%. Снижение произошло в Хорватии на 4,1%, Болгарии на 2,5% и Польше на 1,1%.

Начало 2026 года поэтому выглядит как заметная потеря темпа, но одного квартала недостаточно для вывода о продолжительном общеевропейском спаде. На регистрацию сделок могут влиять налоговые изменения, окончание программ поддержки покупателей и сроки юридического оформления договоров.

Первый квартал обычно остаётся самым слабым

В 14 из 17 исследованных стран минимальная доля годовых сделок в среднем за 2015–2025 годы приходилась на первый квартал. Исключениями были Словения, Венгрия и Польша. В десяти странах наиболее активным периодом обычно становился четвёртый квартал.

Обычная сезонность не объясняет всё падение, поскольку Eurostat сравнивает первый квартал 2026 года с тем же периодом 2025-го. Особенно выделяется Хорватия, где отрицательная динамика сохранялась три квартала подряд и резко усилилась в январе–марте 2026 года.

Небольшие рынки могут показывать сильные квартальные колебания. Перенос регистрации нескольких крупных проектов или изменение административной процедуры способно заметно повлиять на годовой процент.

Цены продолжили расти при сокращении сделок

Жильё в Евросоюзе подорожало в первом квартале 2026 года на 5,1% по сравнению с тем же периодом 2025-го и на 1,2% относительно предыдущего квартала. В еврозоне годовой рост составил 4,7%, квартальный — 1%.

Из 26 стран ЕС с доступными ценовыми данными годовое снижение произошло только в Финляндии — на 2%. Быстрее всего жильё дорожало в Португалии — на 17,8%, Болгарии — на 14,8% и Словакии — на 14,4%.

В Болгарии количество сделок сократилось на 18,5%, но цены выросли на 14,8%. В Хорватии продажи упали на 42,2%, тогда как жильё подорожало на 14,3%. Финляндия показала более обычное охлаждение: сделки уменьшились на 11,8%, а цены — на 2%. В Дании одновременно выросли продажи на 8,4% и цены на 8,3%, на Кипре — на 13,6% и 3,4% соответственно.

Расхождение между продажами и ценами само по себе не доказывает наличие одной конкретной причины. Оно может отражать ограниченное предложение, нежелание продавцов снижать ожидания, изменение состава проданных объектов или концентрацию спроса в более дорогом сегменте.

Снижение продаж не гарантирует дешёвого жилья

Сокращение оборота не всегда приводит к падению цен. Владельцы могут снять объект с продажи, если предложения покупателей их не устраивают, а девелоперы — отложить запуск новых проектов. В результате на рынке заключается меньше сделок, но число доступных объектов также не увеличивается.

На средние показатели влияет и структура продаж. Если быстрее исчезают сделки с небольшими и недорогими объектами, а покупатели продолжают приобретать новые или премиальные квартиры, индекс цен может расти даже при сокращении общего количества продаж.

Индекс цен на жильё Eurostat измеряет изменение стоимости жилой недвижимости, а статистика продаж — количество зарегистрированных сделок. Эти показатели описывают разные стороны рынка и должны анализироваться совместно.

Вторичный рынок формирует основную часть оборота

Только 11 стран предоставили Eurostat разбивку продаж на новые и существующие дома за 2024–2025 годы. Во всех них сделок со вторичным жильём было больше, чем с новостройками, поэтому изменения в этом сегменте сильнее влияли на общий рынок.

Продажи новостроек в 2025 году сильнее всего выросли в Люксембурге — на 36,2% и Венгрии — на 33,6%. Самое заметное снижение произошло в Финляндии — на 22,3% и Словении — на 11,6%.

На вторичном рынке Словения показала рост на 34%, Литва — на 23%. Снижение произошло в Хорватии на 7,2%, Болгарии на 5% и Ирландии на 0,4%.

В этом разделе PDF содержит ещё одну внутреннюю несогласованность. Eurostat пишет, что общее количество сделок уменьшилось в Хорватии, Болгарии и Ирландии, хотя годовая сводка и график называют третьей страной Польшу. Данные по типам жилья показывают, что в Ирландии сократились только продажи существующих объектов, а увеличение сделок с новостройками позволило сохранить небольшой общий рост.

Стоимость сделок восстановилась быстрее цен

Eurostat отдельно оценивает изменение совокупной стоимости проданного жилья в еврозоне. В 2023 году она сократилась на 17,1%, тогда как цены уменьшились только на 1%. В 2024 году стоимость сделок выросла на 4,2%, а цены — на 2,2%. В 2025-м показатели увеличились на 16,5% и 5,3% соответственно.

Разрыв показывает, что восстановление 2025 года было связано не только с повышением стоимости недвижимости, но и с увеличением объёма рыночной активности.

Этот показатель является оценкой, а не полным агрегатом всех стран еврозоны. В основном тексте PDF говорится о данных 15 государств, представлявших около 70% экономического веса еврозоны в 2022 году. Примечание под графиком одновременно упоминает 17 стран и 71% веса в 2025 году. Из-за этого методологического расхождения показатель лучше использовать для оценки направления рынка, а не как точную общую стоимость всех сделок EA21.

Ипотечное кредитование остаётся ограничивающим фактором

Сводный индикатор стоимости новых жилищных кредитов в еврозоне вырос в мае 2026 года до 3,48% годовых. Этот показатель объединяет ставки по различным видам ипотечных кредитов с использованием сглаженных весов объёмов нового кредитования.

Ставки различались в зависимости от первоначального срока фиксации. Кредиты с плавающей ставкой или фиксацией до года выдавались в среднем под 3,60%, с фиксацией от одного года до пяти лет — под 3,47%, от пяти до десяти лет — под 3,65%, свыше десяти лет — под 3,32%.

В первом квартале банки еврозоны немного ужесточили требования к выдаче жилищных кредитов. Спрос на ипотеку не изменился и оказался слабее прежних ожиданий банков. На второй квартал кредитные организации прогнозировали более заметное ужесточение стандартов и снижение спроса на жилищные займы.

Ипотечные ставки уже ниже прежних максимумов, но покупателям приходится финансировать объекты, цены на которые снова растут. Это сочетание способно сдерживать число сделок без резкого снижения стоимости жилья.

Хорватия столкнулась с падением ликвидности

Количество сделок в Хорватии уменьшилось на 16% в третьем квартале 2025 года, на 13,7% в четвёртом и на 42,2% в первом квартале 2026-го. По итогам 2025 года продажи сократились на 4,1%.

Цены при этом увеличились на 14,3% в годовом выражении и на 3,3% за первый квартал. Сочетание растущих цен с резким уменьшением числа покупателей может означать снижение ликвидности: собственники сохраняют высокие ожидания, но сделки заключаются реже. Это аналитический вывод, а не установленная Eurostat причина.

Общенациональные данные не позволяют отдельно оценить Загреб, Адриатическое побережье и внутренние районы страны, где динамика может существенно различаться.

Болгария сочетает рост цен со слабым оборотом

В Болгарии количество сделок сократилось на 18,5% в первом квартале 2026 года после снижения на 2,5% по итогам 2025-го. Продажи существующего жилья в прошлом году уменьшились на 5%, тогда как сделки с новостройками выросли.

Цены увеличились на 14,8% за год и на 6,2% за квартал. Это был самый высокий квартальный рост среди государств Евросоюза.

Динамика может отражать смещение спроса в новые и более дорогие проекты, ограниченное предложение или нежелание собственников вторичного жилья снижать цены. Для определения причин необходимы национальные данные по регионам и типам объектов.

Австрия завершила 2025 год ростом сделок

Австрия вошла в число лидеров 2025 года: количество проданных жилых объектов увеличилось на 21,4%. В четвёртом квартале годовой рост достигал 20,2%.

Цены на австрийское жильё росли медленнее — на 4,2% в первом квартале 2026 года по сравнению с годом ранее и на 1,6% относительно предыдущего квартала.

Такое соотношение выглядит более сбалансированным, чем на рынках Хорватии и Болгарии: увеличение оборота сопровождалось умеренным восстановлением цен. Публикация Eurostat не содержит отдельной статистики по Вене, Зальцбургу и другим регионам Австрии.

Покупатели и инвесторы сталкиваются с разными рисками

Для покупателя падение количества сделок не означает автоматического появления массовых скидок. Если предложение остаётся небольшим, собственники могут сохранять прежние цены даже при увеличении срока продажи.

Для инвестора слабый оборот означает менее ликвидный рынок. Последняя зарегистрированная цена не всегда показывает, за какую сумму аналогичный объект можно продать быстро.

Для застройщиков замедление продаж повышает риск накопления непроданных квартир. Одновременно сокращение нового строительства способно ещё сильнее ограничить предложение и поддержать цены в последующие годы.

Вывод

Eurostat зафиксировал заметное ухудшение динамики после восстановления 2025 года: продажи снизились в девяти из 16 стран, предоставивших квартальные данные. Самое сильное падение произошло в Хорватии, Болгарии и Финляндии, тогда как Кипр и Дания сохранили рост.

Главная особенность рынка — расхождение между количеством сделок и ценами. Жильё в ЕС подорожало на 5,1%, а снижение цен произошло только в Финляндии. Хорватия и Болгария одновременно показали двузначное сокращение продаж и двузначный рост стоимости недвижимости.

Как сообщают эксперты International Investment, данные пока не подтверждают общеевропейский обвал рынка жилья. Они указывают на снижение ликвидности и сохранение проблем с доступностью: ипотечное финансирование остаётся сравнительно дорогим, покупатели заключают меньше сделок, но цены поддерживаются ограниченным предложением, структурой продаж и ожиданиями собственников. Дальнейшая динамика будет зависеть от ипотечных ставок, кредитных требований банков, объёмов строительства и готовности продавцов корректировать цены.