Рынок жилья Буэнос-Айреса теряет ипотечную опору

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса завершил первое полугодие 2026 года без выраженного роста: продажи в столице удержались около прошлогоднего уровня, цены предложений в долларах прибавили 1,6%, а количество сделок с зарегистрированной ипотекой сократилось более чем на треть. В провинции Буэнос-Айрес снижение затронуло и ипотеку, и общий объем продаж.

Обзор рынка Аргентины потребовал уточнений

Опубликованный в июле обзор Housing Market Ads характеризует рынок жилья Аргентины как восстанавливающийся и приводит оценку роста цен в Буэнос-Айресе на 6–10% в долларах за год. Актуальная статистика не подтверждает такую динамику для всего столичного рынка.

Основная часть доступных оперативных данных относится к автономному городу Буэнос-Айрес и окружающей его провинции. Это два разных административных и статистических рынка. Их показатели нельзя автоматически переносить на всю Аргентину, где нет единого оперативного индекса фактических цен завершенных сделок с сопоставимым охватом всех регионов.

Кроме того, статистика договоров купли-продажи, цены объявлений и средняя сумма зарегистрированной сделки измеряют разные стороны рынка. Их прямое сопоставление без учета методики может привести к ошибочным выводам.

Продажи в столице остались около прошлогоднего уровня

В июне 2026 года в автономном городе Буэнос-Айрес было оформлено 5990 договоров купли-продажи недвижимости. Это на 3,96% больше, чем в июне 2025 года, и на 10,2% больше майского результата.

За первое полугодие в столице зарегистрировали почти 30 тыс. сделок. Результат оказался практически равен показателю января—июня 2025 года. Рынок сохранил оборот, но не перешел к быстрому расширению.

Средняя сумма одного оформленного договора достигла 176,7 млн песо, или примерно $120,3 тыс. по использованному нотариальной статистикой среднему официальному курсу. В песо показатель увеличился за год на 23%, в долларах — только на 0,2%.

Эту величину нельзя считать средней рыночной ценой квартиры. Она отражает средний объем зарегистрированного договора и рассчитывается иначе, чем индекс цен объявлений. Данные опубликовала Коллегия нотариусов города Буэнос-Айреса.

В провинции Буэнос-Айрес в июне оформили 10 702 сделки, на 9% меньше, чем годом ранее. По сравнению с маем их число выросло на 18%. За первое полугодие было зарегистрировано 55 035 продаж — на 7,8% меньше результата аналогичного периода 2025 года.

В июне в провинции оформили 1226 ипотечных сделок. Их количество увеличилось на 35% за месяц, но сократилось на 37% за год. За шесть месяцев ипотека присутствовала в 6913 договорах, или в 12,5% всех продаж. Показатель оказался на 32,6% ниже прошлогоднего, следует из статистики нотариальной коллегии, приведенной En Línea Noticias.

Цены предложений выросли лишь на 1,6%

Средняя цена предложения квартир в автономном городе Буэнос-Айрес в июне достигла $2467 за квадратный метр. За первое полугодие показатель увеличился на 0,7%, за 12 месяцев — на 1,6%. Это минимальный годовой рост почти за два с половиной года.

Средний уровень оставался приблизительно на 12% ниже максимума, зафиксированного индексом ранее. Следовательно, оценку годового роста на 6–10% нельзя использовать для характеристики всего столичного рынка. Более высокая динамика могла наблюдаться в отдельных проектах или районах, но открытая общерыночная статистика ее не подтверждает.

Студия предлагалась в среднем за $108,3 тыс., квартира с одной спальней — за $130,8 тыс., с двумя спальнями — за $179,6 тыс. Речь идет о суммах, запрашиваемых продавцами, а не о ценах завершенных сделок.

В Пуэрто-Мадеро средняя цена достигала $6136 за квадратный метр, в Палермо — $3420, в Нуньесе — $3382. В Лугано квадратный метр стоил в среднем $1048, в Нуэва-Помпее — $1459, в Ла-Боке — $1577. Показатели индекса Zonaprop приводит TN.

Разница между Пуэрто-Мадеро и Лугано приближалась к шести разам. Поэтому средняя цифра по городу не описывает стоимость конкретного объекта без учета района, возраста здания, состояния квартиры, расходов на содержание и возможности использования недвижимости для аренды.

Доля ипотечных сделок резко сократилась

В июне в столице зарегистрировали 765 договоров с ипотекой, на 37,1% меньше, чем годом ранее. За первое полугодие их количество составило 4152 против 6610 за аналогичный период 2025 года. Доля ипотеки в июньских продажах находилась около 12,8%, тогда как годом ранее превышала 21%.

Отсутствие зарегистрированной банковской ипотеки не позволяет точно определить источник средств покупателя. Сделка могла оплачиваться накоплениями, выручкой от продажи другого объекта, частным финансированием или иным способом. Нотариальная статистика фиксирует наличие ипотеки, но не раскрывает структуру финансирования остальных покупок.

Большинство новых жилищных кредитов в Аргентине оформляется в расчетных единицах UVA — Unidades de Valor Adquisitivo, или единицах покупательной стоимости. Сумма задолженности в песо меняется вместе со стоимостью UVA, которая рассчитывается через коэффициент стабилизации CER, связанный с потребительской инфляцией.

Процентная ставка начисляется поверх индексируемого остатка долга. Поэтому ипотеку UVA нельзя приравнивать к обычному кредиту с фиксированной суммой задолженности в песо.

В апреле банковская система получила 1534 новых ипотечных заемщика, причем более 95% займов были оформлены в UVA. За предшествовавшие 12 месяцев число новых заемщиков приблизилось к 39 800, однако ежемесячный приток замедлился относительно наиболее активных месяцев 2025 года, показывает банковский отчет Центрального банка Аргентины.

Ставка Banco Nación зависит от стоимости жилья

Государственный Banco Nación предлагает ипотечные кредиты на срок до 30 лет. Для получателей зарплаты через банк, покупающих единственное постоянное жилье стоимостью не более 210 тыс. UVA, установлена номинальная ставка 6% годовых.

Максимальный заем по основной программе равен 157,5 тыс. UVA, а финансирование не может превышать 75% меньшей из двух величин — цены покупки или банковской оценки. Для жилья дороже 210 тыс. UVA и второй недвижимости применяется ставка 12%. Максимальная стоимость объекта по этой категории ограничена 350 тыс. UVA, максимальный кредит — 260 тыс. UVA.

Указанные 6% и 12% начисляются на задолженность, выраженную в UVA. Поэтому фактическая сумма долга и платежа в песо меняется вместе с индексом. Полная стоимость также зависит от страхования и выбранных дополнительных условий. Такие параметры опубликованы на странице Banco Nación.

У банка существует отдельный вариант с дополнительной платой за возможность ограничивать рост ежемесячного платежа индексом заработной платы CVS вместо UVA. Такая защита увеличивает полную стоимость кредита и не отменяет индексацию задолженности.

Аренда дорожала медленнее потребительских цен

В июне средняя запрашиваемая ставка долгосрочной аренды студии в столице составляла 755 935 песо в месяц. Квартира с одной спальней предлагалась примерно за 860 106 песо, с двумя спальнями — за 1,157 млн песо.

За месяц ставки выросли на 1,4%, с начала года — на 15,7%, за 12 месяцев — на 31,3%. Национальный индекс потребительских цен увеличился за июнь на 1,9%, за первое полугодие — на 16,8%, за год — на 33,5%, сообщил Институт статистики и переписей Аргентины.

Сопоставление остается ориентировочным: индекс аренды охватывает объявления в автономном городе, а индекс потребительских цен рассчитывается по всей стране. Тем не менее оба сравнения показывают, что в первой половине 2026 года опубликованные ставки аренды не опережали общую инфляцию.

Часто приводимый рост предложения аренды на 184% относится к периоду после отмены прежнего регулирования в декабре 2023 года и к данным, собранным к середине 2024-го. Этот показатель рассчитывался от крайне низкой базы и не является годовой динамикой предложения в 2026 году.

Исследование рынка за 2023–2024 годы обнаружило значительное увеличение числа предложений после отмены прежних ограничений. Оценка авторов также указывает, что арендные ставки оказались ниже номинального и реального уровня, который мог бы сложиться без реформы. Авторы доклада IZA называют результаты предварительными из-за короткого периода наблюдения и нестабильной макроэкономической среды.

Доходность аренды различается почти втрое

Валовая доходность отражает отношение годовой арендной платы к стоимости покупки. В этот показатель не входят налоги, ремонт, содержание здания, комиссия управляющего, страхование и периоды без арендатора.

В Лугано расчетная валовая доходность достигала 10,7%, в Вилья-Риачуэло и Нуэва-Помпее — 8,2%, в Ла-Боке — 8%. В Пуэрто-Мадеро показатель составлял около 3,6%, в Палермо — 4,7%, в Нуньесе — 4,8%, в Бельграно — 4,9%. Расчеты основаны на соотношении цен объявлений о продаже и аренде, опубликованном La Nación.

Высокая расчетная доходность не гарантирует сопоставимую чистую прибыль. На результат влияют состояние объекта, платежеспособность арендаторов, срок простоя, расходы на ремонт и возможность перевода полученного дохода из песо в валюту инвестора.

Валютный коридор действует с апреля 2025 года

Утверждение о введении валютного коридора в январе 2026 года некорректно. Система плавающего курса в установленных пределах начала действовать 11 апреля 2025 года. С января 2026 года изменилась формула движения границ: скорость их пересмотра стала зависеть от последнего доступного показателя инфляции с двухмесячным запаздыванием.

На 8 июля 2026 года официальный оптовый курс составлял 1490,9 песо за доллар, средний розничный курс продажи — 1513,2 песо. Нижняя граница коридора находилась на уровне 766,1 песо, верхняя — 1816,6 песо. К 31 июля пределы достигли примерно 754,1 и 1844,9 песо за доллар соответственно. Значения и методика представлены в официальной таблице валютного режима.

Валютная динамика имеет прямое значение для недвижимости. Цены продажи в Буэнос-Айресе обычно указываются в долларах, а арендные платежи, коммунальные расходы, содержание здания и многие налоги рассчитываются в песо. Поэтому стабильная стоимость объекта в долларах не гарантирует стабильную доходность от аренды в валюте инвестора.

Рынок перешел от восстановления к стабилизации

Результаты первого полугодия не подтверждают ни резкого падения, ни нового жилищного бума в столице. Количество сделок осталось около прошлогоднего уровня, а средняя цена предложения выросла на 1,6% в долларах. Одновременно ипотека утратила значительную часть импульса, полученного в 2024–2025 годах.

В провинции Буэнос-Айрес рынок выглядел слабее: общее число сделок за полугодие сократилось на 7,8%, ипотечных — на 32,6%. Статистика двух крупнейших юрисдикций показывает неоднородность рынка, но не дает достаточных оснований для точного вывода о динамике всей Аргентины.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилья Буэнос-Айреса перешел от восстановления к стабилизации, однако устойчивый цикл роста еще не сформировался. Сохранение продаж при сокращении зарегистрированных ипотек подтверждает, что банковский кредит перестал быть основным двигателем расширения спроса. Иностранному инвестору необходимо оценивать чистую доходность после налогов, ремонта, содержания и простоя, а также учитывать разницу между долларовой стоимостью объекта и доходами в песо. Рост отдельных проектов или районов нельзя выдавать за повышение цен на всем рынке.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: недвижимость Аргентины и Буэнос-Айреса

Можно ли считать данные Буэнос-Айреса показателями всей Аргентины?

Нет. Автономный город и провинция Буэнос-Айрес охватывают крупнейшую часть рынка, но не отражают автоматически ситуацию в Кордове, Мендосе, Росарио, Патагонии и других регионах.

Подорожали ли квартиры в Буэнос-Айресе на 6–10%?

Общерыночный индекс предложений этого не подтверждает. В июне средняя цена квадратного метра составляла $2467, увеличившись на 1,6% за 12 месяцев. Более высокий рост мог наблюдаться у отдельных объектов.

Сколько сделок заключили в столице?

В июне 2026 года было оформлено 5990 договоров купли-продажи. За первое полугодие зарегистрировали почти 30 тыс. сделок — приблизительно столько же, сколько годом ранее.

Что означает ипотека UVA?

UVA — расчетная единица, стоимость которой меняется вместе с коэффициентом CER, связанным с инфляцией. Сумма долга и платежи в песо могут увеличиваться даже при фиксированной номинальной процентной ставке.

Какова доходность аренды в Буэнос-Айресе?

Расчетная валовая доходность различается от 3,6% в Пуэрто-Мадеро до 10,7% в Лугано. Чистая доходность ниже после учета налогов, обслуживания, ремонта и простоя.

Какой риск важнее всего для зарубежного инвестора?

Один из основных рисков — несовпадение валют. Объект оценивается преимущественно в долларах, а аренда и значительная часть расходов рассчитываются в песо. Изменение курса влияет на итоговую доходность в валюте инвестора.