ბუენოს-აირესის საცხოვრებელი ბაზარი იპოთეკურ საყრდენს კარგავს

ბუენოს-აირესის უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის პირველი ნახევარი გამოხატული ზრდის გარეშე დაასრულა: დედაქალაქში გაყიდვები შარშანდელ დონესთან ახლოს შენარჩუნდა, შეთავაზების ფასებმა დოლარში 1,6%-ით მოიმატა, ხოლო რეგისტრირებული იპოთეკით დადებული გარიგებების რაოდენობა მესამედზე მეტით შემცირდა. ბუენოს-აირესის პროვინციაში კლებამ მოიცვა როგორც იპოთეკა, ისე გაყიდვების საერთო მოცულობა.

n

არგენტინის ბაზრის მიმოხილვამ დაზუსტებები მოითხოვა

n

ივლისში გამოქვეყნებული Housing Market Ads-ის მიმოხილვა არგენტინის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს აღდგენადად აფასებს და ბუენოს-აირესში ფასების წლიურ 6–10%-იან ზრდას ასახელებს დოლარში. აქტუალური სტატისტიკა მთელი დედაქალაქის ბაზრისთვის ასეთ დინამიკას არ ადასტურებს.

n

ხელმისაწვდომი ოპერატიული მონაცემების ძირითადი ნაწილი ეხება ბუენოს-აირესის ავტონომიურ ქალაქსა და მის მიმდებარე პროვინციას. ეს ორი სხვადასხვა ადმინისტრაციული და სტატისტიკური ბაზარია. მათი მაჩვენებლების ავტომატურად გადატანა არ შეიძლება მთელ არგენტინაზე, სადაც არ არსებობს დასრულებული გარიგებების ფაქტობრივი ფასების ერთიანი ოპერატიული ინდექსი ყველა რეგიონის შედარებადი მოცვით.

n

გარდა ამისა, ნასყიდობის ხელშეკრულებების სტატისტიკა, განცხადებების ფასები და რეგისტრირებული გარიგების საშუალო თანხა ბაზრის სხვადასხვა მხარეს ზომავს. მათი პირდაპირი შედარება მეთოდოლოგიის გათვალისწინების გარეშე შესაძლოა მცდარ დასკვნებამდე მივიდეს.

n

დედაქალაქში გაყიდვები შარშანდელ დონესთან ახლოს დარჩა

n

2026 წლის ივნისში ბუენოს-აირესის ავტონომიურ ქალაქში გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის 5990 ხელშეკრულება. ეს 3,96%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის ივნისში, და 10,2%-ით აღემატება მაისის შედეგს.

n

პირველი ნახევრის განმავლობაში დედაქალაქში თითქმის 30 ათასი გარიგება დარეგისტრირდა. შედეგი პრაქტიკულად გაუთანაბრდა 2025 წლის იანვარ-ივნისის მაჩვენებელს. ბაზარმა შეინარჩუნა ბრუნვა, თუმცა სწრაფ გაფართოებაზე არ გადასულა.

n

ერთი გაფორმებული ხელშეკრულების საშუალო თანხამ მიაღწია 176,7 მლნ პესოს, ანუ დაახლოებით $120,3 ათასს სანოტარო სტატისტიკის მიერ გამოყენებული საშუალო ოფიციალური კურსით. პესოში მაჩვენებელი წლიურად 23%-ით გაიზარდა, დოლარში კი — მხოლოდ 0,2%-ით.

n

ამ სიდიდის მიჩნევა ბინის საშუალო საბაზრო ფასად არ შეიძლება. ის ასახავს რეგისტრირებული ხელშეკრულების საშუალო მოცულობას და გამოითვლება სხვანაირად, ვიდრე განცხადებების ფასების ინდექსი. მონაცემები გამოაქვეყნა ბუენოს-აირესის ნოტარიუსთა კოლეგიამ.

n

ბუენოს-აირესის პროვინციაში ივნისში გაფორმდა 10 702 გარიგება, რაც 9%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. მაისთან შედარებით მათი რიცხვი 18%-ით გაიზარდა. პირველ ნახევარში დარეგისტრირდა 55 035 გაყიდვა — 7,8%-ით ნაკლები 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის შედეგზე.

n

ივნისში პროვინციაში 1226 იპოთეკური გარიგება გაფორმდა. მათი რაოდენობა თვეში 35%-ით გაიზარდა, თუმცა წლიურად 37%-ით შემცირდა. ექვს თვეში იპოთეკა ფიგურირებდა 6913 ხელშეკრულებაში, რაც ყველა გაყიდვის 12,5%-ს შეადგენს. ეს მაჩვენებელი შარშანდელზე 32,6%-ით დაბალი აღმოჩნდა, რაც ნათქვამია ნოტარიუსთა კოლეგიის სტატისტიკაში, რომელსაც En Línea Noticias იმოწმებს.

n

შეთავაზების ფასები მხოლოდ 1,6%-ით გაიზარდა

n

ბუენოს-აირესის ავტონომიურ ქალაქში ბინების შეთავაზების საშუალო ფასმა ივნისში კვადრატულ მეტრზე $2467-ს მიაღწია. პირველ ნახევარში მაჩვენებელი 0,7%-ით გაიზარდა, ხოლო 12 თვეში — 1,6%-ით. ეს არის მინიმალური წლიური ზრდა თითქმის ორწელიწად-ნახევრის განმავლობაში.

n

საშუალო დონე დაახლოებით 12%-ით დაბალი რჩებოდა იმ მაქსიმუმზე, რომელიც ინდექსმა მანამდე დააფიქსირა. აქედან გამომდინარე, წლიური 6–10%-იანი ზრდის შეფასება არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მთელი დედაქალაქის ბაზრის დასახასიათებლად. უფრო მაღალი დინამიკა შესაძლოა შეინიშნებოდა ცალკეულ პროექტებში ან უბნებში, თუმცა ღია ზოგადსაბაზრო სტატისტიკა ამას არ ადასტურებს.

n

სტუდიო ტიპის ბინა საშუალოდ $108,3 ათასად იყო შეთავაზებული, ერთსაძინებლიანი ბინა — $130,8 ათასად, ხოლო ორსაძინებლიანი — $179,6 ათასად. საუბარია გამყიდველების მიერ მოთხოვნილ თანხებზე და არა დასრულებული გარიგებების ფასებზე.

n

პუერტო-მადეროში საშუალო ფასმა კვადრატულ მეტრზე $6136-ს მიაღწია, პალერმოში — $3420-ს, ნუნიესში — $3382-ს. ლუგანოში კვადრატული მეტრი საშუალოდ $1048 ღირდა, ნუევა-პომპეიაში — $1459, ლა-ბოკაში — $1577. Zonaprop-ის ინდექსის მონაცემებს აქვეყნებს TN.

n

სხვაობა პუერტო-მადეროსა და ლუგანოს შორის თითქმის ექვსჯერადი იყო. ამიტომ ქალაქის საშუალო მაჩვენებელი არ ასახავს კონკრეტული ობიექტის ღირებულებას უბნის, შენობის ასაკის, ბინის მდგომარეობის, შენახვის ხარჯებისა და უძრავი ქონების გასაქირავებლად გამოყენების შესაძლებლობის გათვალისწინების გარეშე.

n

იპოთეკური გარიგებების წილი მკვეთრად შემცირდა

n

ივნისში დედაქალაქში დარეგისტრირდა 765 იპოთეკური ხელშეკრულება, რაც 37,1%-ით ნაკლებია წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით. პირველ ნახევარში მათმა რაოდენობამ შეადგინა 4152, მაშინ როცა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში 6610 იყო. ივნისის გაყიდვებში იპოთეკის წილი დაახლოებით 12,8%-ს შეადგენდა, მაშინ როცა წინა წელს 21%-ს აჭარბებდა.

n

დარეგისტრირებული საბანკო იპოთეკის არარსებობა არ იძლევა მყიდველის სახსრების წყაროს ზუსტად განსაზღვრის საშუალებას. გარიგება შესაძლოა გადახდილიყო დანაზოგით, სხვა ობიექტის გაყიდვიდან მიღებული თანხით, კერძო დაფინანსებით ან სხვა გზით. სანოტარო სტატისტიკა აფიქსირებს იპოთეკის არსებობას, თუმცა არ ავლენს დანარჩენი შესყიდვების დაფინანსების სტრუქტურას.

n

არგენტინაში ახალი საცხოვრებელი სესხების უმეტესობა ფორმდება საანგარიშო ერთეულებში UVA — Unidades de Valor Adquisitivo, ანუ მსყიდველობითი ღირებულების ერთეულებში. დავალიანების თანხა პესოში იცვლება UVA-ს ღირებულებასთან ერთად, რომელიც გამოითვლება სტაბილიზაციის კოეფიციენტით CER, რაც სამომხმარებლო ინფლაციასთან არის დაკავშირებული.

n

საპროცენტო განაკვეთი ირიცხება ვალის ინდექსირებული ნაშთის ზემოდან. ამიტომ UVA იპოთეკის გათანაბრება პესოში ფიქსირებული დავალიანების თანხის მქონე ჩვეულებრივ კრედიტთან არ შეიძლება.

n

აპრილში საბანკო სისტემამ მიიღო 1534 ახალი იპოთეკური მსესხებელი, ამასთან სესხების 95%-ზე მეტი UVA-ში გაფორმდა. წინა 12 თვის განმავლობაში ახალი მსესხებლების რიცხვი 39 800-ს მიუახლოვდა, თუმცა ყოველთვიური ნაკადი შენელდა 2025 წლის ყველაზე აქტიურ თვეებთან შედარებით, რასაც არგენტინის ცენტრალური ბანკის საბანკო ანგარიში აჩვენებს.

n

Banco Nación-ის განაკვეთი საცხოვრებლის ღირებულებაზეა დამოკიდებული

n

სახელმწიფო Banco Nación იპოთეკურ სესხებს 30 წლამდე ვადით სთავაზობს. ბანკის მეშვეობით ხელფასის მიმღებთათვის, რომლებიც ყიდულობენ ერთადერთ მუდმივ საცხოვრებელს არაუმეტეს 210 ათასი UVA-ს ღირებულებით, დადგენილია ნომინალური განაკვეთი წლიური 6%-ის ოდენობით.

n

მაქსიმალური სესხი ძირითადი პროგრამით შეადგენს 157,5 ათას UVA-ს, ხოლო დაფინანსება არ უნდა აღემატებოდეს ორი სიდიდიდან — შესყიდვის ფასიდან ან საბანკო შეფასებიდან — უმცირესის 75%-ს. 210 ათას UVA-ზე ძვირადღირებული საცხოვრებლისა და მეორე უძრავი ქონებისთვის მოქმედებს 12%-იანი განაკვეთი. ობიექტის მაქსიმალური ღირებულება ამ კატეგორიაში შეზღუდულია 350 ათასი UVA-ით, მაქსიმალური კრედიტი — 260 ათასი UVA-ით.

n

მითითებული 6% და 12% ერიცხება UVA-ში გამოსახულ დავალიანებას. ამიტომ ვალისა და გადასახდელის ფაქტობრივი თანხა პესოში ინდექსთან ერთად იცვლება. სრული ღირებულება ასევე დამოკიდებულია დაზღვევასა და არჩეულ დამატებით პირობებზე. აღნიშნული პარამეტრები გამოქვეყნებულია Banco Nación-ის გვერდზე.

n

ბანკს აქვს ცალკე ვარიანტი დამატებითი გადასახადით იმ შესაძლებლობისთვის, რომ ყოველთვიური გადასახადის ზრდა შეიზღუდოს ხელფასის ინდექსით CVS ნაცვლად UVA-სი. ასეთი დაცვა ზრდის კრედიტის სრულ ღირებულებას და არ აუქმებს დავალიანების ინდექსაციას.

n

ქირა სამომხმარებლო ფასებზე ნელა ძვირდებოდა

n

ივნისში დედაქალაქში სტუდიოს გრძელვადიანი გაქირავების საშუალო მოთხოვნილი განაკვეთი თვეში 755 935 პესოს შეადგენდა. ერთსაძინებლიანი ბინა შეთავაზებული იყო დაახლოებით 860 106 პესოდ, ხოლო ორსაძინებლიანი — 1,157 მლნ პესოდ.

n

ერთ თვეში განაკვეთები 1,4%-ით გაიზარდა, წლის დასაწყისიდან — 15,7%-ით, ხოლო 12 თვეში — 31,3%-ით. სამომხმარებლო ფასების ეროვნული ინდექსი ივნისში 1,9%-ით გაიზარდა, პირველ ნახევარში — 16,8%-ით, ხოლო წლიურად — 33,5%-ით, იტყობინება არგენტინის სტატისტიკისა და აღწერის ინსტიტუტი.

n

შედარება საორიენტაციო რჩება: ქირის ინდექსი მოიცავს ავტონომიურ ქალაქში განთავსებულ განცხადებებს, ხოლო სამომხმარებლო ფასების ინდექსი გამოითვლება მთელი ქვეყნის მასშტაბით. მიუხედავად ამისა, ორივე შედარება აჩვენებს, რომ 2026 წლის პირველ ნახევარში გამოქვეყნებული ქირის განაკვეთები საერთო ინფლაციას არ უსწრებდა.

n

ხშირად მოყვანილი ქირის შეთავაზების 184%-იანი ზრდა ეხება 2023 წლის დეკემბერში წინა რეგულაციის გაუქმების შემდგომ პერიოდს და 2024 წლის შუა პერიოდისთვის შეგროვებულ მონაცემებს. ეს მაჩვენებელი გამოითვალა უკიდურესად დაბალი ბაზიდან და არ წარმოადგენს შეთავაზების წლიურ დინამიკას 2026 წელს.

n

2023–2024 წლების ბაზრის კვლევამ აჩვენა შეთავაზებების რაოდენობის მნიშვნელოვანი ზრდა წინა შეზღუდვების გაუქმების შემდეგ. ავტორების შეფასება ასევე მიუთითებს, რომ საიჯარო განაკვეთები აღმოჩნდა ნომინალურ და რეალურ დონეზე დაბალი, ვიდრე შეიძლებოდა ჩამოყალიბებულიყო რეფორმის გარეშე. IZA-ს მოხსენების ავტორები შედეგებს წინასწარს უწოდებენ დაკვირვების ხანმოკლე პერიოდისა და არასტაბილური მაკროეკონომიკური გარემოს გამო.

n

ქირავნობის შემოსავლიანობა თითქმის სამჯერ განსხვავდება

n

მთლიანი შემოსავლიანობა ასახავს წლიური საიჯარო გადასახადის თანაფარდობას შესყიდვის ღირებულებასთან. ამ მაჩვენებელში არ შედის გადასახადები, რემონტი, შენობის მოვლა-პატრონობა, მმართველის საკომისიო, დაზღვევა და მოიჯარის გარეშე დარჩენილი პერიოდები.

n

ლუგანოში საანგარიშო მთლიანმა შემოსავლიანობამ მიაღწია 10,7%-ს, ვილია-რიაჩუელოსა და ნუევა-პომპეიაში — 8,2%-ს, ლა-ბოკაში — 8%-ს. პუერტო-მადეროში მაჩვენებელი დაახლოებით 3,6%-ს შეადგენდა, პალერმოში — 4,7%-ს, ნუნიესში — 4,8%-ს, ბელგრანოში — 4,9%-ს. გათვლები ეფუძნება გაყიდვისა და გაქირავების განცხადებების ფასების თანაფარდობას, რომელიც გამოაქვეყნა La Nación-მა.

n

მაღალი საანგარიშო შემოსავლიანობა არ იძლევა შედარებადი წმინდა მოგების გარანტიას. შედეგზე გავლენას ახდენს ობიექტის მდგომარეობა, მოიჯარეების გადახდისუნარიანობა, უმოქმედობის პერიოდი, რემონტის ხარჯები და მიღებული შემოსავლის პესოდან ინვესტორის ვალუტაში კონვერტაციის შესაძლებლობა.

n

სავალუტო დერეფანი მოქმედებს 2025 წლის აპრილიდან

n

მტკიცება 2026 წლის იანვარში სავალუტო დერეფნის შემოღების შესახებ არაკორექტულია. მცურავი კურსის სისტემა დადგენილ ფარგლებში ამოქმედდა 2025 წლის 11 აპრილს. 2026 წლის იანვრიდან შეიცვალა საზღვრების გადაადგილების ფორმულა: მათი გადახედვის სიჩქარე დამოკიდებული გახდა ინფლაციის ბოლო ხელმისაწვდომ მაჩვენებელზე ორთვიანი დაგვიანებით.

n

2026 წლის 8 ივლისის მდგომარეობით, ოფიციალური საბითუმო კურსი შეადგენდა 1490,9 პესოს ერთ დოლარზე, საშუალო საცალო გაყიდვის კურსი — 1513,2 პესოს. დერეფნის ქვედა ზღვარი იმყოფებოდა 766,1 პესოს დონეზე, ზედა — 1816,6 პესოს დონეზე. 31 ივლისისთვის საზღვრებმა მიაღწია დაახლოებით 754,1 და 1844,9 პესოს ერთ დოლარზე შესაბამისად. მაჩვენებლები და მეთოდოლოგია წარმოდგენილია სავალუტო რეჟიმის ოფიციალურ ცხრილში.

n

სავალუტო დინამიკას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს უძრავი ქონებისთვის. ბუენოს-აირესში გაყიდვის ფასები ჩვეულებრივ დოლარშია მითითებული, ხოლო საიჯარო გადასახადები, კომუნალური ხარჯები, შენობის მოვლა და მრავალი გადასახადი პესოში გამოითვლება. ამიტომ ობიექტის სტაბილური ღირებულება დოლარში არ იძლევა ინვესტორის ვალუტაში იჯარიდან სტაბილური შემოსავლიანობის გარანტიას.

n

ბაზარი აღდგენიდან სტაბილიზაციაზე გადავიდა

n

პირველი ნახევრის შედეგები არ ადასტურებს არც მკვეთრ ვარდნას და არც ახალ საცხოვრებელ ბუმს დედაქალაქში. გარიგებების რაოდენობა შარშანდელ დონესთან ახლოს დარჩა, ხოლო შეთავაზების საშუალო ფასი გაიზარდა 1,6%-ით დოლარში. ამავდროულად, იპოთეკამ დაკარგა იმ იმპულსის მნიშვნელოვანი ნაწილი, რომელიც 2024–2025 წლებში მიიღო.

n

ბუენოს-აირესის პროვინციაში ბაზარი უფრო სუსტად გამოიყურებოდა: ნახევარ წელიწადში გარიგებების საერთო რაოდენობა შემცირდა 7,8%-ით, იპოთეკურის კი — 32,6%-ით. ორი უმსხვილესი იურისდიქციის სტატისტიკა აჩვენებს ბაზრის არაერთგვაროვნებას, თუმცა არ იძლევა საკმარის საფუძველს მთელი არგენტინის დინამიკის შესახებ ზუსტი დასკვნისთვის.

n

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ბუენოს-აირესის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი აღდგენიდან სტაბილიზაციაზე გადავიდა, თუმცა ზრდის მდგრადი ციკლი ჯერ არ ჩამოყალიბებულა. გაყიდვების შენარჩუნება რეგისტრირებული იპოთეკების შემცირების ფონზე ადასტურებს, რომ საბანკო კრედიტი აღარ არის მოთხოვნის გაფართოების მთავარი მამოძრავებელი. უცხოელმა ინვესტორმა უნდა შეაფასოს წმინდა შემოსავლიანობა გადასახადების, რემონტის, შენახვისა და უმოქმედობის შემდეგ, ასევე გაითვალისწინოს სხვაობა ობიექტის დოლარში გამოხატულ ღირებულებასა და პესოში მიღებულ შემოსავლებს შორის. ცალკეული პროექტების ან უბნების ზრდის გასაღება მთელ ბაზარზე ფასების მატებად დაუშვებელია.

n

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

n

FAQ: არგენტინისა და ბუენოს-აირესის უძრავი ქონება

n

შეიძლება თუ არა ბუენოს-აირესის მონაცემების მიჩნევა მთელი არგენტინის მაჩვენებლებად?

n

არა. ავტონომიური ქალაქი და ბუენოს-აირესის პროვინცია ბაზრის უდიდეს ნაწილს მოიცავს, თუმცა ავტომატურად არ ასახავს ვითარებას კორდოვაში, მენდოსაში, როსარიოში, პატაგონიასა და სხვა რეგიონებში.

n

გაძვირდა თუ არა ბინები ბუენოს-აირესში 6–10%-ით?

n

შეთავაზებების ზოგადსაბაზრო ინდექსი ამას არ ადასტურებს. ივნისში კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი შეადგენდა $2467-ს, რაც 12 თვეში 1,6%-ით გაიზარდა. უფრო მაღალი ზრდა შესაძლოა ცალკეულ ობიექტებში დაფიქსირებულიყო.

n

რამდენი გარიგება დაიდო დედაქალაქში?

n

2026 წლის ივნისში გაფორმდა ნასყიდობის 5990 ხელშეკრულება. პირველ ნახევარში დარეგისტრირდა თითქმის 30 ათასი გარიგება — დაახლოებით იმდენივე, რამდენიც წინა წელს.

n

რას ნიშნავს UVA იპოთეკა?

n

UVA არის საანგარიშო ერთეული, რომლის ღირებულებაც იცვლება CER კოეფიციენტთან ერთად, რაც ინფლაციასთანაა დაკავშირებული. ვალის თანხა და გადასახდელები პესოში შეიძლება გაიზარდოს ფიქსირებული ნომინალური საპროცენტო განაკვეთის პირობებშიც კი.

n

როგორია ქირავნობის შემოსავლიანობა ბუენოს-აირესში?

n

საანგარიშო მთლიანი შემოსავლიანობა მერყეობს 3,6%-დან პუერტო-მადეროში 10,7%-მდე ლუგანოში. წმინდა შემოსავლიანობა უფრო დაბალია გადასახადების, მომსახურების, რემონტისა და უმოქმედობის გათვალისწინების შემდეგ.

n

რომელი რისკია ყველაზე მნიშვნელოვანი უცხოელი ინვესტორისთვის?

n

ერთ-ერთი მთავარი რისკია ვალუტების შეუსაბამობა. ობიექტი ფასდება უპირატესად დოლარში, ხოლო ქირა და ხარჯების მნიშვნელოვანი ნაწილი გამოითვლება პესოში. კურსის ცვლილება გავლენას ახდენს საბოლოო შემოსავლიანობაზე ინვესტორის ვალუტაში.