שוק הדיור של בואנוס איירס מאבד את משענת המשכנתאות

שוק הנדל״ן של בואנוס איירס סיכם את המחצית הראשונה של שנת 2026 ללא צמיחה מובהקת: המכירות בבירה נותרו סביב רמת השנה שעברה, מחירי ההיצע בדולרים עלו ב-1,6%, ומספר העסקאות עם משכנתה רשומה התכווץ ביותר משליש. במחוז בואנוס איירס הירידה השפיעה הן על המשכנתאות והן על היקף המכירות הכולל.

סקירת השוק של ארגנטינה דרשה הבהרות

סקירה שפורסמה ביולי על ידי Housing Market Ads מאפיינת את שוק הדיור בארגנטינה כמתאושש ומציגה הערכה של עליית מחירים בבואנוס איירס בשיעור של 6–10% בדולרים בשנה. הסטטיסטיקה העדכנית אינה מאששת מגמה זו עבור כלל השוק בעיר הבירה.

עיקר הנתונים השוטפים הזמינים מתייחסים לעיר האוטונומית בואנוס איירס ולמחוז המקיף אותה. מדובר בשני שווקים מנהליים וסטטיסטיים נפרדים. לא ניתן להשליך את המדדים שלהם באופן אוטומטי על כלל ארגנטינה, שבה אין מדד שוטף אחיד למחירים בפועל של עסקאות שהושלמו בכיסוי בר-השוואה לכל המחוזות.

בנוסף, הנתונים על חוזי מכר, מחירי המודעות וסכום העסקה הרשומה הממוצע מודדים היבטים שונים של השוק. השוואה ישירה ביניהם ללא התחשבות במתודולוגיה עלולה להוביל למסקנות שגויות.

המכירות בבירה נותרו סביב רמת השנה שעברה

ביוני 2026 נחתמו בעיר האוטונומית בואנוס איירס 5990 חוזי מכר נדל״ן. נתון זה גבוה ב-3,96% מיוני 2025, וב-10,2% מתוצאת חודש מאי.

במהלך המחצית הראשונה נרשמו בבירה קרוב ל-30 אלף עסקאות. התוצאה הייתה כמעט זהה לנתון של ינואר—יוני 2025. השוק שמר על מחזור הפעילות, אך לא עבר להתרחבות מהירה.

הסכום הממוצע של חוזה בודד שנחתם הגיע ל-176,7 מיליון פזו, או כ-120,3 אלף דולר לפי שער החליפין הרשמי הממוצע ששימש ברישום הנוטריוני. בפזו עלה המדד ב-23% בחישוב שנתי, ובדולרים — ב-0,2% בלבד.

אין לראות בערך זה מחיר שוק ממוצע לדירה. הוא משקף את ההיקף הממוצע של חוזה רשום ומחושב באופן שונה ממדד מחירי המודעות. הנתונים פורסמו על ידי לשכת הנוטריונים של העיר בואנוס איירס.

במחוז בואנוס איירס נחתמו ביוני 10 702 עסקאות, ירידה של 9% בהשוואה לשנה הקודמת. לעומת מאי, מספרן עלה ב-18%. במחצית הראשונה נרשמו 55 035 מכירות — ירידה של 7,8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

ביוני נרשמו במחוז 1226 עסקאות משכנתה. מספרן עלה ב-35% בחודש אחד, אך ירד ב-37% בחישוב שנתי. במהלך ששת החודשים נכללה משכנתה ב-6913 חוזים, שהם 12,5% מכלל המכירות. מדובר בנתון הנמוך ב-32,6% מזה של השנה שעברה, לפי נתוני לשכת הנוטריונים שצוטטו על ידי En Línea Noticias.

מחירי ההיצע עלו ב-1,6% בלבד

מחיר ההיצע הממוצע לדירות בעיר האוטונומית בואנוס איירס הגיע ביוני ל-2467 דולר למ״ר. במהלך המחצית הראשונה עלה המדד ב-0,7%, וב-12 חודשים — ב-1,6%. זוהי העלייה השנתית המינימלית מזה קרוב לשנתיים וחצי.

הרמה הממוצעת נותרה נמוכה בכ-12% משיא המדד שנרשם בעבר. לפיכך, לא ניתן להשתמש בהערכת העלייה השנתית של 6–10% כדי לאפיין את כלל שוק הבירה. ייתכן שנרשמה דינמיקה גבוהה יותר בפרויקטים או שכונות מסוימות, אך הסטטיסטיקה הכלל-שוקית הפתוחה אינה מאשרת זאת.

דירת סטודיו הוצעה בממוצע תמורת 108,3 אלף דולר, דירת שני חדרים (חדר שינה אחד) — תמורת 130,8 אלף דולר, ודירת שלושה חדרים — תמורת 179,6 אלף דולר. מדובר בסכומים שדורשים המוכרים, ולא במחירי עסקאות שהושלמו בפועל.

בפוארטו מאדרו הגיע המחיר הממוצע ל-6136 דולר למ״ר, בפלרמו — 3420 דולר, ובנונייס — 3382 דולר. בלוגאנו עלה מ״ר בממוצע 1048 דולר, בנואבה פומפאה — 1459 דולר, ובלה בוקה — 1577 דולר. נתוני מדד Zonaprop צוטטו על ידי TN.

הפער בין פוארטו מאדרו ללוגאנו התקרב לפי שישה. לפיכך, הנתון הממוצע לעיר אינו מתאר את שוויו של נכס מסוים ללא התחשבות בשכונה, בגיל המבנה, במצב הדירה, בהוצאות האחזקה ובפוטנציאל השימוש בנכס להשכרה.

שיעור עסקאות המשכנתה ירד בחדות

ביוני נרשמו בבירה 765 חוזים עם משכנתה, ירידה של 37,1% בהשוואה לשנה הקודמת. במחצית הראשונה עמד מספרם על 4152 לעומת 6610 בתקופה המקבילה ב-2025. חלקה של המשכנתה במכירות חודש יוני עמד על כ-12,8%, בעוד ששנה קודם לכן עלה על 21%.

היעדר משכנתה בנקאית רשומה אינו מאפשר לקבוע במדויק את מקור הכספים של הרוכש. העסקה עשויה הייתה להיות ממומנת באמצעות חסכונות, תמורה ממכירת נכס אחר, מימון פרטי או דרך אחרת. הסטטיסטיקה הנוטריונית מתעדת את קיומה של משכנתה, אך אינה חושפת את מבנה המימון של שאר הרכישות.

מרבית הלוואות הדיור החדשות בארגנטינה מונפקות ביחידות חישוב מסוג UVA — Unidades de Valor Adquisitivo, או יחידות כוח קנייה. סכום החוב בפזו משתנה בהתאם לערך ה-UVA, המחושב באמצעות מקדם הייצוב CER הצמוד לאינפלציית המחירים לצרכן.

הריבית מתווספת על גבי יתרת החוב המוצמדת. לכן, אין להשוות משכנתת UVA להלוואה רגילה עם סכום חוב קבוע בפזו.

באפריל הצטרפו למערכת הבנקאית 1534 נוטלי משכנתאות חדשים, כאשר יותר מ-95% מההלוואות ניתנו ב-UVA. במהלך 12 החודשים שקדמו לכך התקרב מספר הלווים החדשים ל-39 800, אולם הקצב החודשי הואט ביחס לחודשים הפעילים ביותר של 2025, כפי שעולה מדוח הבנקאות של הבנק המרכזי של ארגנטינה.

הריבית של Banco Nación תלויה בשווי הדיור

הבנק הממשלתי Banco Nación מציע הלוואות משכנתה לתקופה של עד 30 שנה. עבור מקבלי שכר דרך הבנק הרוכשים דירה יחידה למגורי קבע ששוויה אינו עולה על 210 אלף UVA, נקבעה ריבית נומינלית של 6% בשנה.

ההלוואה המרבית במסלול הראשי עומדת על 157,5 אלף UVA, ושיעור המימון אינו יכול לעלות על 75% מהנמוך מבין השניים — מחיר הרכישה או שומת הבנק. עבור דיור שמחירו מעל 210 אלף UVA ונכס שני, חלה ריבית של 12%. השווי המרבי של הנכס בקטגוריה זו מוגבל ל-350 אלף UVA, וההלוואה המרבית — ל-260 אלף UVA.

שיעורי ה-6% וה-12% המצוינים מחושבים על החוב הנקוב ב-UVA. לפיכך, סכום החוב וההחזר בפועל בפזו משתנים עם המדד. העלות הכוללת תלויה גם בביטוחים ובתנאים הנלווים שנבחרו. פרמטרים אלה פורסמו בעמוד של Banco Nación.

לבנק קיים מסלול נפרד הכולל תשלום נוסף עבור האפשרות להגביל את עליית ההחזר החודשי בהתאם למדד השכר CVS במקום UVA. הגנה מסוג זה מעלה את העלות הכוללת של ההלוואה ואינה מבטלת את הצמדת החוב.

השכירות התייקרה לאט יותר ממדד המחירים לצרכן

ביוני עמד שכר הדירה המבוקש הממוצע לשכירות ארוכת טווח של דירת סטודיו בבירה על 755 935 פזו לחודש. דירת שני חדרים הוצעה בכ-860 106 פזו, ודירת שלושה חדרים — בכ-1,157 מיליון פזו.

במהלך החודש עלו דמי השכירות ב-1,4%, מתחילת השנה — ב-15,7%, וב-12 חודשים — ב-31,3%. מדד המחירים הלאומי לצרכן עלה ביוני ב-1,9%, במחצית הראשונה — ב-16,8%, ובחישוב שנתי — ב-33,5%, כך מסר המכון לסטטיסטיקה ומפקדי אוכלוסין של ארגנטינה.

ההשוואה נותרת אינדיקטיבית: מדד השכירות כולל מודעות בעיר האוטונומית, ואילו מדד המחירים לצרכן מחושב עבור כלל המדינה. עם זאת, שתי ההשוואות מראות כי במחצית הראשונה של 2026 שיעורי השכירות שפורסמו לא עקפו את האינפלציה הכללית.

העלייה המצוטטת לעיתים קרובות בהיצע השכירות בשיעור של 184% מתייחסת לתקופה שלאחר ביטול הרגולציה הקודמת בדצמבר 2023 ולנתונים שנאספו עד אמצע 2024. נתון זה חושב מבסיס נמוך במיוחד ואינו מהווה את הדינמיקה השנתית של ההיצע ב-2026.

מחקר שוק שנערך בשנים 2023–2024 הצביע על גידול ניכר במספר ההצעות לאחר הסרת המגבלות הקודמות. הערכת החוקרים מצביעה גם על כך שמחירי השכירות היו נמוכים מהרמה הנומינלית והריאלית שהייתה עשויה להתפתח ללא הרפורמה. מחברי דוח IZA מגדירים את התוצאות כמקדמיות עקב תקופת המעקב הקצרה והסביבה המקרו-כלכלית הבלתי יציבה.

התשואה משכירות משתנה כמעט פי שלושה

התשואה הגולמית משקפת את היחס בין דמי השכירות השנתיים למחיר הרכישה. מדד זה אינו כולל מיסים, שיפוצים, דמי ניהול ואחזקת מבנה, עמלת חברת ניהול, ביטוח ותקופות ללא שוכר.

בלוגאנו הגיעה התשואה הגולמית המחושבת ל-10,7%, בוייה ריאצ׳ואלו ובנואבה פומפאה — ל-8,2%, ובלה בוקה — ל-8%. בפוארטו מאדרו עמד המדד על כ-3,6%, בפלרמו — 4,7%, בנונייס — 4,8%, ובבלגראנו — 4,9%. החישובים מבוססים על היחס בין מחירי המודעות למכירה ולהשכרה, שפורסם על ידי La Nación.

תשואה מחושבת גבוהה אינה מבטיחה רווח נקי בר-השוואה. על התוצאה משפיעים מצב הנכס, מוסר התשלומים של השוכרים, משך תקופות ללא השכרה, עלויות שיפוצים והאפשרות להמיר את ההכנסה שהתקבלה בפזו למטבע של המשקיע.

רצועת הניוד של המטבע פועלת מאפריל 2025

הטענה בדבר הנהגת רצועת ניוד של המטבע בינואר 2026 אינה נכונה. משטר שער החליפין המנוהל בגבולות שנקבעו החל לפעול ב-11 באפריל 2025. מינואר 2026 שונתה נוסחת התנועה של הגבולות: קצב עדכונם החל להיות תלוי בנתון האינפלציה העדכני ביותר הזמין בפיגור של חודשיים.

נכון ל-8 ביולי 2026 עמד השער הסיטונאי הרשמי על 1490,9 פזו לדולר, ושער המכירה הקמעונאי הממוצע עמד על 1513,2 פזו. הגבול התחתון של הרצועה עמד על 766,1 פזו, והעליון — על 1816,6 פזו. עד 31 ביולי הגיעו הגבולות לכ-754,1 ו-1844,9 פזו לדולר בהתאמה. הערכים והמתודולוגיה מופיעים בטבלת משטר המטבע הרשמית.

לדינמיקת המטבע יש משמעות ישירה לענף הנדל״ן. מחירי המכירה בבואנוס איירס נקובים לרוב בדולרים, בעוד שדמי השכירות, הוצאות התחזוקה, ועד הבית ומיסים רבים מחושבים בפזו. לכן, שווי יציב של הנכס בדולרים אינו מבטיח תשואה יציבה מהשכרה במטבע המשקיע.

השוק עבר מהתאוששות להתייצבות

תוצאות המחצית הראשונה אינן מאששות ירידה חדה ואף לא גל פריחה מחודש בענף הדיור בבירה. מספר העסקאות נותר סביב רמת השנה שעברה, ומחיר ההיצע הממוצע עלה ב-1,6% בדולרים. במקביל, המשכנתאות איבדו חלק ניכר מהמומנטום שצברו בשנים 2024–2025.

במחוז בואנוס איירס השוק נראה חלש יותר: סך העסקאות במחצית ירד ב-7,8%, ועסקאות המשכנתה — ב-32,6%. הנתונים משני תחומי השיפוט הגדולים ביותר מצביעים על חוסר אחידות בשוק, אך אינם מספקים בסיס מספק להסקת מסקנות מדויקות לגבי המגמה בכלל ארגנטינה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הדיור של בואנוס איירס עבר מהתאוששות להתייצבות, אולם מחזור צמיחה יציב טרם התגבש. השמירה על היקף המכירות לצד הירידה במשכנתאות הרשומות מאשרת כי האשראי הבנקאי חדל מלשמש כמנוע הצמיחה המרכזי של הביקוש. על משקיע זר לבחון את התשואה נטו לאחר מיסים, שיפוצים, אחזקה ותקופות ללא שוכרים, וכן להביא בחשבון את הפער בין ערך הנכס הדולרי לבין ההכנסות בפזו. אין להציג עליית מחירים בפרויקטים או בשכונות ספציפיות כהתייקרות גורפת בכלל השוק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן בארגנטינה ובבואנוס איירס

האם ניתן להתייחס לנתוני בואנוס איירס כמדד לכלל ארגנטינה?

לא. העיר האוטונומית ומחוז בואנוס איירס מהווים את החלק הגדול ביותר בשוק, אך אינם משקפים אוטומטית את המצב בקורדובה, מנדוסה, רוסאריו, פטגוניה ואזורים אחרים.

האם מחירי הדירות בבואנוס איירס התייקרו ב-6–10%?

מדד ההיצע הכלל-שוקי אינו תומך בכך. ביוני עמד המחיר הממוצע למ״ר על 2467 דולר, עלייה של 1,6% ב-12 חודשים. ייתכן שנרשמה עלייה גבוהה יותר בנכסים ספציפיים.

כמה עסקאות נחתמו בבירה?

ביוני 2026 נחתמו 5990 חוזי מכר. במחצית הראשונה נרשמו קרוב ל-30 אלף עסקאות — בקירוב אותה כמות כמו שנה קודם לכן.

מה המשמעות של משכנתת UVA?

UVA היא יחידת חישוב שערכה משתנה בהתאם למקדם CER הצמוד לאינפלציה. סכום החוב וההחזרים בפזו עשויים לעלות גם עם ריבית נומינלית קבועה.

מהי התשואה מהשכרה בבואנוס איירס?

התשואה הגולמית המחושבת נעה בין 3,6% בפוארטו מאדרו ל-10,7% בלוגאנו. התשואה נטו נמוכה יותר לאחר שקלול מיסים, דמי ניהול, שיפוצים ותקופות ללא שוכר.

מהו הסיכון החשוב ביותר עבור משקיע זר?

אחד הסיכונים המרכזיים הוא אי-התאמת המטבעות. הנכס מתומחר בעיקר בדולרים, בעוד ששכר הדירה וחלק ניכר מההוצאות מחושבים בפזו. שינוי בשער החליפין משפיע על התשואה הסופית במטבע של המשקיע.