В Турции удвоят налоговую нагрузку на арендодателей

Фото: Aa.com.tr

В Турции готовится одно из крупнейших за последние годы изменений в системе налогообложения недвижимости. Депутаты правящей Партии справедливости и развития (AK Party) внесли в парламент пакет поправок. Если законопроект будет одобрен, все арендодатели – как турецкие, так и иностранные – потеряют налоговую льготу в размере 47 000 лир (около $1120), сообщает издание Turkey Today.

Анализ Министерства финансов и казначейства показывает, что налоговая нагрузка на собственников жилья фактически удвоится: если сейчас большинство арендодателей платит налог, эквивалентный примерно одному месяцу аренды в год, то после вступления изменений в силу этот показатель вырастет до двух месяцев. В пересчете это около 15 000 лир (360 долларов) дополнительно в год на каждого владельца недвижимости.



Если законопроект будет одобрен, новые правила начнут действовать с доходов за 2026 год, а полное декларирование аренды может стать обязательным в 2027-м. По оценке Министерства финансов, изменения затронут около 1,5 млн из 2 млн арендодателей, пользовавшихся льготой в 2024 году, и принесут бюджету дополнительно около 22 млрд лир (около $520 млн). Льгота сохранится только для пенсионеров, вдов, сирот и инвалидов. Остальные – включая иностранных инвесторов – должны будут ежегодно подавать декларацию о доходах от аренды. Для многих это станет ощутимым ударом: помимо увеличившихся коммунальных и страховых расходов, теперь возрастут и обязательные налоговые платежи.

В правительстве уверяют, что мера направлена на налоговую справедливость и выравнивание бюджетной нагрузки. Управление по доходам Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) заявляет, что в социальных сетях распространялась недостоверная информация о якобы новом налоге, связанном с арендой недвижимости, которого на самом деле нет. При этом ведомство признает, что вносятся изменения, касающиеся отмены действующих льгот.



По действующим правилам, доходы от сдачи жилья (mesken kira geliri), не превышающие 47 000 лир ($1120) в год, освобождаются от уплаты налога и не требуют подачи декларации. Если сумма аренды выше этого порога, собственник обязан задекларировать доход в марте следующего года и уплатить налог в соответствии с установленной шкалой. Чиновники также напомнили, что исключения не распространяются на получающих доходы от коммерческой, сельскохозяйственной или профессиональной деятельности, а также на лиц, совокупный доход которых превышает 1 200 000 лир ($28,6 тыс.) в 2025 году – они не могут пользоваться льготой.

Проект закона опубликован на правительственном сайте и доступен всем желающим с ним ознакомиться.

Сейчас многие собственники пользуются возможностью не платить налог, заявляя, что получают менее 47 000 лир в год и прикрываясь бумажными контрактами. Расчеты нередко ведутся наличными, без фиксации в официальных базах. Эксперты не исключают, что часть арендодателей попытается уйти «в тень» и после реформы, однако власти намерены закрыть и эту лазейку: уже в первом квартале 2026 года все договоры аренды планируется перевести в цифровой формат. Новая система направлена на повышение прозрачности рынка и борьбу с неучтенными доходами.

Критики реформирования считают, что изменения усугубят положение среднего класса. Это окажет негативное воздействие и на инвестиционную привлекательность Турции, ведь владение недвижимостью станет значительно дороже. Если проект примут, то к 2027 году типичный арендодатель – местный или иностранный – будет ежегодно отдавать государству эквивалент двух месячных платежей. Придется пересмотреть стратегию, чтобы компенсировать издержки, которые уже выросли после предыдущих ужесточений на рынке аренды жилья. Вдобавок доходы съедает высокий уровень инфляции в стране, что резко понижает рентабельность, а порою и приводит к убыткам.

Инфляционные риски в Турции: как налоги и рост цен «съедают» доходность

Высокая инфляция и ужесточение налоговой политики делают классическую аренду в Турции менее предсказуемой. Даже при корректной декларации доходов инвестор сталкивается с тройным давлением на маржу:
— рост обязательных платежей (налог на аренду, страховки, коммунальные и сервисные сборы);
— индексация расходов быстрее, чем рост арендных ставок;
— валютная переоценка — при переводе дохода в доллары или евро реальная доходность снижается.

Итог: даже при стабильной загрузке доход «на бумаге» съедает инфляция и новые налоговые правила, а «чистая» доходность. В таких условиях имеет смысл рассматривать альтернативы с долларовой фиксацией.

Валютная альтернатива: гостиничные комплексы с доходом в USD

Альтернативой нестабильным из-за всех рисков турецким объектам становятся отельные комплексы, где выплаты по договорам привязаны к доллару США. Это снижает валютный риск и упрощает планирование кэша:
— доход в USD избавляет от главной уязвимости — волатильности курса;
— управлением занимаются международные операторы: они отвечают за загрузку, тарифы, онлайн-каналы продаж и сервис;
— заполняемость популярных курортов достигает ~80% даже в низкий сезон за счёт круглогодичного турпотока — например, в Гонио, Грузия;
— отельные комплексы международных брендов лакшери сегмента — в дефиците, поэтому спрос на них стабильно высокий.

Показательный кейс: Wyndham Grand Batumi Gonio

Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio относится к лакшери-сегменту и управляется международной сетью Aimbridge Hospitality (портфель — 1 500+ объектов по миру). Для собственников заявлена гарантированная доходность 10% годовых в долларах США с потенциалом роста до 17% при выполнении KPI загрузки и ADR. Что поддерживает модель:
— премиальный формат и дефицит качественного номерного фонда в регионе;
— устойчивый рост въездного турпотока в Батуми;
— круглогодичная событийная и деловая повестка, выравнивающая сезонность;
— сделки проходят быстро: оформление собственности через Public Service Hall занимает несколько дней и не ограничено для иностранных покупателей;
— для граждан России и стран СНГ действуют упрощённые условия пребывания — до года без визы.

Важно: любая «гарантированная» доходность опирается на договорные механизмы. Перед покупкой проверьте:
— кто подписывает гарантию выплат (SPV, девелопер или оператор) и чем обеспечены обязательства;
— график и валюта платежей, порядок удержаний, резерв на CAPEX/FF&E;
— KPI управления (загрузка, ADR, RevPAR) и ответственность за их невыполнение;
— порядок досрочного расторжения и урегулирования споров;
— статусы собственности и обременений в публичном реестре.


International Private Investment — международная консалтинговая группа, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость.