Инфляция в Турции: доходы инвесторов продолжают падать и уходят в минус

Фото: ING

Инфляция в Турции замедлилась по сравнению с прошлым годом, но ценовая ситуация остается напряженной. Быстрее всего дорожают аренда жилья и продукты питания, а увеличение производственных издержек создает основу для новых повышений. В итоге статистическое снижение не означает реального облегчения для экономики и населения.

Турецкий рынок недвижимости часто попадает в заголовки новостей благодаря впечатляющим показателям роста цен. Сообщения о ежегодном росте курса турецких лир (TRY) на 50%, 80% или даже 100% создают впечатление высокодоходной инвестиционной среды. Однако для иностранного инвестора, работающего в евро или долларах, реальность может оказаться совершенно иной. Возможно, что, хотя номинальная цена вашей недвижимости растёт, на самом деле вы теряете деньги. Этот парадокс объясняется двумя ключевыми экономическими факторами: высокой инфляцией и обесцениванием валюты.

Цены на недвижимость в лирах растут, но в долларах падают, что становится серьёзным вызовом для иностранных инвесторов. В совокупности с высокими расходами домохозяйств и структурными проблемами инфляции это усиливает тревожные сигналы для всей экономики Турции. Например, в ноябре 2024 г. регулятор фиксировал: номинально цены +29–30% г/г, но реально −12% г/г. Стамбул: −14% в долларах. Средняя цена упала с $1 879/м² (пик, Q2’23) до $1 613/м² (Q4’24) — минус 14,1%. Турция в целом: −9,6% в долларах. От $1 157/м² (Q2’23) до $1 046/м² (Q4’24) — минус 9,6%. В начале 2024 года CBRT фиксировал, что снижение долларовых цен продолжалось четвёртый месяц подряд. Постоянное падение в долларовом эквиваленте приводит к потерям иностранных инвесторов в капитализации. Согласно прогнозам экспертов, девальвация продолжится и потери в капитализацию уже составляющие до 50% вырастут еще больше.



С 2023 по 2025 год инфляция в Турции демонстрировала поступательное замедление. По данным Института статистики, в августе 2023-го месячный рост цен составлял 9,09%, в 2024-м – 2,47%, а в 2025-м – уже 2,04%. Аналитики ING ранее ожидали выхода на уровень в 1,5%, а рыночный прогноз был на уровне 1,8%.

Годовой показатель за тот же период снизился с 58,94% до 51,97% и затем до 32,95%. Аналогичная тенденция заметна и по другим параметрам: прирост с декабря уменьшился с 43,06% в 2023 году до 31,94% в 2024-м и 21,50% в 2025-м, а средние за двенадцать месяцев значения сократились с 56,28% и 64,91% до 39,62%. Такая динамика подтверждает охлаждение инфляционного импульса, хотя текущий уровень все еще превышает прогнозы Центрального банка в 25-29% к концу года.

Инфляция представляет собой темп роста общего уровня цен на товары и услуги и, как следствие, снижение покупательной способности валюты. В Турции инфляция является существенным и устойчивым фактором. Согласно официальным данным Турецкого статистического института (TurkStat) , годовой уровень инфляции по состоянию на май 2024 года составил 75,45%, а прогнозы, хотя и предполагают снижение, остаются на уровне высоких двузначных цифр на 2025 год.





Августовская статистика показывает, что главным драйвером инфляции остается жилье: цены выросли на 53,27% в годовом выражении, что обеспечило 8,12 процентного пункта в индексе, а в месячной динамике добавило еще 0,46 п. п. Схожая ситуация в продовольственной группе: годовой рост составил 33,28%, месячный – 3,02%, что увеличило показатель на 7,97 и 0,72 п. п. соответственно. В августе 2025 г. годовая инфляция в Турции — 32,95%

Девелоперы индексируют прайсы в лирах вслед за ростом стоимости стройматериалов, рабочей силы и земли. В TRY это выглядит как «рост».
Но на деле всё обстоит сложнее.
— Курсовой фактор. Ослабление лиры к USD/EUR делает тот же лировый ценник дешевле в валюте. Даже +20–30% в TRY легко превращается в «минус» в долларах
— Скидки за ликвидность. Из-за дорогих кредитов и слабого валютного спроса часть застройщиков даёт ощутимые скидки за быстрый платёж (peşin) и рассрочки — это дополнительно срезает валютную цену сделки.
— Капитализация в базе инвестора. Актив оценивается в USD/EUR — именно там считают доходность и LTV. Формально «растущая» лировая цена в отчёте превращается в снижение в валюте.
— Доходность. Аренда индексируется в TRY (часто по CPI), но расходы на обслуживание, налоги, страховку и ремонт дорожают быстрее. В USD/EUR «чистая» доходность может проседать, даже если номинальный кэш-флоу в лирах растёт.
— Выход из сделки. Продавать в валюте сложнее: иностранный спрос сжат, локальный покупатель мыслит лирами, девелоперские акции конкурируют скидками. Ликвидность ниже, дисконт к «якорным» прайсам выше.
— Высокая доля обязательных расходов (продукты, ЖКУ, транспорт) съедает реальный доход семей и ограничивает платёжеспособный спрос на жильё.
— Дорогие деньги и жёсткие условия ипотечного кредитования повышают барьер входа для покупателей, удлиняют экспозицию объектов.
— Структурная инфляция (передача издержек в цены, импортная составляющая, ожидания) поддерживает рост лировых прайсов, но не решает проблему падения стоимости активов в валюте.
— Эффект богатства: падение стоимости недвижимости в USD ослабляет баланс домохозяйств и инвесторов, давит на потребление и инвестиции.
— Строительный сектор: при снижении валютной цены и замедлении сделок растут кассовые разрывы девелоперов, усиливаются скидки, растёт давление на банки.
— Долларизация ожиданий: бизнес и инвесторы ориентируются на валюту, что повышает чувствительность экономики к курсовым колебаниям и внешнему финансированию.





По оценке ING, особенно заметно подорожали переработанные товары, включая хлеб. Дополнительное давление оказали алкоголь и табак (+0,21 п. п.), а также услуги кейтеринга (+0,16 п. п.). Повышение цен на сезонные овощи и фрукты оказалось скромнее. Стоимость транспортных услуг стала больше на 24,86% в годовом и на 1,55% в месячном выражении (+4,10 и +0,24 п. п.). Основную роль сыграло повышение тарифов.



Индекс цен производителей в августе вырос на 2,5% за месяц и на 25,2% за год. Более половины прироста обеспечили продукты питания и коммунальные услуги. С апреля PPI находится на восходящей траектории, однако его уровень все еще указывает на умеренность издержек, чему способствует жесткий контроль курса лиры со стороны Центрального банка.

Ситуация с корзиной расходов показывает, что подорожание затронуло почти все товары и услуги. Из 143 позиций цены выросли в 119 случаях, снизились в 20 и только четыре остались без изменений. Это значит, что инфляция носит массовый характер и сказывается практически на всем, что потребляют домохозяйства.

TÜİK публикует и уточненные индексы, позволяющие оценить инфляцию без наиболее волатильных компонентов. Индекс А, исключающий сезонные товары, составил 33,8% в годовом выражении. Индекс B, очищенный от влияния необработанных продуктов, энергоносителей, алкоголя, табака и золота, показал 32,7%. Индекс C, где не учитываются энергия и продукты питания, вышел на уровне 33%, практически совпав с общим показателем.

Остальные модифицированные индексы (D, E и F), исключающие разные группы – от алкоголя и табака до администрируемых цен, – также находились в диапазоне 32–34%. Их месячные изменения были близки к официальному уровню в 2%. Все это подтверждает: даже при исключении нестабильных и регулируемых компонентов инфляция сохраняет устойчивый характер и отражает структурные проблемы, а не временные колебания.



Эксперты ING отмечают, что более высокие, чем ожидалось, показатели за август указывают на сохраняющиеся трудности в борьбе с инфляцией. К концу года они прогнозируют уровень ближе к 30%, если не произойдут непредвиденные потрясения. Среди факторов риска называются резкие изменения валютных курсов, корректировка заработной платы, регулирование цен и колебания на товарных рынках.

Аналитики также указывают на усиливающуюся политическую напряженность внутри страны. способна осложнить работу регулятора и сузить пространство для маневра при принятии решений по ставке. По оценкам ING, в таких условиях Центральный банк будет вести себя максимально осторожно, избегая резких шагов и оценивая ситуацию от заседания к заседанию. Подобная неопределенность способна замедлить процесс дезинфляции и увеличить риски для устойчивости экономики в целом.

Рост в лирах при падении в долларах — это не аномалия, а новая реальность. Без валютного и «реального» (после инфляции) взгляда легко переоценить доходность и недооценить риски. Для Турции в целом это сигнал: строительный драйвер в TRY поддерживается инфляцией и курсом, но в валюте активы «легчают» — а значит, устойчивость спроса и финансирования остаётся под вопросом.

Кроме того, Турецкий центробанк прекратил действие программы валютозащищённых вкладов (KKM) 23 августа, закрыв аномальную главу в истории программ гражданства за инвестиции (CBI), когда государственные гарантии от девальвации фактически превращали банковские депозиты в инструменты накопления. Отмена такой защиты означает, что девальвация будет нарастать и дальше, а недвижимость — обесцениваться в валютном эквиваленте. Потери на капитализации могут составить уже даже не 50%, а гораздо больше.

Аран Хокер, сооснователь CIP Turkey, говорит, что депозитная опция составляет меньшинство заявок в турецкой CBI и что «около 10% входящих запросов — по депозитному маршруту». Этот путь требует депозит в лирах эквивалентом $500 000 для допуска к гражданству, но валютной защиты теперь нет — весь валютный риск ложится на заявителей. Хокер последовательно не рекомендовал депозитный вариант даже тогда, когда он сопровождался госгарантиями. Его скепсис связан с временными несоответствиями между периодами защиты и сроками вкладов. Он объясняет, что «наблюдает, как турецкая лира падает уже 30 лет, и если вам дают двухлетнюю защиту на трёхлетний депозит, она может обесцениться на 100% за ночь». По его словам, даже опытные банкиры, считавшие, что смогут захеджировать позиции, «буквально рыдают — им ещё год сидеть во вкладе и смотреть, как тают их деньги».

Читайте также:

Рынок недвижимости Турции в 2024-2025 годах: риски и ограничения для иностранного инвестора

Турция закрывает порты и воздушное пространство для Израиля

В Турции назревает арендный кризис: владельцы атакуют суды

В Турции запустят цифровую систему оценки недвижимости

Трабзон возглавил рейтинг самых несчастных городов Турции