Инвестиции в гостиницы 2025: новые возможности для рынка — главное из отчёта Cayuga Conference

На ежегодной конференции Cayuga эксперты отрасли представили глубокий анализ инвестиционных и строительных тенденций, и выводы оказались более чем сдержанными.

На фоне замедления развития и ужесточения финансовых условий, эксперты Cayuga Conference отмечают важную деталь: гостиничный сектор не сокращается — он адаптируется. И в этом адаптивном периоде появляется несколько новых позитивных трендов, которые формируют основу для будущего роста.

Во-первых, укрепляется спрос на проекты с высокой операционной эффективностью. Extended stay, lifestyle-форматы и объекты с низким операционным порогом демонстрируют устойчивость, а их RevPAR не только не падает, но в ряде регионов показывает рост. Это означает, что рынок продолжает искать и находить устойчивые модели, а инвесторы — сохранять интерес к сегменту, где доходность по-прежнему выше среднерыночной.

Во-вторых, крупные бренды и сети активно усиливают позиции, создавая более стандартизированные, предсказуемые и инвестиционно привлекательные продукты.

При этом спрос на реконструкции и точечные redevelopment-проекты продолжает расти, а инвесторы всё чаще обращают внимание на альтернативные концепции — от переделки офисных зданий до расширения сегмента mid-scale extended stay.

Конференция показала: гостиничная отрасль входит в новую фазу — более сложную, дорогую и требующую глубоких экспертных компетенций.

Текущее состояние рынка: давление на маржу

По прогнозам отраслевых аналитиков, RevPAR в 2025 году увеличится лишь на 1,5–2%. Это означает снижение маржинальности и ужесточение требований к операторам и девелоперам. Спикеры конференции подчеркнули, что сектор работает в условиях высокой неопределённости, и именно проактивный менеджмент, а не реактивное управление, станет главным фактором выживания.

Какие проекты все ещё двигаются вперёд

Строительство с нуля.
Новые проекты почти не запускаются, за исключением сегмента лакшери и премиум — одного из немногих форматов, где расчётная доходность ещё может быть приемлемой. Однако даже этот сегмент сталкивается с ростом стоимости строительства и усложнением финансирования.

Конверсия офисов.
Идея переделки пустующих офисов под гостиницы активно обсуждалась, но на практике такие проекты требуют сложной архитектуры, больших вложений и участия государства (налоговых льгот, субсидий). Без поддержки они редко становятся экономически оправданными.

Реновации.
Основной объём текущей активности — это обновление существующих объектов. Владелецам необходимо сохранять конкурентоспособность, соответствовать требованиям брендов (PIP) и устранять накопленные за годы отложенные ремонты.

Однако реновации усложнились: тарифы, логистика, удорожание материалов и рост стоимости капитала делают такие проекты гораздо менее предсказуемыми. Эксперты подчеркивают необходимость раннего участия всех команд — от подрядчиков до закупщиков.

Наконец, эксперты подчеркивают, что рынок отелей вступает в фазу «умного роста»: меньше быстрых проектов — больше стратегических. Меньше рискованных сделок — больше профессиональной экспертизы. Этот переход делает сектор более зрелым, прозрачным и предсказуемым, создавая прочную основу для восстановления после 2025–2026 годов.

Капитал и финансирование: рынок стал жёстче

Традиционные банки готовы кредитовать только лучшие объекты в сильных локациях. При этом условия ужесточились:
— высокие ставки,
— пониженный уровень плеча,
— более строгие ковенанты,
— усиленный контроль за DSCR.

В результате многие объекты не проходят кредитные фильтры, а выплаты партнёрам уменьшаются.

Private credit остаётся альтернативой, но по стоимости «приближается к высоким ставкам», как отметили на панели. Это инструмент для временного закрытия разрывов, но не для долгосрочной структуры капитала.

Куда движется гостиничный рынок

Эра дешёвого капитала закончилась, а стоимость ошибок стремительно растёт. Эксперты подтверждают: отрасль стала гораздо более сложной — технологически, финансово и операционно.

Развивается автоматизация, меняются требования брендов, дорожают стройматериалы, а инвестиционные модели требуют всё более точной проработки.

Рик Томльенович подытожил:

«Рынок изменился фундаментально. Новые условия и технологии добавили отрасли уровни сложности, которых раньше не существовало».

Для новых игроков — это означает главное: без опытных профессионалов вход на рынок становится чрезвычайно рискованным.

Аналитики International Investment видят в отчёте Cayuga отражение глобального сдвига в экономике гостеприимства:
- Рынок сделок вошёл в фазу глубокой паузы, и ждать бурного роста в 2025–2026 годах не стоит.
- Будущее — не за массовым строительством, а за реновациями, нишевыми форматами и конверсиями, особенно в городах с избытком офисов.
- Стоимость капитала стала ключевым барьером, и это перераспределяет рынок в пользу крупных игроков с доступом к дешёвому финансированию.
- Бренды усиливают требования, делая PIP и техническую экспертизу обязательным условием для любых сделок.
- Extended stay остаётся единственным устойчивым форматом, который может приносить приемлемую доходность в текущей среде.

Главный вывод: гостиничный рынок перестал быть полем для быстрых решений. Это рынок профессионалов, системных инвесторов и долгосрочной стратегии. Те, кто адаптируется, выиграют. Те, кто войдёт без подготовки — рискуют потерять капитал.

На фоне общей стагнации гостиничных сделок и осторожности девелоперов ярким исключением остаются проекты международных брендов, которые демонстрируют устойчивый спрос и высокий уровень доверия инвесторов. Одним из наиболее показательных примеров стал Wyndham Grand Batumi Gonio — проект, который наглядно показывает, как грамотная стратегия, сильный бренд и локация формируют устойчивую ценность даже в условиях сложной макроэкономической среды.

Расположенный в премиальном районе Гонио, отель сочетает архитектурную выразительность, большой набор сервисов, панорамные виды на море и ориентированность на международный дизайн-стандарт Wyndham Grand. Благодаря стабильному туристическому потоку в Аджарию, развитию городской инфраструктуры и росту качества спроса, объект стал одной из немногих локаций на Чёрноморском побережье, где уровень заполняемости и показатели RevPAR уверенно превосходят среднерыночные значения.

Кроме того, Wyndham Grand Batumi Gonio привлекает внимание инвесторов за счёт редкого для региона сочетания:
— премиальный сервис,
— высокая капитализация бренда,
— прогнозируемый доход от управления,
— растущая стоимость квадратного метра в сегменте beachfront luxury.

Проект служит подтверждением того, что высококлассные брендированные объекты остаются самыми защищёнными активами в отрасли, в то время как независимые отели сильнее сталкиваются с давлением расходов и конкуренцией.