Европейские девелоперы сокращают дорогой долг

Фото: Pexels

Европейские компании сектора недвижимости в 2025 году начали активно выкупать собственные облигации с высокими купонами, стремясь стабилизировать балансы после нескольких лет резкого роста процентных ставок и давления на рынок коммерческой недвижимости. По данным Bloomberg, девелоперы провели почти 90 тендерных предложений на выкуп долга, включая рекордное число гибридных облигаций, что стало крупнейшей волной такого рода за всю историю сектора.

Почему компании выкупают облигации

Основная логика этих операций заключается в снижении процентных расходов и переносе сроков погашения обязательств. Многие компании размещают новый долг по более низким ставкам, одновременно выкупая старые облигации с дорогими купонами. Снижение базовых ставок в Европе, восстановление кредитного рынка и первые признаки оживления коммерческой недвижимости, включая возвращение сотрудников в офисы, создали благоприятные условия для управления обязательствами.

Особенно активно компании выкупают гибридные облигации, которые рейтинговые агентства частично учитывают как собственный капитал. Это позволяет улучшать кредитные метрики без немедленного сокращения активов и поддерживать инвестиционные рейтинги.

Рекорд по гибридным облигациям

В 2025 году европейские девелоперы предложили инвесторам выкупить 25 выпусков гибридных облигаций — рекордный показатель по данным Bloomberg. Инвесторы в среднем продали обратно около 44% таких бумаг при первых тендерных предложениях, что говорит о высокой привлекательности условий и готовности рынка идти навстречу эмитентам.

Тендерные предложения, как правило, предполагают премию к рыночной цене, что компенсирует инвесторам отказ от будущих купонных выплат. Те, кто не участвует в выкупе, сохраняют бумаги в расчёте на возможный досрочный выкуп или улучшение условий в будущем.

Кейс Aroundtown и переработка баланса

Наиболее активным участником рынка в 2025 году стала Aroundtown SA — один из ключевых игроков рынка недвижимости Германии, работающий как в жилом, так и в коммерческом сегменте. Компания провела тендеры по 17 облигационным выпускам. Один из последних пакетов сделок, включавший девять выпусков, должен принести экономию около €50 млн в год на купонных выплатах.

После резкого роста ставок в 2022 году Aroundtown столкнулась с трудными решениями по рефинансированию и даже отказалась от исполнения опциона первого выкупа по гибридной облигации, сочтя новый долг слишком дорогим. С 2024 года компания начала активно обменивать старые гибриды на новые, возвращая им статус квази-капитала. В 2025 году, по словам финансового директора Йонаса Тинтельнота, Aroundtown рефинансировала €4,6 млрд облигаций и бессрочных нот, диверсифицировав источники фондирования.

Рынок стабилизируется, но риски остаются

Эксперты отмечают, что фундаментальные показатели сектора начали улучшаться. Жилые активы выглядят более устойчивыми благодаря дефициту жилья и росту арендных ставок, особенно в Германии. Офисный сегмент, несмотря на опасения, также показал большую устойчивость, чем ожидалось.

При этом не все компании решают проблемы одинаково. Часть девелоперов действительно сокращает долговую нагрузку за счёт продажи активов и роста операционного денежного потока. Другие же в большей степени полагаются на благоприятную рыночную конъюнктуру, не устраняя структурные перекосы балансов.

Что дальше для рынка долга

Аналитики Barclays ожидают, что в 2026 году объём размещений облигаций девелоперов в Европе может достичь €50 млрд против примерно €35 млрд годом ранее. Компании, по прогнозам, будут выпускать более длинные по сроку бумаги, фиксируя привлекательные спрэды, а также досрочно погашать дорогие банковские кредиты. Дополнительным фактором может стать рост активности в сфере сделок слияний и поглощений.

Как сообщают эксперты International Investment, текущая волна выкупа облигаций — это важный, но промежуточный этап оздоровления сектора. Она снижает финансовое давление и повышает гибкость балансов, однако долгосрочная устойчивость европейской недвижимости будет зависеть от темпов экономического роста, восстановления оценок активов и способности компаний реально снижать долговую нагрузку, а не только перераспределять её.