Иностранцы купили 52% квартир в Батуми в 2025 году

Лидируют инвесторы из Израиля и стран Евросоюза

Черноморское побережье Грузии продолжает оставаться магнитом для зарубежных инвесторов. По итогам 2025 года доля иностранцев на рынке жилья Батуми вновь превысила половину всех сделок, достигнув 52%, отмечено в исследовании компании Galt Taggart. Впрочем, показатель немного уступает пиковым значениям двухлетней давности и наблюдается снижение интереса со стороны представителей некоторых стран, в том числе России.

Кто покупает жилье в Батуми

Грузия: откат и возвращение

Граждане Грузии в 2025 году приобрели 48% квартир в Батуми. Это значительный рост по сравнению с 2024-м (38%), когда местный спрос рухнул на 12 процентных пунктов относительно 2023-го (50%). Восстановление может свидетельствовать о возвращении доверия местных покупателей к рынку после периода неопределённости и росту их благостояния.

Израиль: двукратный рост

Израильские покупатели стали главным «открытием» 2024 года: их доля подскочила более чем вдвое — с 6% в 2023 году до 14% в 2024-м. В 2025 году показатель немного скорректировался до 13%, но остался на высоком уровне. Таким образом, Израиль уверенно закрепился на втором месте среди иностранных инвесторов.

Европейский Союз: взлёт и снижение

ЕС тоже продемонстрировал резкую динамику: доля европейцев выросла с 11% в 2023 году до 18% в 2024-м, но в 2025 году опять снизилась до 13%. Такой «качельный» тренд может быть связан как с разовыми крупными сделками, так и с изменением оценки жилой недвижимости Батуми.

Украина, Россия, Беларусь: охлаждение

Доля покупателей из этого региона снижается три года подряд: с 16% в 2023-м до 14% в 2024-м и 11% в 2025-м.Пик интереса, пришедшийся на 2022–2023 годы, остался позади, и сейчас спрос стабилизируется на более низком уровне.

Турция: незначительное присутствие

Вопреки стереотипам о массовых инвестициях, доля граждан Турции на рынке жилья Батуми остаётся минимальной: 2% в 2023 году, небольшой всплеск до 5% в 2024-м и снова снижение до 3% в 2025-м.

Центральная Азия и другие страны

Покупатели из Казахстана, Узбекистана и других стран Центральной Азии занимают 3–4% рынка на протяжении трёх лет. В 2025 году их доля составила 3% — без видимой динамики. Доля других стран сократилась с 10% в 2023–2024 годах до 8% в 2025-м.

Главные тренды

Рынок недвижимости Батуми в 2025 году характеризуется тремя главными трендами:

• восстановлением грузинского спроса (48%, +10 п.п. за год);
• резким усилением позиций Израиля (с 6% до 13–14% за два года);
• спадом интереса со стороны восточноевропейского блока (с 16% до 11%) и волатильностью европейцев.

В совокупности иностранцы обеспечивают 52% сделок, при этом ключевыми драйверами внешнего спроса остаются Израиль и ЕС.

Недвижимость Батуми: структура спроса

В 2025 году количество сделок с квартирами в Батуми увеличилось на 15% — до 17 478. В денежном выражении объем впервые преодолел отметку в 1,3 млрд долларов, прибавив 23,8%.

Новостройки и готовое жилье в Батуми

Эксперты Galt & Taggart отмечают ключевое изменение структуры спроса — вторичное жилье впервые обошло новостройки по числу продаж. В 2025 году на готовые квартиры пришлось 9,5 тыс. сделок, на первичное — 8 тыс. Для сравнения: в пиковом 2023 году расклад был обратным (8,4 тыс. против 7,3 тыс.). Покупатели все чаще выбирают объекты в уже сданных домах, чтобы избежать рисков долгостроя.

Проблемы с реализацией на первичном рынке

При этом рынок сталкивается с накоплением непроданных лотов. На конец 2025 года в строящихся проектах насчитывалось около 12 400 нереализованных квартир — на 13,9% больше, чем годом ранее. Предложение растет быстрее спроса, создавая риск перенасыщения.

Около 30% новых объектов переходят на вторичный рынок в течение первых двух лет после ввода в эксплуатацию. Очевидно, что инвесторы, не сумевшие сдать или перепродать жилье, пытаются выйти из актива. При этом продажи в сегменте вторичного жилья сократились почти вдвое по сравнению с 2022 годом.

Масштабные планы строительства

В 2020 году в городе числилось 86 000 квартир, а к 2024-му их стало уже 119 000. В 2025-2029 ожидается ввод около 58 000. Причем 46 300 из них, то есть 80% от всего объема, проектируются исключительно для краткосрочной аренды. В некоторых микрорайонах доля инвестиционных апартаментов достигает 96%.

Цены растут, доходность падает

Средняя цена квадратного метра в новостройках Батуми к концу 2025 года достигла 1865 долларов, на вторичном рынке — 1450. За год первичное жилье подорожало на 9,4%, готовое — на 6,9%.

При этом арендные ставки остаются практически замороженными на уровне 35,6 доллара за кв. м в год. В результате доходность от сдачи жилья сократилась с 10% в 2023-м до 7,4% в 2025-м. Причем, эти показатели не учитывают операционные расходы и простои. Аналитики International Investment поясняют, что реальная чистая доходность с учетом всех затрат составляет 2–4%. В 2026 году ожидается дальнейшее снижение, поскольку предложение на рынке продолжает расти, сдерживая ставки.

При сценарии удвоения апартаментного фонда, а именно такой рост заложен в прогнозах Galt & Taggart, владельцы смогут получить только 1,5–2%, а в некоторых случаях и уйти в минус. Это ставит под вопрос целесообразность инвестиций в жилье Батуми и вынуждает бизнесменов рассматривать другие активы. Среди наиболее более выгодных и стабильных эксперты выделяют отели международных брендов — уникальный сегмент с высокой доходностью из-за высокого спроса и дефицита предложений на рынке.