Французские мини отели под ударом реформ

Фото: про

Во Франции нарастают предупреждения о том, что тысячи небольших мини отелей chambres d’hôtes могут оказаться на грани закрытия из-за налоговых и социальных изменений, которые должны начать применяться с 1 января 2026 года. Первоначально меры задумывались как инструмент против избыточного роста краткосрочных аренд в стиле Airbnb, однако на практике сильнее всего рискуют пострадать именно традиционные семейные гостевые дома, работающие по упрощённому режиму micro-BIC.

Ситуация осложняется тем, что обсуждавшиеся поправки, которые могли бы вывести chambres d’hôtes из-под части ограничений, оказались подвешены на фоне провала бюджета и переноса бюджетных переговоров на начало 2026 года. Это оставляет владельцев в неопределённости в момент, когда на следующий сезон уже принято значительное число бронирований.

Что меняется в micro-BIC и почему это важно

Ключевой узел конфликта — изменение условий применения режима micro-BIC для туристической аренды и связанных категорий. Для неклассифицированной краткосрочной аренды меблированного жилья порог оборота для micro-BIC сокращён до 15 000 евро, а фиксированный налоговый вычет на расходы снижен до 30%.

Для классифицированных объектов и chambres d’hôtes применяется порог 77 700 евро с вычетом 50% по доходам 2025 года, декларируемым в 2026-м, что означает рост налогооблагаемой базы по сравнению с прежними параметрами.


Для небольших chambres d’hôtes, особенно в сельской местности, это изменение бьёт по самой чувствительной части экономики бизнеса. В отличие от «самостоятельных» гитов, гостевые дома несут регулярные операционные расходы, связанные с ежедневной уборкой, стиркой, завтраками и постоянным присутствием хозяев. Когда фиксированный вычет уменьшается, налоговая нагрузка растёт быстрее, чем способность бизнеса компенсировать её повышением цен.

Риск роста социальных взносов и эффект «двойного удара»

Дополнительную тревогу вызывает возможное изменение трактовки деятельности chambres d’hôtes для расчёта социальных взносов. Профильные юристы и представители отрасли указывают на риск сценария, при котором ставка взносов для auto-entrepreneur в chambre d’hôtes может вырасти с 12,3% до 21,2% — и именно эта угроза воспринимается как потенциально критическая для низкомаржинальных проектов.

Даже без автоматического повышения ставок сама логика micro-режима остаётся болезненной для гостевых домов: социальные платежи считаются от оборота, а не от фактической прибыли, и это усиливает давление на тех, кто работает «на грани» рентабельности. На отраслевых площадках подчёркивают и административную неопределённость: владельцы получают разные ответы в зависимости от региона и контактов с Urssaf, что делает финансовое планирование на 2026 год крайне рискованным.

Почему реформы, нацеленные на Airbnb, бьют по сельским гостевым домам

Политическая идея реформ связана с проблемой дефицита долгосрочного жилья в «напряжённых зонах» и попыткой охладить рынок сверхдоходной краткосрочной аренды. Но chambres d’hôtes — это, как правило, проживание в доме хозяев и услуга размещения «с завтраком», часто там, где гостиниц просто нет. В экспертных обсуждениях во Франции прямо признаётся, что выравнивание режима chambres d’hôtes с «туристическими меблированными объектами» усилило тревожность сектора и поставило вопрос о жизнеспособности части предложений.

Парадокс в том, что закрытие небольших гостевых домов не возвращает на рынок отдельные квартиры под долгосрочную аренду: владельцы остаются жить в тех же домах. При этом локальная экономика теряет инфраструктуру ночёвки для туристов, командировочных и участников маршрутов медленного туризма, которые опираются на сеть малых размещений.

Что будет дальше: «реальный режим» и новые издержки

Для части владельцев теоретическим выходом становится переход на régime réel, позволяющий списывать реальные расходы и точнее отражать экономику проекта. Но это требует полноценного учёта, часто бухгалтера, а для небольших объектов становится отдельной статьёй расходов и управленческой нагрузки. Одновременно Urssaf подчёркивает, что для некоторых форм краткосрочной аренды с 2026 года меняется режим администрирования, и это добавляет рынку неопределённости на уровне статуса и обязательств.

В итоге сектор вошёл в 2026 год в логике «переоценки модели»: часть игроков будет пытаться повышать цены и добиваться классификации, часть — уходить в более сложные налоговые режимы, а часть — закрываться, если итоговая чистая маржа перестанет оправдывать трудозатраты.

Как сообщают эксперты International Investment, риск для chambres d’hôtes в 2026 году заключается не только в снижении вычетов micro-BIC, но и в сочетании фискального давления с регуляторной неопределённостью. Если законодатели не проведут точную «настройку» реформ под специфику гостевых домов, Франция может получить эффект, противоположный заявленным целям: сокращение сельской туристической инфраструктуры без заметного прироста долгосрочного жилья.