Airbnb и отели: как краткосрочная аренда меняет рынок гостиничной недвижимости

Почему инвестиции в отели и гостиничную недвижимость снова выглядят надёжнее апартаментов

Краткосрочная аренда через Airbnb и аналогичные сервисы почти 20 лет воспринималась как угроза гостиничному бизнесу, однако аналитический обзор платформы Lighthouse показывает, что рынок постепенно вступает в более зрелую фазу развития. В результате позиции отелей укрепляются, объекты этого типа рассматриваются как более устойчивый формат инвестиций в недвижимость за рубежом.

Инвестиции в отели и гостиничную недвижимость: что происходит с рынком

Отель принципиально отличается от апартаментов: это специализированный коммерческий объект, который не может быть выведен с рынка в любой момент. Гостиницы ориентированы на круглогодичную загрузку и стабильный денежный поток, что делает инвестиции в отели более предсказуемыми по сравнению с краткосрочной арендой.

Именно поэтому в странах с развитым туризмом — от Турции до ОАЭ — гостиничная недвижимость всё чаще рассматривается как базовый инвестиционный актив, а не как нишевой бизнес.

Апартаменты и краткосрочная аренда: сезонная модель предложения

Предложение в сегменте краткосрочной аренды носит выраженный сезонный характер. Анализ шести курортных рынков Северной Америки за 2024 год показывает: после апрельского пика весенних каникул объём объектов начал сокращаться уже в мае. В South Padre Island предложение снижалось четыре месяца подряд сразу после завершения высокого сезона.

Это означает, что апартаменты выходят на рынок преимущественно в периоды максимального спроса и так же быстро исчезают, тогда как отели продолжают работать в стабильном режиме независимо от сезона.

Апартаменты как индикатор будущего спроса на отели

В большинстве туристических направлений краткосрочная аренда бронируется раньше, чем гостиницы. Особенно это характерно для больших компаний и путешественников премиум-сегмента, которые заранее резервируют наиболее привлекательные объекты.

Такая динамика превращает рынок апартаментов в опережающий индикатор спроса: если лучшие объекты краткосрочной аренды распродаются за несколько месяцев, рост загрузки в отелях становится практически неизбежным.

Регулирование и реальные цифры: кейс Стамбула

Один из самых показательных примеров влияния законодательства — Стамбул. После введения национальной системы лицензирования в 2024 году предложение краткосрочной аренды сократилось на 38%.

При этом структура рынка изменилась: 82,29% оставшихся объектов принадлежат владельцам с несколькими объектами, тогда как средний показатель по региону Европа–Ближний Восток составляет 66,57%. В результате рынок стал меньше по объёму, но более профессиональным и конкурентным для отелей и гостиниц.

Гостиничный тип апартаментов и уровень угрозы для отелей

Не все объекты краткосрочной аренды одинаково конкурируют с отелями. Часть апартаментов фактически воспроизводит гостиничную модель: расположение в центре города, возможность бронирования на 1–2 ночи, стандартные удобства и высокая оборачиваемость.

В Мехико доля таких объектов достигает 57%, что делает рынок особенно чувствительным для гостиничного бизнеса. В Нью-Йорке, напротив, из-за жёсткого регулирования количество подобных апартаментов заметно сократилось, и давление на отели снизилось.

Почему отели выигрывают за счёт инфраструктуры и безопасности

Анализ предложений в Мехико показывает, что менее половины объектов краткосрочной аренды указывают наличие базовых элементов безопасности — аптечки, дымового датчика, огнетушителя или замков в спальнях. Тренажёрный зал присутствует лишь у незначительной доли объектов.

Для гостиниц это формирует структурное преимущество: безопасность, стандарты сервиса, круглосуточная стойка регистрации, консьерж и инфраструктура изначально встроены в продукт и не зависят от конкретного владельца.

Купить отель или апартаменты: как думают инвесторы

Выбор между тем, чтобы купить отель или вложиться в апартаменты, всё чаще сводится к инвестиционной стратегии. Апартаменты дают потенциально более высокую доходность в пиковые периоды, но сопровождаются сезонностью и регуляторными рисками.

Отели и гостиничная недвижимость обеспечивают более стабильный денежный поток и предсказуемость. Именно поэтому запросы вроде «купить отель», «отели Турции» или «отель в Дубае купить» всё чаще появляются в контексте долгосрочных инвестиций, а не спекулятивных сделок.

Инвестиции в недвижимость за рубежом: почему фокус смещается к отелям

Аналитики International Investment отмечают, что на фоне ужесточения регулирования краткосрочной аренды в разных странах гостиницы постепенно возвращают роль базового актива в туристической экономике. Инвестиции в отели становятся не только способом заработать на туризме, но и инструментом сохранения капитала.

В этом смысле гостиничная недвижимость всё чаще воспринимается как один из самых устойчивых сегментов в структуре инвестиций в недвижимость за рубежом — особенно в туристических странах с высокой загрузкой и стабильным международным спросом. Среди таких рынков эксперты всё чаще выделяют Грузию, где начал развиваться в том числе элитный сегмент, который становится более востребованным. Наиболее крупный лакшери-проект реализуется в курортном районе Гонио. Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio, вдобавок, относится к популярным среди отдыхающих и инвесторов брендированным объектам. Такая недвижимость сочетает в себе сразу несколько факторов устойчивости: международный оператор, прогнозируемую загрузку, прозрачную модель управления и понятную экономику доходности.

В условиях, когда классические форматы аренды всё чаще сталкиваются с регуляторными рисками, именно отельные проекты с профессиональным управлением становятся для инвесторов более предсказуемым и долгосрочным инструментом. По сути, рынок возвращается к простой логике: капитал следует туда, где есть реальный спрос, стабильный поток туристов и минимальная зависимость от политических и административных решений.