Рынок жилья в Батуми: цены выросли на 17% в 2025 году — отчёт TBC Capital

Риски и преимущества инвестиций в недвижимость Грузии

Рынок жилой недвижимости Батуми в 2025 году продолжил рост, сохранив инвестиционную активность. Средняя стоимость квартир увеличилась до $1,395 за кв. м, прибавив 17% за год, а доходность аренды оценивается в 7,2%, отмечено в отчёте TBC Capital. При этом структура спроса остаётся преимущественно инвестиционной, что усиливает конкуренцию в сегменте краткосрочной аренды и ставит вопрос о реальной доходности проектов в условиях растущего предложения.

Сколько стоит жильё в Батуми

Рынок жилой недвижимости Батуми на протяжении последних лет демонстрирует устойчивую положительную динамику. В 2019 году средняя цена составляла $838 за кв. м, в 2020 и 2021 годах показатель практически не менялся — $839 и $844 соответственно. Более заметное повышение началось в 2022 году, когда средняя стоимость достигла $897 за кв. м.

В последующие годы рост ускорился. В 2023 году цена увеличилась до $1,125 за кв. м, в 2024-м — до $1,197, а в 2025 году достигла $1,395 за кв. м, что означает прирост на 17% за год и максимальный уровень за весь рассматриваемый период. Среднегодовой темп увеличения с 2019 по 2025 год составил около 9%.

Динамика во многом связана с инвестиционной структурой спроса. Значительная часть сделок ориентирована на последующую аренду или перепродажу, что усиливает зависимость рынка от туристического потока и показателей загрузки. Одновременно расширяется предложение современных проектов более высокого класса, что поддерживает средний уровень цен.


Цены на жильё и доходность на других курортах

По состоянию на январь 2026 года средняя цена однокомнатной квартиры в центре Батуми составила $1,493 за кв. м. Этот показатель остаётся ниже, чем в других популярных курортных направлениях региона: в Анталье — $2,554, в Констанце — $2,653, в Варне — $3,230, в Сплите — $6,992. Более низкий порог входа делает рынок Батуми конкурентоспособным среди туристических городов.

Одновременно город демонстрирует высокую номинальную доходность аренды — около 7,2%. Показатель превышает уровень Констанцы (5,2%), Антальи (4,6%), Варны (3,9%) и Сплита (3,5%). Сочетание умеренной стоимости покупки и сравнительно высокой доходности поддерживает инвестиционную активность.

Однако высокая номинальная доходность не означает сопоставимую фактическую рентабельность. На фоне активного строительства и увеличения предложения показатели окупаемости становятся более зависимыми от загрузки и операционных расходов. Более детальную оценку ситуации приводит инвестиционная компания Galt & Taggart.

Доходность апартаментов в Батуми снижается

По оценке Galt & Taggart, рынок курортной недвижимости Батуми входит в фазу структурного дисбаланса. При продолжающемся росте жилищного фонда доходность инвестиционных апартаментов постепенно сокращается.

Продажи в сегменте новостроек снизились: если в 2022–2023 годах реализовывалось 3–3,4 тыс. квартир ежегодно, то в 2024 году — около 2 тыс., а за первые восемь месяцев 2025-го — лишь 1,5 тыс. объектов при предложении порядка 6 тыс. квартир. Около 30% новых объектов в течение первых двух лет после ввода переходят на вторичный рынок, где объём сделок почти вдвое ниже уровня 2022 года.

Жилищный фонд продолжает увеличиваться: с 86 тыс. квартир в 2020 году до 119 тыс. в 2024-м. В 2025–2029 годах планируется ввод ещё около 58 тыс. квартир, из которых 46,3 тыс., или 80%, ориентированы на краткосрочную аренду. В отдельных районах доля инвестиционных апартаментов достигает 96%, что усиливает конкуренцию внутри сегмента.

Валовая доходность сократилась с 10% в 2023 году до 7,4% в 2025-м и, по прогнозам, может снизиться до 5,1% и даже 3,4%. Аналитики International Investment отмечают, что после вычета расходов на управление, клининг, комиссии сервисов, коммунальные платежи и периоды простоя чистая доходность, как правило, составляет 3–4%. При дальнейшем увеличении объёма апартаментного фонда чистая доходность может снизиться до 1,5–2%.

Пример расчёта для студии площадью 35 кв. м стоимостью $59 500 показывает, что при долгосрочной аренде чистый доход составляет около $1 870 в год, что соответствует примерно 3% годовых при сроке окупаемости около 32 лет. Посуточная модель при средней заполняемости 43,13% обеспечивает порядка 2,8% чистой доходности.

При среднегодовой цене ночи $34 и загрузке 31% валовой доход ограничивается $3 847, а при отсутствии профессионального управления возможна нулевая или отрицательная рентабельность. В связи с этим инвесторы всё чаще рассматривают альтернативные форматы курортной недвижимости.

Доходность инвестиций в отели Батуми

В отличие от апартаментов, гостиничный сегмент демонстрирует более стабильную операционную модель. При стоимости ночи $310 в низкий сезон и $520 в высокий, а также 274 ночах загрузки в год валовой доход достигает $57 714. После вычета расходов управляющей компании чистая прибыль составляет $34 629 ежегодно.

Средняя загрузка брендовых отелей в Батуми растёт третий год подряд: 68,6% в 2022 году, 70% в 2023-м и 71% в 2024-м. Средняя стоимость ночи — $286. Для сравнения, в апартаментах средняя цена составляет $34, а загрузка — около 31%. Валовой доход апартаментов оценивается в $3 847 в год против $72 112 в гостиничном формате.

Стоимость 1 кв. м в отеле составляет около $8 300 против $1 890 в апартаментах, однако доходность гостиничного метра примерно в 4,8 раза выше. Чистая доходность отельного номера достигает 10–17% в год.

Экономика гостиниц основана на централизованной операционной модели: маркетинг, бронирование, персонал и техническое обслуживание распределяются на весь объект, что позволяет удерживать стабильную загрузку и тарифы. Новые проекты международного уровня, включая Wyndham Grand Batumi Gonio, ориентированы на сегменты luxury и all inclusive и усиливают позиции брендового гостиничного рынка. В условиях ограниченного числа качественных объектов такие комплексы формируют более устойчивую модель доходности по сравнению с инвестиционными апартаментами.