Инвестиции в коммерческую недвижимость Нидерландов выросли на 15%

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Нидерландов по итогам 2025 года составил €13 млрд, увеличившись на 15% по сравнению с предыдущим годом. Такие данные приведены в Real Estate Market Outlook Report 2026 компании CBRE Netherlands, входящей в состав публичной CBRE Group — крупнейшей в мире консалтинговой компании в сфере недвижимости по объему выручки 2024 года.

Рост обеспечен преимущественно внутренним капиталом. Основные вложения пришлись на жилую, офисную и логистическую недвижимость, тогда как иностранные институциональные инвесторы в течение года оставались преимущественно вне рынка.

Отсутствие иностранного капитала и влияние регулирования

Восстановление инвестиционной активности в 2025 году практически полностью обеспечено внутренними инвесторами. Иностранные фонды и институциональные игроки проявляли осторожность на фоне неблагоприятных регуляторных и налоговых изменений. Среди ключевых факторов — повышение налога на передачу недвижимости, отмена режима FII, а также сохраняющаяся неопределенность государственной политики, особенно в жилищном секторе.

По оценкам участников рынка, именно регуляторная среда остается главным барьером для возвращения трансграничного капитала в Нидерланды.

Жилая недвижимость как драйвер роста инвестиций

Ключевым фактором роста инвестиционного объема стал жилой сектор. Основной вклад внесла распродажа портфелей арендного жилья с последующей пообъектной реализацией квартир. Разница между ценой приобретения жилых комплексов и их индивидуальной продажей достигала в среднем 56%.

В 2024–2025 годах жилые комплексы приобретались по средней цене €3 165 за кв. м, тогда как при продаже отдельных квартир средняя цена достигала около €4 925 за кв. м.

При этом эксперты указывают на рост давления на предложение жилья, особенно в студенческих городах. По словам управляющего директора CBRE Nederland Эрика Лангенса, сокращение фонда арендного жилья негативно влияет на доступность доступного жилья для студентов и молодых специалистов, что имеет стратегическое значение для конкурентоспособности нидерландской экономики знаний. Одновременно пенсионные фонды усиливают интерес к студенческому жилью, которое в ЕС классифицируется как социальная инфраструктура и сочетает долгосрочную доходность с общественной значимостью.

Логистический рынок стабилизируется

Инвестиции в логистическую недвижимость составили €2,9 млрд, что примерно на 11% ниже уровня 2024 года. Однако во второй половине 2025 года рынок продемонстрировал признаки стабилизации: объем транзакций заметно вырос, указывая на осторожное восстановление.

Инвесторы сосредоточились на современных распределительных центрах в стратегически важных локациях, ориентированных на автоматизацию и повышение операционной эффективности. Сегмент остается привлекательным на фоне устойчивого спроса со стороны электронной коммерции и логистических операторов.

Офисный сегмент показывает уверенный рост

Офисный рынок продемонстрировал рост инвестиционного объема более чем на 19% по сравнению с предыдущим годом, достигнув €2,1 млрд. Восстановление поддерживается спросом со стороны арендаторов.

Наиболее востребованы офисы с хорошей транспортной доступностью и высокими стандартами устойчивости. При ограниченном предложении и отставании нового строительства и реконструкции арендные ставки продолжают расти, что усиливает инвестиционную привлекательность сегмента.

Прогноз на 2026 год: рост и смена фокуса

CBRE ожидает дальнейший рост инвестиционного объема в 2026 году примерно на 10,5%. При этом капитал будет постепенно смещаться в сторону операционной недвижимости с устойчивым пользовательским спросом и потенциалом роста арендных ставок, включая студенческое жилье и объекты для пожилых людей.

По словам Эрика Лангенса, инвестиционный рынок демонстрирует динамику, схожую с доковидным периодом: ликвидность возвращается, а темпы сделок ускоряются несмотря на геополитические риски. Главным вызовом остается отсутствие международного капитала. Для структурно устойчивого инвестиционного климата Нидерландам важно сохранять привлекательность для глобальных инвесторов, поскольку именно этот капитал играет ключевую роль в финансировании устойчивого развития и модернизации недвижимости.

Как сообщают эксперты International Investment, текущая динамика указывает на структурную перестройку нидерландского рынка коммерческой недвижимости, где внутренний капитал временно компенсирует отток иностранных инвесторов, однако долгосрочная устойчивость будет зависеть от регуляторной стабильности и возвращения трансграничных вложений.