Рынок жилья Батуми: рост продаж и риски переизбытка предложения

Рынок жилья Батуми сохраняет рост продаж и цен, однако всё отчётливее сталкивается с последствиями строительного бума последних лет. На первичном рынке сохраняется значительный объём непроданных квартир, а большое количество новых проектов создаёт риски переизбытка предложения, отмечено в обзоре Galt & Taggart.

Продажи квартир в Батуми: рост показателей

В первом квартале 2026 года в Батуми было продано 4049 квартир. Это на 15,8% больше, чем за аналогичный период 2025-го, по данным Публичного реестра Грузии. Продажи на вторичном рынке увеличились на 10,1%, на первичном рынке рост составил 21,1%. При этом авторы исследования отмечают, что статистика по новостройкам может искажаться из-за задержек при регистрации сделок.

Для оценки текущих тенденций компания также провела опрос девелоперов. Исследование охватило более 30 действующих жилых проектов, что соответствует примерно 40% первичного рынка Батуми. По данным застройщиков, пик сделок пришёлся на сентябрь 2025 года, когда было реализовано 1 044 квартиры за месяц. В 2026-м ежемесячные показатели сократились с 705 в январе до 306 в марте. Всего в первом квартале компании, принявшие участие в опросе, реализовали 1 288 объектов против 755 за аналогичный период 2025-го. При этом объём невостребованных квартир продолжает увеличиваться и достиг почти 13 000. Одновременно меняется структура предложения. Среди проектов с вводом в эксплуатацию в 2026 году уже реализовано около 71% квартир, а в проектах со сроком завершения в 2027–2029 годах уровень распроданности находится в диапазоне 53–56%.

Кто покупает жилье в Батуми

Граждане Грузии остаются крупнейшей группой покупателей недвижимости в Батуми, однако их доля начала снижаться. Среди девелоперов, которые приняли участие в опросе Galt & Taggart, в 2024 году на них приходилось 32% продаж, а в 2025-м — уже 44%, а в первом квартале 2026 года показатель сократился до 37%. При этом внутренний спрос продолжает формировать более трети всех сделок.

Второе место занимает Европа. В 2024 году их доля составляла с 20%, в 2025-м она упала до 15%, в первом квартале 2026-го оценивается в 18%. При этом европейцы остаются крупнейшей иностранной группой на рынке жилья Батуми.

На покупателей из Украины, России и Беларуси в 2024 году приходилось 14% сделок, затем 15% и 16% соответственно. Активность инвесторов Израиля на рынке жилья Батуми незначительно колебалась с 13% до 12%, а в начале 2026-го снизилась до 10%. При этом Израиль остаётся одним из наиболее значимых зарубежных источников спроса.

Турецкие покупатели также постепенно сокращают присутствие: с 6% в 2024 году до 4% в первом квартале 2026-го. Растёт роль покупателей из арабских стран. Их доля увеличилась с 4% в 2024 году до 3% в 2025 году и затем поднялась до 3% в первом квартале 2026 года — хотя в абсолютном выражении сегмент пока остаётся сравнительно небольшим.

Рейтинг сделок с жильем по районам Батуми

По итогам первого квартала 2026 года лидировал по количеству проданных квартир район Нового бульвара — 1 671 сделок на первичном и вторичном рынках вместе, на 22,3% больше, чем за такой же период 2025-го. На втором месте находится Аллея Героев — 811, что лишь на 1,4% превышает показатель прошлого года. Объёмы остаются высокими, но темпы роста заметно замедлились.

В Махинджаури продажи выросли сразу на 68,6%, до 317 квартир, в Кобулети — на 14,3%, до 120 сделок. Такая динамика может указывать на расширение интереса покупателей за пределы центральных районов Батуми. Внутренние районы города прибавили 3,4% и достигли 492 сделок, показатели периферийных локаций сократились на 19,5% — до 416 квартир.

Сколько стоят квартиры в Батуми

Средние показатели

В марте 2026 года средняя цена квадратного метра жилья «под ключ» на первичном рынке достигла 1893 долларов (+8,7%). На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра составила $1479 (+7,8%).

Аналитики обращают внимание на существенную разницу в ценах между первичным и вторичным рынками. По их мнению, этот фактор наряду с большим количеством строящихся проектов и постепенным снижением доходности аренды может осложнить сохранение нынешних темпов роста цен на новостройки.

Наиболее дорогое жилье в Батуми

Самое дорогое жильё на первичном рынке среди квартир с отделкой зафиксировано в Старом Батуми — в среднем 3 146 долларов за кв. м. За год цена выросла на 8%. На втором месте по стоимости Аллея Героев — $2 081(+5,5%), практически на одном уровне находится Гонио–Квариати — $2 075 (+5,4%).

Самый быстрый рост цен

Самый быстрый рост цен отмечен во внутренних районах города: +11,4%, до $1 787. Двузначную динамику также показал Кобулети (+13,1%), где средняя стоимость достигла 1 805 долларов. Район Нового бульвара, несмотря на лидерство по продажам, остаётся в среднем дешевле премиальных районов — 1 819 долларов за кв. м (+8,4%).

Основные объёмы сделок по-прежнему сосредоточены в крупных городских районах, однако рост активности и цен всё заметнее смещается в новые и периферийные направления. Также аналитики отметили большие ценовые колебания практически во всех локациях.

Доходность аренды жилья в Батуми падает

Средняя суточная ставка аренды жилья в Батуми в первом квартале 2026 года снизилась на 7,3%. При этом эксперты отмечают, что динамика рынка аренды в значительной степени зависит от летнего туристического сезона, который традиционно формирует основную часть спроса.

Валовая доходность аренды снизилась примерно с 10%, зафиксированных три года назад, до 7,1%. По оценке Galt & Taggart, в дальнейшем показатель может опуститься до 5,1%, а в более консервативных сценариях — до 3,4%. Показатель остаётся высоким по сравнению с другими сопоставимыми городами, однако с учетом затрат на содержание, обслуживание, продвижение на рынке показатель намного ниже.

Аналитики International Investment указывают, что реальная доходность находится на уровне 2–3%. В периоды простоев она может снижаться до нуля и уходить в отрицательную зону. Соответственно, инвестиционные перспективы жилья в Батуми становятся всё менее привлекательными.

Инвестиции в отельный сектор

Отели в Батуми заметно опережают апартаменты по доходности — до 10-17%. Даже с более высокой стоимостью квадратного метра доходность гостиничного номера примерно в 4,8 раза выше. Это достигается за счёт централизованной операционной модели. Управление, маркетинг, бронирования, ресепшен и обслуживание объединены в единую систему, что позволяет распределять расходы на весь объект, а не на отдельного собственника. Операционная модель поддерживает цену и поток гостей.

Брендовые отели в Батуми демонстрируют стабильный рост загрузки: 2022 — 68,6%, 2023 — 70%, 2024 — 71%. Средняя стоимость ночи около $286 подтверждает устойчивость сегмента даже при консервативных сценариях. При этом рынок Батуми пока ограничен по числу качественных гостиниц — в основном city-отели и отдельные международные сети. Новые проекты в сегментах luxury и all inclusive могут усилить сектор и повысить устойчивость доходности.

Заключение

Количество сделок на рынке жилья Батуми растёт, однако спрос на первичном рынке остаётся заметно ниже уровней 2022–2023 годов, когда наблюдалась особенно высокая активность. Одновременно увеличивается объём предложения: строительство продолжается высокими темпами, что усиливает давление на рынок.

Доходность аренды жилья уже снижается, и эта тенденция сохраняется. По мере накопления нереализованных новостроек они будут всё заметнее влиять на ценовую динамику. Эксперты ожидают, как минимум, замедления темпов роста стоимости жилья, а в отдельных сегментах — более выраженной коррекции.

На этом фоне инвестиционный фокус постепенно смещается. Наиболее устойчивым и привлекательным сегментом остаётся гостиничный рынок Батуми, особенно проекты премиального и luxury-уровня. Именно этот формат сейчас лучше адаптирован к росту турпотока и обеспечивает более стабильную доходность по сравнению с жилыми объектами.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment