Новые правила ипотеки в России могут отсеять до 35% заявок

С 1 апреля 2026 года в России действуют новые правила оценки доходов ипотечных заемщиков. Банки учитывают только официально подтвержденные заработки, исключая неформальные поступления, поясняет РИА Недвижимость. Эксперты предупреждают, что из-за этого до трети заявок могут получать отказ, прежде всего заемщики с «серыми» доходами.

Что изменится на рынке кредитования России

Выписки по банковским счетам

С 1 апреля 2026 года в России изменился порядок расчета долговой нагрузки заемщиков, который используют банки и МФО при рассмотрении кредитных заявок. Выписки по банковским счетам можно использовать только для подтверждения ограниченного круга поступлений — заработной платы, пенсий, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Все остальные зачисления на счет должны подтверждаться дополнительными документами. Например, заемщик может предоставить справки о доходах по вкладам или операциям с ценными бумагами.

Доходы зарплатных клиентов и ИП

Иначе оцениваются и доходы зарплатных клиентов. Ранее банки могли применять собственные модели, одобренные регулятором, и учитывать дополнительные источники дохода. Такие варианты больше не принимаются. Для индивидуальных предпринимателей вводятся отдельные ограничения: нельзя использовать документы, которые ИП оформляют сами на себя для подтверждения собственного дохода. Подтвердить заработок они могут с помощью налоговых деклараций и книг учета доходов и расходов.

Упрощенный подход

Сохраняется упрощенный подход, при котором заемщик указывает доход в анкете без предоставления подтверждающих документов. Однако его применение будет постепенно сокращаться. С 1 июля 2026 года при расчете долговой нагрузки к такому доходу начнут применять дополнительный дисконт в 10%, а с 1 июля 2027-го планируется полный отказ от учета неподтвержденных доходов.

Перспективы оформления ипотеки в России

Попытка уйти от «серых зарплат» и рисков

Глава Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева отметила, что многие банки уже начали применять новые требования на практике. Она предполагает, что наиболее заметные сложности могут возникнуть у индивидуальных предпринимателей и самозанятых, которые не полностью отражают доходы в налоговой отчетности. Изменения в целом направлены на повышение прозрачности рынка и вывод доходов из тени.

Эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова подчеркнула, что ужесточение правил оценки доходов направлено на снижение доли рискованных кредитов и предотвращение перегрева рынка. Клиентам с неофициальной частью заработка действительно станет сложнее получить одобрение, но доступ к ипотеке для них не исчезает полностью. Они могут, например, увеличить первоначальный взнос или привлечь созаемщика.

Качество выдач улучшится

Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин пояснил, что теперь банки обязаны сопоставлять доход, указанный заемщиком в справке 2-НДФЛ, со средним уровнем заработка специалистов аналогичной сферы и должности по данным Росстата с корректировкой на 10%. В расчет при этом принимается более низкое из значений. Такой усредненный подход может не учитывать доходы специалистов, чей заработок существенно выше среднерыночного уровня.

Ужесточение оценки доходов, по мнению эксперта, должно повысить качество новых ипотечных выдач. Это особенно актуально на фоне роста доли просроченной задолженности по ипотеке: на 1 марта 2026 года она составила 1,03% против 0,57% годом ранее.

Жилищный кредит не получат 25-30% заявителей

Под ограничения могут попасть около 25-35% потенциальных ипотечных заемщиков, которые не получают белую зарплату и уже имеют долги, считает Ирина Носова из АКРА. Это будет способствовать сдерживанию продаж новостроек и готового жилья в 2026 году. Татьяна Решетникова из агентства недвижимости «Этажи» добавляет, что вдобавок есть требования к учету дохода, которые получен от сдачи жилья в аренду, и заработку самого заемщика. Впрочем, есть шанс на снижение ставок до 15-16% к концу года.

Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отметил, что развитие рынка будут сдерживать дороговизна недвижимости и повышенная закредитованность населения. В льготном сегменте дополнительное воздействие оказывает правило «одна ипотека на семью». «В целом доступность жилья в кредит в России сейчас низкая, и в среднесрочной перспективе не наблюдаются драйверы, которые могли бы это изменить», — уверен он. При этом один из руководителей рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова полагает, что по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки вырастет на 6-11% по сравнению с 2025-м и составит 4,8-5 триллионов рублей.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что новые правила ЦБ фактически меняют саму логику ипотечного рынка: банки переходят на жестко подтвержденные доходы, а «серые» и косвенные источники заработка постепенно выпадают из расчета. Это снижает риски для кредитных организаций, но делает выдачу ипотеки более выборочной и формализованной.

Для инвесторов это означает переход рынка в более предсказуемую, но менее динамичную фазу. С одной стороны, качество кредитных портфелей банков должно улучшиться, а вероятность накопления проблемной задолженности снизиться. С другой — часть спроса на жилье будет ограничена, особенно в сегменте заемщиков с неофициальными доходами, что может сдерживать темпы продаж и рост цен в отдельных сегментах рынка недвижимости. В целом Россия остается в зоне риска для вложений и получения доходов в связи со сложной геополитической ситуацией и ограничениями внутри страны. 

FAQ: новые правила ипотеки в России (2026)

1. Что изменилось в ипотечных правилах с 2026 года?
С апреля 2026 года банки в России начали учитывать только официально подтвержденные доходы заемщиков. Неформальные поступления и «серые» заработки больше не принимаются без дополнительных документов.

2. Какие доходы теперь учитываются при одобрении ипотеки?
В расчет берутся зарплата, пенсии, социальные выплаты и доход от аренды жилья. Остальные поступления на счет нужно подтверждать справками или налоговыми документами.

3. Как изменения повлияют на самозанятых и ИП?
Индивидуальным предпринимателям и самозанятым стало сложнее подтверждать доход. Нельзя использовать документы, оформленные «самому себе» — нужны налоговые декларации и официальная отчетность.

4. Что будет с неподтвержденными доходами?
С 1 июля 2026 года банки начнут снижать их значимость на 10% при расчете долговой нагрузки. С 2027 года такие доходы планируют полностью исключить из оценки.

5. Насколько сложнее стало получить ипотеку?
По оценкам экспертов, до 25–35% потенциальных заемщиков могут столкнуться с отказом, особенно те, у кого нет полностью «белого» дохода.

6. Можно ли все еще получить ипотеку при неофициальном доходе?
Да, но условия усложнились. Можно увеличить первоначальный взнос, добавить созаемщика или подтвердить дополнительные источники дохода.

7. Зачем вводят такие изменения?
Главная цель — снизить риски банков, уменьшить долю проблемных кредитов и повысить прозрачность доходов на рынке.

8. Как это повлияет на рынок недвижимости?
Эксперты ожидают более сдержанный спрос, особенно в сегменте новостроек. При этом качество кредитного портфеля банков должно улучшиться.

9. Ожидается ли рост или падение ипотечного рынка?
Прогнозы разные: часть аналитиков говорит о замедлении спроса, другие — о возможном умеренном росте выдачи кредитов за счет стабилизации рынка.

10. Что будет с доступностью жилья?
В краткосрочной перспективе доступность может снизиться для части заемщиков. В среднесрочной перспективе рынок станет более формализованным и предсказуемым.