Кипрский рынок недвижимости достиг рекорда

Рынок недвижимости Кипра завершил 2025 год с рекордной стоимостью сделок, сохранив высокий спрос со стороны местных покупателей, иностранных инвесторов и девелоперов. Рост был сконцентрирован в жилом сегменте, особенно в квартирах, тогда как люксовый рынок остался устойчивым, но начал смещаться от Лимасола к Пафосу.

Рынок недвижимости Кипра вырос до €6,5 млрд

Кипрский рынок недвижимости в 2025 году достиг рекордных показателей по стоимости и количеству сделок, несмотря на более высокую стоимость строительства, сохраняющуюся геополитическую неопределённость и рост цен на жильё в ключевых прибрежных районах. По данным PwC Cyprus, совокупная стоимость транзакций с недвижимостью увеличилась на 8% и достигла €6,5 млрд против €6,0 млрд годом ранее, а число сделок выросло на 4%, до 25 600.

Рост охватил почти все округа страны. Исключением стал Лимасол, где стоимость сделок немного снизилась, но город сохранил доминирующее положение: на него пришлось 41% общей стоимости рынка. Это подтверждает, что Лимасол остаётся главным центром дорогостоящей недвижимости, корпоративного спроса, международных офисов и премиального жилья, хотя часть активности постепенно перетекает в другие районы.

Для экономики Кипра такие данные означают, что недвижимость сохраняет роль одного из ключевых инвестиционных секторов. Рынок поддерживают внутренний спрос, иностранные покупатели, туристическая инфраструктура, строительство жилья и интерес к объектам, связанным с переездом, арендой и долгосрочным проживанием.

Жилая недвижимость стала главным двигателем рынка

Жилая недвижимость в 2025 году осталась основой кипрского рынка. Стоимость сделок в этом сегменте достигла €4,5 млрд, что соответствует 69% общего объёма транзакций. Это показывает, что рынок по-прежнему зависит прежде всего от спроса на жильё, а не от коммерческих объектов, земли или специализированной недвижимости.

Главным источником роста стали квартиры. На них пришлось около 60% общего прироста стоимости сделок за год. Такая структура отражает сразу несколько факторов: дома в популярных районах становятся менее доступными, покупатели чаще выбирают меньший по площади объект, иностранные инвесторы предпочитают квартиры как более ликвидный актив, а девелоперы активнее запускают проекты в многоквартирном формате.

Рост спроса на квартиры особенно важен для городов с высокой концентрацией рабочих мест, учебных заведений, туристических объектов и международных компаний. В таких условиях квартира становится не только жильём, но и инвестиционным инструментом для долгосрочной аренды, краткосрочного найма и сохранения капитала.

Иностранные покупатели усилили спрос на побережье

Спрос со стороны иностранных покупателей увеличился на 16% в 2025 году. Основной вклад в прирост дали Пафос, Ларнака и Лимасол: на эти прибрежные округа пришлось около 80% увеличения числа объектов, приобретённых иностранцами.

Официальная статистика Земельного департамента Кипра показывает, что данные по иностранным покупателям учитывают как граждан стран Европейского союза, так и покупателей из государств вне ЕС, включая договоры купли-продажи и завершённые переходы прав собственности. Это важно для анализа рынка, потому что на Кипре активность иностранцев традиционно влияет не только на цены, но и на структуру предложения, особенно в прибрежных районах.

Пафос выигрывает за счёт сочетания курортного спроса, сравнительно более доступных цен и интереса со стороны покупателей, ориентированных на проживание, аренду и пенсионную миграцию. Ларнака получает поддержку от инфраструктурных проектов, обновления городской среды и ожиданий вокруг развития набережной. Лимасол остаётся самым дорогим и зрелым рынком, но высокая стоимость входа постепенно ограничивает часть покупателей.

Лимасол удержал лидерство, но Пафос усилил позиции

Люксовая жилая недвижимость, то есть объекты стоимостью выше €1,5 млн, осталась стабильной. В 2025 году было заключено 203 сделки на общую сумму €550 млн. На этот сегмент пришлось 8% всей стоимости рынка недвижимости Кипра.

Лимасол сохранил первое место в премиальном сегменте, однако его доля снизилась с 76% в 2024 году до 61% в 2025 году. Одновременно Пафос увеличил долю в сделках с дорогим жильём с 18% до 28%. Это один из наиболее заметных сдвигов года: премиальный спрос перестаёт быть почти полностью сосредоточенным в одном городе.

Такой разворот может быть связан с ценовой усталостью покупателей в Лимасоле, ростом предложения в Пафосе и поиском более сбалансированного сочетания цены, качества жизни и инвестиционного потенциала. Для девелоперов это сигнал, что спрос на дорогие объекты сохраняется, но покупатели становятся более избирательными и оценивают не только адрес, но и инфраструктуру, видовые характеристики, качество строительства и будущую ликвидность.

Строительство смещается к более дорогим проектам

С января по октябрь 2025 года число новых разрешений на строительство выросло на 9%, а их совокупная стоимость увеличилась на 28%. Это означает, что рынок расширялся не только количественно, но и качественно: средняя стоимость разрешённых проектов стала выше, а девелоперы активнее переходили к более капиталоёмким объектам.

Данные Статистической службы Кипра за январь–октябрь показывают, что было выдано 6 490 разрешений против 5 955 годом ранее. Общая стоимость разрешений выросла на 27,7%, общая площадь — на 30,7%, а число будущих жилых единиц — на 33,1%. Такая динамика указывает на расширение строительного цикла, но также усиливает вопрос о себестоимости, сроках реализации и способности рынка поглотить новый объём предложения.

Лимасол и Никосия остались лидерами по разрешённой площади проектов. При этом заметный рост пришёлся на гостиничные и рекреационные объекты, тогда как строительство торговых и складских площадей снизилось. Это отражает сдвиг капитала в сторону туризма, жилья и более качественной городской инфраструктуры.

Цены на жильё растут вслед за спросом и затратами

Рост сделок сопровождался повышением цен на жильё. Центральный банк Кипра опубликовал отчёт по индексу цен на жилую недвижимость за третий квартал 2025 года, где отражены изменения в стоимости домов и квартир по регионам. Профильные участники рынка указывают, что квартиры дорожали быстрее домов, поскольку спрос на более доступный формат жилья был выше.

Повышение цен объясняется не только покупательской активностью, но и затратами девелоперов. Строительные материалы, рабочая сила, финансирование, требования к энергоэффективности и задержки в согласованиях увеличивают себестоимость проектов. В результате новые объекты выходят на рынок по более высоким ценам, а вторичный рынок получает дополнительную поддержку через ограниченное предложение качественного жилья.

Для покупателей это означает более сложный выбор. С одной стороны, активный рынок подтверждает ликвидность кипрской недвижимости. С другой стороны, высокая цена входа в популярных районах снижает доступность жилья для местных домохозяйств и усиливает социальное напряжение вокруг аренды и покупки первой квартиры.

Квартиры стали компромиссом между ценой и доходностью

Главный структурный сдвиг 2025 года — усиление роли квартир. Для местных покупателей это часто способ остаться в городе при ограниченном бюджете. Для иностранцев — более простой формат владения, управления и сдачи в аренду. Для девелоперов — возможность эффективнее использовать землю в районах с высоким спросом.

Наиболее заметно это в Лимасоле, Ларнаке и Пафосе, где спрос формируется не только семьями, но и специалистами, переехавшими на Кипр, студентами, сотрудниками международных компаний, туристами и арендаторами с долгосрочными контрактами. Квартиры легче продать, проще обслуживать и быстрее вывести на арендный рынок.

Однако рост квартирного сегмента несёт и риски. Если предложение будет концентрироваться в дорогих новостройках, доступность жилья для местных жителей может не улучшиться. Если значительная часть объектов будет ориентирована на иностранных покупателей и аренду, рынок может столкнуться с разрывом между инвестиционным спросом и потребностями постоянного населения.

Недвижимость остаётся чувствительной к геополитике

Кипрский рынок входит в 2026 год с сильной базой, но не без рисков. Остров расположен в регионе, где геополитические события могут быстро влиять на туризм, инвестиции, стоимость капитала и решения иностранных покупателей. Для недвижимости это особенно важно, потому что значительная часть спроса связана с международными деньгами, релокацией, бизнесом и покупателями из разных юрисдикций.

Отдельный риск — зависимость прибрежных рынков от иностранного спроса. Пафос, Ларнака и Лимасол выиграли от притока покупателей, но именно такие рынки могут быстрее реагировать на изменения визовых правил, банковского контроля, санкционных режимов, валютных колебаний и политической неопределённости.

Внутренний спрос также сталкивается с ограничениями. Рост цен и стоимости кредитования делает покупку жилья менее доступной для части семей. Если зарплаты не будут расти сопоставимыми темпами, рынок может стать ещё более разделённым: ликвидные объекты для инвесторов и иностранцев будут дорожать, а местные покупатели будут всё чаще уходить в аренду или более удалённые районы.

Что означает рекорд 2025 года для инвесторов

Рекордные показатели 2025 года подтверждают, что Кипр остаётся устойчивым рынком недвижимости с высокой долей жилого спроса и сильным интересом иностранцев. Но структура роста показывает, что инвесторам уже недостаточно ориентироваться только на общий подъём рынка. На первый план выходят округ, тип объекта, качество строительства, арендный потенциал и ликвидность при перепродаже.

Лимасол остаётся самым дорогим и институционально зрелым рынком, но его доля в премиальном сегменте сократилась. Пафос усиливает позиции в дорогом жилье и иностранном спросе. Ларнака выглядит рынком инфраструктурного ожидания. Никосия сохраняет роль административного и делового центра, где спрос больше связан с внутренней экономикой, образованием и офисной занятостью.

Как сообщают эксперты International Investment, рекордный объём сделок на Кипре не должен восприниматься как безусловный сигнал к дальнейшему росту цен. Сектор остаётся сильным, но всё больше зависит от качества спроса, доступности жилья для местных жителей и способности девелоперов создавать инфраструктуру, а не только новые квадратные метры. Главный риск 2026 года состоит в том, что рынок может сохранить высокую инвестиционную привлекательность, но одновременно усилить разрыв между доходностью для капитала и доступностью жилья для населения.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment