Airbnb в Будапеште попадает под новые ограничения

Власти восьмого района Будапешта — Йожефвароша — одобрили концепцию новых правил для рынка краткосрочной аренды. Документ предусматривает введение квот, расширение полномочий жителей многоквартирных домов и дополнительные требования к владельцам туристического жилья, сообщает Daily News Hungary.

Что изменится на рынке аренды жилья в Йожефвароше

Муниципальный совет Йожефвароша утвердил концепцию регулирования, которая предусматривает контроль за краткосрочной арендой сразу на трех уровнях: всего района, отдельных кварталов и конкретных многоквартирных домов. Запрещено повышать долю объектов краткосрочной аренды более 3,5% общего жилого фонда района. Фактически это означает заморозку нынешнего количества подобных квартир: новые разрешения будут выдавать только в пределах установленной квоты.

Для наиболее популярных туристических зон предусмотрены отдельные нормы. Например, в кварталах Палота (Palotanegyed) и Корвин (Corvin Quarter) максимальная доля для кратких сроков сдачи составит 5%. Портал 24.hu уточняет, что в многоквартирных домах такие помещения смогут занимать не более 20% общей жилой площади. При этом расчет будет производиться не по количеству квартир, а по их площади. Такой подход позволит точнее учитывать фактическое использование жилого фонда.

Главная цель инициативы — ограничить дальнейший рост рынка краткосрочной аренды Будапешта, сделать недвижимость более доступной для постоянных жителей и повысить комфорт городской среды.

Запрет на аренду от собственников жилья в Будапеште

Одним из ключевых нововведений станет обязательное согласие сообщества собственников многоквартирного дома на открытие нового объекта краткосрочной аренды.

Если постояльцы такой квартиры будут систематически нарушать общественный порядок или мешать соседям, общее собрание владельцев сможет отозвать свое согласие и уведомить муниципалитет. После этого местные власти получат право запретить дальнейшую сдачу объекта.

Уже работающие объекты продолжат деятельность, если сообщество собственников официально не выступит против. Кроме того, владельцев подобных квартир обяжут разместить на входной двери контактные данные, чтобы соседи могли оперативно сообщать о возникающих проблемах.

Когда вступят в силу ограничения на аренду в Венгрии

В Венгрии действует общенациональный мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды. Его срок истекает в конце 2026 года, поэтому власти Йожефвароша хотят заранее утвердить постоянные правила работы этого рынка. Инициатива связана с повышением количества подобных квартир и ростом цен.

В марте 2026 года в районе официально работали 1 760 подобных объектов. Из них 53 относились к гостиницам, пансионам или хостелам, а 1 707 — к частному и иному размещению квартирного типа. Доля краткосрочной аренды составляла около 3,5% жилищного фонда района, где насчитывается 48 444 квартиры. 

Район станет вторым в Будапеште, который введет собственное регулирование краткосрочной аренды. Ранее аналогичное решение принял соседний Терезварош (VI район), где с 1 января 2026 года фактически запретили открывать новые объекты Airbnb. Попытка оспорить это решение в суде успеха не имела, и оно стало одним из ключевых прецедентов в споре о влиянии туристической аренды на рынок жилья столицы.

Окончательная версия правил для Йожефвароша должна быть подготовлена к октябрю 2026 года. Вступление новых норм в силу запланировано на 1 января 2027-го.

Перспективы рынка аренды в Будапеште для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что рынок краткосрочной аренды в Венгрии регулируется достаточно жестко. Помимо ограничений по доле таких объектов в жилом фонде и необходимости согласия собственников, усиливается налоговая нагрузка на владельцев. Для инвесторов это означает снижение потенциальной доходности и сужение возможностей работы в сегменте посуточной аренды жилья.

Подобные меры вписываются в общеевропейский тренд. В Испании регулирование особенно активно развивается на фоне роста цен и дефицита доступного жилья для местного населения. В Греции и ряде других стран параллельно вводятся стимулы для перехода собственников в сегмент долгосрочной аренды, включая налоговые льготы и упрощённые условия.

В целом усиливается тенденция к перераспределению рынка: краткосрочная аренда постепенно ограничивается в жилом фонде, а долгосрочный сегмент рассматривается как более стабильный и социально приоритетный. Также возрастает роль гостиничного сектора, где контроль, отчётность и стандартизация сервиса находятся на более системном уровне.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment