Будапешт сжимает рынок Airbnb

Будапешт расширяет регулирование краткосрочной аренды: после полного запрета таких квартир в VI районе Терезварош новый ограничительный режим готовит VIII район Йожефварош. Власти не предлагают тотальный запрет, но хотят ввести лимиты по району, кварталам и отдельным домам, чтобы сдержать давление туризма на рынок долгосрочного жилья.

Йожефварош готовит новые правила краткосрочной аренды

Восьмой район Будапешта, Йожефварош, вынес на общественное обсуждение проект регулирования краткосрочной аренды квартир, которую в разговорной речи часто называют Airbnb по имени крупнейшей платформы. Муниципалитет описывает такую аренду как сдачу квартиры или комнаты на несколько дней или недель туристам и временно находящимся в городе людям; помимо Airbnb, к этому сегменту относятся объявления на Booking.com, Szallas.hu и других площадках. Обсуждение открыто до 31 мая 2026 года, а публичные форумы назначены на 20 и 26 мая.

По данным администрации Йожефвароша, в марте 2026 года в районе работали 1 760 зарегистрированных объектов краткосрочного размещения. Из них 53 относились к гостиницам, пансионам или хостелам, а 1 707 — к частному и иному размещению квартирного типа. Доля краткосрочной аренды составляла около 3,5% жилищного фонда района, где насчитывается 48 444 квартиры. Наибольшая концентрация таких объектов зафиксирована в кварталах Палота и Корвин.

Лимит в 4% меняет модель регулирования

Проект Йожефвароша не копирует полный запрет, введённый в Терезвароше. Власти предлагают трёхуровневую систему: общий лимит по району, отдельные ограничения по кварталам и лимиты на уровне многоквартирных домов. Для всего района предлагается потолок в 4% от жилищного фонда, для кварталов — диапазон от 1% до 6%, а для отдельных домов — от 10% до 20% в зависимости от части района.

Смысл этой модели — не вытеснить краткосрочную аренду полностью, а не допустить, чтобы отдельные улицы и дома превращались в туристическую инфраструктуру без постоянных жителей. Проект также предусматривает, что новые объекты краткосрочного размещения должны получать согласие общего собрания собственников дома. На двери квартиры с таким назначением предлагается размещать уведомление о деятельности и контакты оператора.

Daily News Hungary сообщает, что уже действующие и надлежащим образом разрешённые объекты в центральных кварталах, включая Палота и Корвин, не должны будут закрываться задним числом, однако новые объекты в таких зонах при достижении лимитов появиться не смогут. Издание также напоминает, что в V районе уже действует правило, ограничивающее краткосрочную аренду максимум 20% квартир в одном жилом доме.

Терезварош стал прецедентом для центра Будапешта

Самый жёсткий шаг уже сделал VI район Терезварош, где с 1 января 2026 года запрещена эксплуатация частных и иных объектов размещения квартирного типа. Муниципальное постановление 26/2024 вступило в силу после местного голосования 2024 года и судебной проверки. Терезварош прямо указывает, что с начала 2026 года на территории района запрещена работа частных и иных объектов краткосрочного размещения.

Муниципалитет Терезвароша позднее назвал вступление запрета в силу «началом новой эпохи» для района: власти заявили, что юридическая возможность ведения такой деятельности прекратилась после того, как суд подтвердил законность местного регулирования. Решение стало важным сигналом для других центральных районов, поскольку впервые в Будапеште краткосрочная аренда была не просто ограничена, а фактически выведена из жилого фонда одного из самых туристических районов города.

Этот прецедент усилил политическое давление на соседние районы. Йожефварош выбрал более осторожную схему: не запрет, а квоты и согласование с домами. Такой подход снижает риск резкого конфликта с собственниками, но всё равно меняет экономику инвестиций в квартиры под туристическую аренду.

Мораторий и налог делают рынок менее выгодным

Ограничения на уровне районов совпали с общегородскими мерами. С 1 января 2025 года в Будапеште действует двухлетний мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды, который должен продлиться до 31 декабря 2026 года. Одновременно резко выросла налоговая нагрузка: годовой фиксированный налог за комнату увеличился с 38 400 форинтов до 150 000 форинтов.

Эти меры меняют баланс для собственников. Раньше краткосрочная аренда часто рассматривалась как более доходная альтернатива долгосрочной сдаче квартиры. Теперь инвестор сталкивается сразу с несколькими барьерами: невозможностью зарегистрировать новый объект до конца 2026 года, более высоким налогом, районными лимитами и необходимостью получать согласие дома в тех районах, где такое правило будет введено.

По оценке Министерства национальной экономики Венгрии, около 140 000 домохозяйств в Будапеште, или почти 18% от общего числа, живут в долгосрочной аренде. В городе при этом насчитывалось почти 26 000 комнат, предлагаемых для краткосрочной аренды. Эти цифры показывают, почему власти связывают регулирование туристического жилья с доступностью постоянной аренды, хотя прямой эффект таких мер на цены остаётся спорным.

Аренда не дешевеет автоматически

Ключевой риск для городской политики состоит в том, что ограничения Airbnb не гарантируют быстрого снижения арендных ставок. Daily News Hungary отмечает, что арендные цены в столице продолжили расти даже после того, как часть бывших объектов краткосрочной аренды вышла на рынок долгосрочного жилья.

Это делает ситуацию более сложной для Будапешта. С одной стороны, власти получают инструмент против концентрации туристических квартир в историческом центре. С другой стороны, высокий спрос на жильё, ограниченное строительство, инфляция расходов собственников и инвестиционный спрос могут удерживать цены на долгосрочную аренду даже при сокращении числа квартир для туристов.

Для туристического рынка последствия также неоднозначны. В Терезвароше, где расположены проспект Андраши, Венгерская государственная опера и часть культурной инфраструктуры центра, предложение квартирного размещения должно сократиться сильнее всего. Туристы будут перераспределяться между гостиницами, хостелами, апарт-отелями и соседними районами, где краткосрочная аренда остаётся возможной в пределах действующих правил.

Что это значит для инвесторов в недвижимость

Для инвесторов в жильё в Будапеште новая волна регулирования означает переоценку доходности. Покупка квартиры под туристическую аренду в центральных районах становится менее предсказуемой: даже если объект уже зарегистрирован, районные лимиты, правила дома, налоги и будущие политические решения могут изменить его экономику.

Наиболее уязвимы стратегии, построенные на покупке нескольких квартир в одном доме или квартале с высокой туристической нагрузкой. Муниципалитеты всё чаще смотрят не только на городскую статистику, но и на концентрацию объектов на уровне дома. Это означает, что доходность конкретной квартиры будет зависеть не только от расположения и потока туристов, но и от состава собственников, решений общего собрания и текущей доли краткосрочной аренды в здании.

Как сообщают эксперты International Investment, Будапешт движется от либеральной модели туристической аренды к фрагментированному регулированию по районам, где инвестор уже не может полагаться только на высокий спрос путешественников. Критическая проблема в том, что ограничения краткосрочной аренды политически заметны, но не заменяют системную жилищную политику: без расширения предложения долгосрочного жилья и муниципального арендного фонда город рискует получить меньше туристических квартир, но не обязательно более доступную аренду для жителей.

Получить консультацию об инвестициях в недвижимость Венгрии и других стран Европы.

Что меняется для Airbnb в Будапеште?

В Будапеште уже действует мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды до 31 декабря 2026 года, а отдельные районы вводят собственные ограничения. VI район Терезварош запретил такую аренду с 1 января 2026 года, а VIII район Йожефварош обсуждает систему лимитов.

Что предлагает Йожефварош?

Йожефварош предлагает ограничить долю краткосрочной аренды 4% жилищного фонда района, а также установить отдельные лимиты для кварталов и многоквартирных домов. Новые объекты могут потребовать согласия общего собрания собственников.

Запретят ли Airbnb во всём Будапеште?

На данный момент речь не идёт о полном общегородском запрете. Власти города и районов используют разные инструменты: мораторий на новые регистрации, налоговое давление, районные лимиты и местные запреты.

Почему Будапешт ограничивает краткосрочную аренду?

Главная причина — давление на рынок долгосрочного жилья и жалобы жителей центральных районов. Власти считают, что высокая концентрация туристических квартир ухудшает доступность жилья и меняет структуру жилых домов.

Станет ли аренда жилья дешевле?

Это не гарантировано. Ограничения могут вернуть часть квартир на долгосрочный рынок, но цены также зависят от доходов населения, строительства, инфляции, ставок по ипотеке и инвестиционного спроса.

Что это значит для покупателей квартир в Будапеште?

Инвесторам придётся внимательнее оценивать районные правила, статус регистрации объекта, решения многоквартирного дома и налоговую нагрузку. Покупка квартиры под туристическую аренду в центре стала более рискованной.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment