Китайское жильё ищет дно

Китайский рынок недвижимости после пятилетнего спада показывает первые признаки стабилизации: продажи в крупнейших городах оживились, падение цен замедлилось, а часть глобальных банков снова говорит о «зелёных ростках». Но официальная статистика по инвестициям, новому строительству и финансированию девелоперов остаётся слабой, поэтому текущий оптимизм больше похож на осторожную ставку на дно, чем на полноценное восстановление рынка.

Банки увидели первые признаки разворота

South China Morning Post сообщила, что аналитики глобальных инвестбанков и агенты по недвижимости стали осторожно оптимистичнее по китайскому сектору жилья после пяти лет медвежьего рынка. По данным Bank of America, за первые 18 дней апреля продажи первичного жилья в 30 ключевых городах выросли на 3% год к году, а восстановление стало «более устойчивым» благодаря улучшению доступности после падения цен более чем на 30% с 2021 года и снижению давления со стороны вторичного предложения.

Важная часть этого сигнала — перенос активности со вторичного рынка на первичный. Вторичный рынок, то есть сделки между владельцами уже построенных квартир, обычно первым показывает реальное настроение покупателей, потому что цены там гибче и меньше зависят от девелоперских скидок. Если спрос на готовое жильё начинает переходить в продажи новостроек, это может означать, что часть семей снова готова покупать у застройщиков, а не только искать дешёвые варианты на перепродаже.

Цены падают медленнее, но всё ещё падают

Официальные данные пока не подтверждают устойчивый разворот. Национальное бюро статистики Китая показало, что в апреле 2026 года цены новых коммерческих жилых домов в 70 крупных и средних городах всё ещё снижались во многих регионах: в Пекине индекс новых домов составил 99,8 к марту и 97,7 к апрелю прошлого года, в Гуанчжоу — 99,8 к марту и 95,6 к прошлому году, в Шэньчжэне — 100,3 к марту и 94,7 к прошлому году. Исключением остаётся Шанхай, где индекс достиг 100,4 к марту и 103,7 к прошлому году.

Это означает, что рынок стабилизируется неравномерно. Города первого уровня — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь — уже не движутся синхронно: Шанхай и часть Ханчжоу выглядят сильнее, тогда как южные рынки после длительного перегрева всё ещё корректируются. В городах второго и третьего уровня давление остаётся выше, потому что там больше запас непроданного жилья, слабее рост доходов и меньше приток высокооплачиваемых рабочих мест.

Инвестиции в девелопмент продолжают падать

Главное противоречие китайского рынка видно в данных по строительству. Национальное бюро статистики сообщило, что в январе–апреле 2026 года инвестиции в девелопмент недвижимости снизились на 13,7% год к году, до 2,3969 трлн юаней, а инвестиции в жилые здания упали на 13,1%. Площадь строящихся объектов сократилась на 12,1%, новые старты — на 22,0%, а завершённые объекты — на 24,0%.

Для рынка это тревожнее, чем один месяц продаж. Новые старты показывают готовность девелоперов запускать проекты и брать на себя риск будущего спроса. Если этот показатель падает более чем на пятую часть, восстановление продаж может оказаться не ростом доверия, а временным эффектом скидок, локальных стимулов и ограниченного предложения в лучших районах.

Продажи сократились, но спад стал мягче

В январе–апреле 2026 года площадь проданных новых коммерческих объектов в Китае снизилась на 10,2% год к году, до 252,58 млн квадратных метров, а стоимость продаж упала на 14,6%, до 2,3 трлн юаней. При этом снижение по площади было на 0,2 процентного пункта меньше, чем в январе–марте, а снижение по стоимости сузилось на 2,1 процентного пункта. Именно это замедление падения и подпитывает разговоры о стабилизации.

Однако разница между площадью и стоимостью продаж показывает, что ценовое давление сохраняется. Если стоимость падает быстрее, чем площадь, значит средняя цена сделок остаётся под давлением или структура продаж смещается в сторону более дешёвых объектов и городов. Для девелоперов это значит, что ликвидность может немного улучшаться, но маржа и способность обслуживать долги остаются слабыми.

Деньги к застройщикам не вернулись

Финансирование девелоперов остаётся одним из самых слабых звеньев. В январе–апреле средства, привлечённые компаниями для девелопмента, снизились на 18,4% год к году, до 2,6697 трлн юаней. Внутренние кредиты упали на 25,9%, депозиты и авансы покупателей — на 17,6%, индивидуальные ипотечные кредиты — на 31,7%.

Эти цифры объясняют, почему рост продаж в отдельных городах не превращается автоматически в восстановление сектора. Китайская недвижимость долго работала на авансах покупателей, банковском кредитовании и быстрой оборачиваемости земли. После дефолтов крупных застройщиков семьи стали осторожнее платить за недостроенные квартиры, банки — осторожнее кредитовать, а местные власти — слабее получать доходы от земли.

Пекин делает ставку на сокращение запасов

Китайские власти в 2026 году усилили акцент на стабилизации рынка через городское обновление, контроль нового предложения и сокращение запасов жилья. Reuters через Channel NewsAsia сообщал, что жилищное совещание в Пекине определило 2026 год как важную стартовую точку нового пятилетнего плана, а среди задач назвало поддержку рынка, обновление городов и развитие доступного жилья.

Ключевой инструмент — выкуп существующих квартир для превращения в доступное жильё. Эта схема должна одновременно уменьшить запасы у девелоперов, дать местным властям фонд для социальной аренды или продажи по льготным условиям и поддержать цены. Но её масштаб пока ограничен: объём непроданного и слабо используемого жилья слишком велик, а бюджеты местных властей уже ослаблены падением земельных доходов.

Города первого уровня стали главным полем восстановления

Оптимизм банков концентрируется прежде всего в крупнейших городах. Там выше доходы, сильнее рынок труда, меньше демографическое давление и больше спрос со стороны семей, которые хотят улучшить жилищные условия. В Шанхае цены новых домов уже растут год к году, а в Ханчжоу апрельский индекс новых домов составил 102,3 к прошлому году, что резко контрастирует с городами, где падение превышает 5–7%.

Такой разрыв меняет саму структуру китайского рынка. Раньше недвижимость почти везде воспринималась как актив, который должен дорожать вместе с урбанизацией. Теперь жильё в сильных городах с технологической занятостью и ограниченной землёй может стабилизироваться, тогда как города с избытком строительства, слабой промышленной базой и оттоком населения будут оставаться под давлением.

Вторичный рынок задаёт новые цены

Одним из признаков нормализации стало снижение количества объявлений на вторичном рынке с пиковых уровней. Это важно, потому что избыток квартир на перепродаже создавал давление на новостройки: покупатель мог торговаться с владельцами готового жилья и не рисковать покупкой недостроенного проекта. Когда вторичное предложение сокращается, девелоперы получают больше пространства для продаж, особенно в проектах для первого жилья и первого улучшения жилищных условий.

Но этот процесс остаётся хрупким. Если владельцы снова начнут массово выставлять квартиры после небольшого роста активности, цены могут быстро вернуться под давление. Для настоящего разворота рынку нужен не только рост просмотров и сделок, но и уверенность домохозяйств в доходах, занятости и способности девелоперов завершать строительство.

Фондовый рынок поверил раньше покупателей

JPMorgan ранее заявил, что китайская недвижимость может находиться у переломной точки, которая поддержит акции страны относительно других развивающихся рынков. По оценке банка, восстановление рынка недвижимости в Гонконге частично передаётся крупнейшим городам материкового Китая, а эффект богатства после роста китайских акций помогает оживить спрос на жильё.

Фондовый рынок обычно реагирует быстрее физического рынка недвижимости. Акции девелоперов могут расти на ожиданиях поддержки, реструктуризации долга или улучшения продаж, даже если реальные покупатели всё ещё осторожны. Поэтому банковский оптимизм важен как индикатор настроений, но не является доказательством, что квартиры снова стали массово покупаемым активом.

Медвежий рынок изменил поведение семей

Пять лет снижения цен изменили психологию китайских покупателей. До кризиса многие семьи покупали жильё, опасаясь, что завтра оно станет дороже. После дефолтов девелоперов и падения цен логика стала обратной: покупатель ждёт скидок, готовых объектов, сильного застройщика и дополнительных льгот. Это резко снижает эффективность старых инструментов стимулирования, основанных только на снижении первоначального взноса или ставки.

Термин «медвежий рынок» означает длительный период снижения цен и слабых ожиданий. Для Китая он особенно болезнен, потому что недвижимость была не только местом проживания, но и главным способом накопления семейного капитала. Когда домохозяйства перестают верить в рост стоимости жилья, они меньше тратят, осторожнее берут кредиты и сильнее держат сбережения.

Девелоперы остаются разделёнными

Даже при стабилизации продаж выиграют не все застройщики. Государственные и квазигосударственные компании, а также крупные частные девелоперы с доступом к банкам и завершёнными проектами выглядят сильнее. Слабые компании с долгами, незавершёнными объектами и низким доверием покупателей остаются в зоне риска.

Национальная статистика показывает, что продажи офисов по площади в январе–апреле выросли на 10,8%, но стоимость таких продаж снизилась на 1,2%, тогда как коммерческие бизнес-помещения упали и по площади, и по стоимости. Это ещё один признак выборочного восстановления: отдельные активы продаются лучше, но цены и качество спроса остаются проблемой. (stats.gov.cn)

Стабилизация не равна новому буму

Сценарий мягкой стабилизации возможен, если цены в крупнейших городах перестанут падать, вторичный рынок сократит предложение, а программа выкупа запасов ускорится. Тогда девелоперы получат больше ликвидности, банки — меньше давления на качество активов, а домохозяйства — сигнал, что худшая фаза могла пройти. Но даже в этом случае рынок вряд ли вернётся к модели 2010-х годов, когда недвижимость была главным двигателем роста экономики.

Китайская экономика постепенно смещает акцент к промышленной модернизации, технологиям, экспорту оборудования, электромобилям, аккумуляторам, искусственному интеллекту и инфраструктуре. Недвижимость больше не должна быть главным мотором роста, но её падение не может быть бесконечно глубоким без ущерба для банков, местных бюджетов и потребления. Поэтому власти пытаются не разогнать новый пузырь, а поставить пол под рынком.

Главный вопрос — доверие, а не цена

Текущее оживление в 30 городах показывает, что покупательский спрос не исчез полностью. После падения цен более чем на 30% в отдельных сегментах жильё стало доступнее, особенно для семей, которые давно ждали возможности купить первую квартиру или улучшить условия. Но доступность в Китае теперь измеряется не только ценой, а доверием к застройщику, качеством проекта, завершённостью строительства и перспективами занятости.

Если апрельское оживление продолжится в мае и июне, банки получат более сильный аргумент в пользу разворота. Если же оно окажется сезонным эффектом после скидок и локальных стимулов, рынок снова вернётся к прежней проблеме: слишком много жилья, слишком мало уверенности и слишком слабые балансы девелоперов.

Как сообщают эксперты International Investment, «зелёные ростки» на рынке недвижимости Китая выглядят реальными, но пока узкими: они заметны в сильных городах, на вторичном рынке и в отдельных проектах для первого жилья, но не отменяют падение инвестиций, слабое финансирование девелоперов и избыток запасов. Критический риск состоит в том, что инвесторы снова перепутают стабилизацию с восстановлением: рынок может перестать падать, но это ещё не значит, что он готов снова стать главным источником роста китайской экономики.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment