Китай снижает земельный риск недвижимости на $148 млрд

Оценка в $148 млрд принадлежит не китайским властям, а участникам рынка. Как сообщает Bloomberg, руководитель направления оценки и консультационных услуг Cushman & Wakefield в Большом Китае Эндрю Чан оценивает более чем в 1 трлн юаней стоимость нежилой недвижимости, у которой осталось 20 лет или меньше права пользования землёй. В эту категорию входят офисные здания, торговые центры и склады. Сокращение срока уже осложняло продажу отдельных активов Parkview Group и New World Development. В некоторых крупнейших городах стоимость офисной недвижимости упала более чем на 40% от максимальных значений, тогда как совокупный объём дефолтов китайских девелоперов, приводимый агентством, составляет около $130 млрд.

Это принципиальное различие: $148 млрд нельзя называть «долговой бомбой» в буквальном смысле. Речь идёт о стоимости активов, для которых неизвестность относительно дальнейшего использования земли снижает ликвидность и может увеличивать требуемый инвесторами дисконт.

Проблема начинает влиять на недвижимость задолго до формальной даты окончания права. Институциональный покупатель рассчитывает арендные поступления и остаточную стоимость здания на десятилетия, а банк оценивает, сколько будет стоить залог к концу срока кредита.

В Китае здание и земля юридически разделены

Городская земля в Китае находится в государственной собственности, а инвестору предоставляется срочное право её использования. Действующее Положение о предоставлении и передаче прав пользования государственной городской землёй устанавливает максимальный срок 70 лет для жилой земли, 50 лет для промышленной, а также для образовательной, научной, культурной, медицинской и спортивной земли, 40 лет для коммерческой, туристической и развлекательной и 50 лет для комплексного или иного использования. При передаче права следующему владельцу переходит оставшийся срок первоначального договора, а не начинается новый полный период.

Здесь необходима важная поправка к предыдущей версии статьи. В общенациональном нормативном акте «офисная земля» не выделена отдельной строкой с универсальным 50-летним сроком. Конкретный срок офисного проекта зависит от зарегистрированного назначения земельного участка и условий его предоставления. Поэтому утверждать, что все офисные здания в Китае автоматически имеют 50-летнее право, некорректно.

Для торгового центра на земле, предоставленной на 40 лет, остаток в 20 лет действительно означает прохождение половины первоначального максимального срока. Для других категорий этот порог имеет другое соотношение, поэтому его правильнее рассматривать как рыночный ориентир инвесторов, а не единый юридический рубеж.

Жилая земля получила более ясную защиту

Для жилой недвижимости китайское законодательство содержит более определённую норму. Статья 359 Гражданского кодекса устанавливает автоматическое продление права пользования землёй под жилой застройкой после истечения срока. Вопрос платежей за такое продление регулируется законодательством отдельно.

Для нежилой земли формулировка другая: дальнейшее продление осуществляется в соответствии с законом, а судьба расположенных на участке зданий при отсутствии ясного соглашения определяется законами и административными нормативными актами.

Именно эта разница десятилетиями создавала дополнительный риск для коммерческих объектов.

Многие современные офисы и торговые центры Китая появились после формирования нынешнего рынка городской земли в начале 1990-х годов. По мере старения этих объектов потенциальное продление превращается из теоретической юридической проблемы в фактор инвестиционной стоимости.

Гуанчжоу уже установил подробные правила продления

Наиболее конкретную систему в 2026 году создал Гуанчжоу. Городская программа предусматривает обычное продление, досрочное обращение и переходную процедуру для уже истёкших или близких к окончанию прав.

Обычную заявку можно подавать в течение года до окончания срока. Досрочное обращение допускается после того, как прошло более половины первоначального периода и до окончания остаётся больше года. Для объектов, срок которых уже закончился либо заканчивался вскоре после введения системы, предусмотрен двухлетний переходный период.

Продление не является безусловным. Проверяются соответствие территориальному планированию, использование объекта, выполнение договора, наличие неоплаченных земельных платежей, незаконной застройки и других нарушений.

Для коммерческих и сервисных проектов, выполняющих установленные требования по инвестиционной эффективности, плата рассчитывается с применением коэффициента 70% к соответствующей нормативной стоимости земли с поправкой на срок продления и площадь. Одно продление для таких объектов может достигать 20 лет. Для проектов, не выполняющих нормативы, льготный коэффициент не применяется, а максимальный срок одного продления ограничен десятью годами. Город также установил отдельные правила для промышленной земли и подземных помещений.

Это существенно меняет финансовую модель объекта: вместо полностью неизвестного будущего обязательства инвестор получает формулу, которую можно включить в стоимость покупки.

Гуанчжоу разрешает обращаться до окончания срока

Особенно важно появление механизма досрочного продления.

Для владельца крупного торгового центра возможность получить решение заранее означает, что он может планировать реконструкцию, привлекать долгосрочный кредит или продавать недвижимость не за несколько месяцев до окончания земельного права, а значительно раньше.

Однако городские власти сохраняют контроль. При досрочном обращении учитываются инвестиционные планы, эффективность использования земли и соответствие отраслевой политике.

Для объектов, которые необходимо изъять для общественных нужд, не соответствуют территориальному плану или имеют серьёзные нарушения, продление может быть отклонено.

Таким образом, новая система не превращает срочное право пользования в бессрочную собственность.

Шанхай формирует собственную модель

Предыдущая версия статьи была слишком категоричной в описании шанхайского механизма. Опубликованные базовые цены земли в городе сами по себе не являются формулой продления прав, поэтому связывать их напрямую с конкретной стоимостью будущего продления без дополнительного нормативного основания неправильно.

Официально опубликованный Шанхаем план управления землёй на пятнадцатую пятилетку прямо предусматривает создание системы продления прав пользования землёй для промышленных и коммерческих проектов и выпуск соответствующих нормативных документов. Власти отдельно намерены адаптировать сроки к потребностям проектов инвестиционных фондов недвижимости, снизить затраты на продление и поддержать включение коммерческих объектов с коротким остаточным сроком в такие фонды. План также ставит цель увеличить долю уже освоенной земли в общем предложении примерно до 70% к 2030 году.

Это подтверждает направление политики, но не означает, что все объекты Шанхая уже получили одинаковые условия.

Для инвестора поэтому важно проверять конкретный земельный договор и действующие на момент сделки городские правила, а не применять единую ставку ко всей коммерческой недвижимости города.

К 2030 году проблема станет значительно масштабнее

CBRE ещё в 2021 году оценивала, что к 2030 году в 18 крупнейших городах Китая около 30 млн квадратных метров офисной и торговой недвижимости с единым собственником будут иметь меньше 20 лет оставшегося срока пользования землёй.

Компания подчёркивала, что в расчёт входят только объекты с единым владельцем. Реальный объём недвижимости с коротким остаточным сроком поэтому потенциально выше.

Исследование также показывало устойчивую связь между продолжительностью земельного права и стоимостью актива: чем меньше остаточный период, тем сильнее его влияние на цену сделки.

Это объясняет, почему проблема становится заметной задолго до окончания срока.

Для инвестиционного фонда объект с 15 годами до потенциального продления и аналогичное здание с 35 годами оставшегося права — финансово разные активы даже при одинаковой аренде.

Parkview Green показывает проблему на практике

Сокращение срока уже влияет на конкретные крупные сделки.

Parkview Group пыталась найти покупателя для торгового объекта в Пекине, связанного с комплексом Parkview Green. Для одного из земельных участков оставалось меньше десяти лет. Из-за сложности продажи владельцы изучали альтернативные варианты, включая реализацию не всего объекта, а доли.

Аналогичная проблема появилась у New World Development при попытке продать офисную башню над Shanghai K11 Art Mall.

В обоих случаях земельный фактор действует вместе с общим падением коммерческого рынка. Покупатель оценивает не только текущую аренду и состояние здания, но и неизвестный платёж, необходимый для сохранения земельного права после окончания первоначального периода.

Если ожидаемая стоимость продления неясна, инвестор переносит этот риск в сегодняшнюю цену предложения.

CapitaLand не следует считать владельцем всех затронутых объектов

Ещё одно уточнение касается CapitaLand Investment.

Корректная формулировка состоит в том, что компания управляет или имеет доли более чем в 2 млн квадратных метров китайской недвижимости с остаточным земельным сроком не более 20 лет. Это не означает, что CapitaLand единолично владеет всем этим фондом.

Среди объектов, для которых обсуждалось возможное продление, называется Raffles City Shanghai, где земельный срок истекает в 2045 году. При этом торговая часть комплекса преимущественно принадлежит страховому подразделению Ping An, а CapitaLand выполняет управляющую и инвестиционную роль в структуре активов. Brookfield Asset Management также обсуждала вопросы земельных сроков своих объектов с местными властями.

Разница между собственностью, долевым участием и управлением особенно важна при оценке реального финансового риска международных компаний.

Земельная проблема возникла во время глубокого спада

Регуляторная реформа проводится далеко не на растущем рынке.

По официальным данным за январь—июнь 2026 года инвестиции в развитие недвижимости в Китае сократились на 18% в годовом выражении и составили 3,8074 трлн юаней.

Площадь новых строительных стартов снизилась на 23,4%, до 232,39 млн квадратных метров, а площадь завершённых объектов — на 23,7%.

Продажи новых товарных объектов недвижимости уменьшились на 11,6% по площади и на 13,6% по стоимости.

Объём средств, полученных девелоперами, сократился на 20,2%, до 4,0233 трлн юаней. Внутренние банковские кредиты упали на 31,7%.

Инвестиции непосредственно в офисные здания снизились на 20,4%, а в помещения торгового назначения — на 23,1%, следует из статистики Государственного статистического управления Китая.

Эти показатели делают земельную реформу особенно значимой.

Когда стоимость недвижимости растёт, неизвестный будущий платёж легче компенсировать ожидаемым ростом капитала. На падающем рынке неопределённость быстрее превращается в дополнительный дисконт.

Правила продления могут разблокировать сделки

Для коммерческого рынка главное преимущество реформы заключается не обязательно в дешёвом продлении, а в предсказуемости.

Если инвестор заранее знает примерный срок нового права и способ определения платежа, эту сумму можно включить в модель дисконтированных денежных потоков.

Банк получает возможность рассчитать стоимость залога после окончания первоначального срока.

Продавец, в свою очередь, получает больше шансов найти покупателя, который не будет закладывать максимально неблагоприятный сценарий.

Но прозрачная процедура сама по себе не гарантирует высокой стоимости объекта. Если плата за продление слишком велика относительно будущей аренды, экономический дисконт сохранится.

Единой национальной модели пока нет

Китай пока не располагает полностью унифицированным национальным механизмом, который определял бы одинаковые условия продления всех коммерческих земельных прав.

Гуанчжоу создал детализированную местную процедуру. Шанхай официально поставил задачу сформировать собственную систему. Другие города могут использовать иные методы определения цены, срока и условий продления.

Такая децентрализация позволяет учитывать местную экономику, но повышает сложность для инвестиционных фондов с портфелями в нескольких регионах.

Один и тот же остаточный срок поэтому не обязательно означает одинаковый риск в Шанхае, Гуанчжоу и другом китайском городе.

Земельная ясность не решит кризис недвижимости

Продление прав может убрать один важный барьер для сделок, однако оно не меняет фундаментальные показатели рынка.

Китайский девелопмент продолжает сталкиваться с падением инвестиций, слабым кредитованием и сокращением новых строительных стартов.

Коммерческая недвижимость дополнительно зависит от спроса на офисы, уровня вакантности, потребительских расходов, арендных ставок и стоимости капитала.

Поэтому земельную реформу правильнее рассматривать как способ уменьшить один из дисконтов, а не как программу спасения всего сектора.

FAQ: земельные права и недвижимость Китая

Что означает сумма $148 млрд?

Это оценочная стоимость более чем 1 трлн юаней нежилой недвижимости, у которой осталось не более 20 лет земельного права. Это не новый долг китайских девелоперов.

Кто оценил объём недвижимости в $148 млрд?

Оценку привёл руководитель направления оценки Cushman & Wakefield в Большом Китае Эндрю Чан.

Можно ли владеть городской землёй Китая бессрочно?

Нет. Земля в городах находится в государственной собственности, а инвесторы получают ограниченное по времени право пользования.

Сколько действует право на коммерческую землю?

Для земли, классифицированной как коммерческая, туристическая или развлекательная, общенациональное законодательство устанавливает максимальный срок 40 лет. Для промышленной и некоторых других категорий действует максимум 50 лет.

Все ли офисы получают землю на 50 лет?

Не обязательно. В национальном перечне офисная земля не выделена отдельной универсальной категорией. Срок зависит от юридического назначения конкретного участка и условий договора.

Что происходит при продаже недвижимости?

Покупатель обычно получает оставшуюся часть действующего срока землепользования. Новый полный 40-летний или 50-летний период автоматически не начинается.

Жилые земельные права тоже могут закончиться?

Формальный срок существует, однако Гражданский кодекс предусматривает автоматическое продление права пользования землёй под жилой недвижимостью.

Как продлевается коммерческая земля?

Для нежилых участков автоматическое продление законом не установлено. Требуется процедура, определяемая законодательством и местными нормативными правилами.

Что изменил Гуанчжоу?

Город установил порядок подачи заявлений, критерии оценки проектов, возможные сроки продления и формулы расчёта платежей для промышленной и коммерческой земли.

Что происходит в Шанхае?

Город формирует систему продления прав для промышленных и коммерческих проектов. В официальном пятилетнем земельном плане предусмотрены отдельные меры для недвижимости с коротким сроком и проектов инвестиционных фондов недвижимости.

Почему инвесторов беспокоит срок в 20 лет?

Крупные фонды, страховщики и банки оценивают недвижимость на продолжительном горизонте. Если условия продления неизвестны, будущая стоимость объекта становится менее предсказуемой уже сегодня.

Может ли новая политика восстановить коммерческий рынок Китая?

Она способна улучшить ликвидность отдельных активов и облегчить финансирование, но не устраняет падение инвестиций, строительства и кредитования во всём секторе.

Как сообщают эксперты International Investment, главная корректировка в оценке ситуации состоит в том, что Китай пытается обезвредить не долговую «бомбу» на $148 млрд, а неопределённость вокруг стоимости коммерческих активов примерно такого масштаба. Это существенно менее опасная проблема с точки зрения системного финансового риска, поскольку значительная её часть может быть устранена нормативными правилами. Однако улучшение порядка продления земли не следует считать признаком завершения кризиса недвижимости. При инвестициях, упавших на 18%, строительных стартах — более чем на 23%, а банковском финансировании девелоперов — почти на треть, основное давление на сектор остаётся фундаментальным. Успех реформы будет зависеть от того, смогут ли города сделать стоимость продления заранее рассчитываемой и экономически приемлемой. Если условия останутся индивидуальными и существенно различающимися между регионами, юридический риск уменьшится, но ценовой дисконт полностью не исчезнет.