Долги застройщиков России почти удвоились за год

Долговая нагрузка застройщиков России заметно выросла, а рентабельность бизнеса снизилась. Накопленный ранее запас финансовой прочности практически исчерпан, дальнейшее давление на сектор могут усилить дорогие кредиты и ограничения льготной ипотеки, следует из исследования рейтингового агентства «Эксперт РА».

Ипотека в России ограничивает спрос

Финансовое положение российских застройщиков начало заметно ухудшаться после отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года. До этого высокий спрос на новостройки поддерживали субсидируемые кредиты, а сильные результаты 2020–2023 годов позволили девелоперам накопить значительный запас прочности.

После завершения программы часть покупателей ушла с первичного рынка. Одновременно высокая ключевая ставка резко ограничила возможности рыночной ипотеки: ежемесячные платежи выросли, а жилищные кредиты стали менее доступными для населения. Продажи замедлились, вслед за ними снизились темпы поступления денег на эскроу-счета.

Для застройщиков это имеет прямые финансовые последствия. Средства на эскроу используются банками при расчете условий проектного финансирования: чем выше наполнение счетов, тем дешевле обходится кредит. При слабых продажах стоимость заемных средств увеличивается, а компании вынуждены направлять больше денег на обслуживание долга.

Дополнительное влияние оказала семейная ипотека. В феврале 2026 года условия программы изменили, что сократило возможности части заемщиков. При этом льготные кредиты остаются одним из основных источников спроса на первичном рынке.

Накопленный ранее финансовый резерв позволял отрасли некоторое время компенсировать последствия ухудшения конъюнктуры. Однако, по оценке «Эксперт РА», к концу 2025 года этот запас был практически исчерпан. В результате застройщики вошли в 2026 год с более высокой долговой и процентной нагрузкой и меньшими возможностями компенсировать рост расходов за счет прежней прибыли.

Снижение продаж новостроек в России

По итогам 2025 года финансовая нагрузка на российских девелоперов заметно усилилась. Одна из главных причин — замедление продаж новостроек: эскроу-счета пополняются слабее, а потребность в заемном капитале остается высокой.

Долги застройщиков России увеличиваются и из-за сохраняющейся инвестиционной активности. Многие девелоперы продолжают запускать новые проекты и расширять портфели, несмотря на снижение спроса. Это требует дополнительных кредитов в период, когда стоимость заемных ресурсов остается высокой.

Для оценки ситуации «Эксперт РА» использует отношение чистого долга к EBITDA. Из общей задолженности вычитаются денежные активы и та часть проектного кредита, которая покрыта остатками на эскроу-счетах. EBITDA показывает прибыль до выплаты процентов, налогов и учета амортизации.

Показатель некоторых участников исследования вырос за год в несколько раз. Отрицательное значение чистого долга сохранилось только у «Главстрой-Регионы»: с учетом методики агентства объем доступных денежных ресурсов превышал учитываемые обязательства.

В исследование вошли А101, ГК «Пионер», «Джи-групп», группа ЛСР, ПИК, группа «Талан», «Страна Девелопмент», группа «Эталон», DARS, «Главстрой-Регионы» и «Железно Финанс». В исследуемой группе 27% компаний имеют рейтинг ruA, что соответствует умеренно высокой кредитоспособности. Остальные 73% относятся к категории ruBBB — это более низкая оценка, предполагающая повышенную чувствительность к ухудшению экономической ситуации.Анализ охватывает клиентов «Эксперт РА» и не отражает положение всего российского девелоперского сектора.

Разрыв между кредитами и эскроу в России

Ослабление продаж меняет структуру финансирования строительства. По данным Банка России, задолженность застройщиков перед банками достигла 10,8 трлн рублей, при этом на эскроу-счетах находилось 7,5 трлн рублей. Разница между этими показателями составляет 3,3 трлн рублей.

Средства покупателей напрямую влияют на стоимость проектного финансирования. Чем выше наполнение эскроу-счетов, тем меньшую процентную нагрузку несет застройщик. При замедлении продаж покрытие кредитов сокращается, а обслуживание банковского долга обходится дороже.

Особенно заметен этот разрыв в Татарстане. К июлю 2026 года задолженность местных девелоперов перед банками достигла 298 млрд рублей — республика заняла первое место в Поволжье и вошла в пятерку российских регионов с крупнейшим объемом кредитования застройщиков. На эскроу-счетах находилось 216 млрд рублей, разница составляла 82 млрд.

Такая ситуация усиливает зависимость компаний от стоимости заемных средств. Пока продажи остаются слабыми, девелоперам сложнее снижать расходы на финансирование даже при сохранении высокого объема строительства.

Дорогие кредиты сокращают прибыль

Высокая ключевая ставка увеличивает расходы девелоперов сразу по нескольким направлениям. Компании больше платят за проектное финансирование и корпоративные кредиты, которые используют для развития бизнеса и запуска новых объектов.

По итогам 2025 года у большинства компаний из выборки «Эксперт РА» показатель покрытия процентов EBITDA не превышал 1,5х. Это означает, что операционная прибыль лишь ограниченно перекрывает расходы на обслуживание долга.

Дополнительное давление создает слабый спрос. При медленном пополнении эскроу-счетов условия проектного финансирования становятся менее выгодными, а стоимость заемных средств растет. В результате значительная часть заработанной прибыли уходит на проценты.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко отмечает, что высокая ставка влияет и на проектный, и на корпоративный долг. Чем дольше сохраняются дорогие деньги, тем сильнее это отражается на финансовых результатах застройщиков.

Рентабельность девелоперов снижается

Замедление спроса ограничивает возможности застройщиков повышать цены вслед за ростом собственных расходов. Одновременно дорожают строительные материалы и финансирование, поэтому маржинальность проектов постепенно сокращается.

По итогам 2025 года рентабельность по EBITDA у компаний из выборки «Эксперт РА» в среднем составляла около 20%. Дмитрий Сергиенко отмечает, что для многих отраслей такой показатель остается достаточно высоким, однако после учета процентных и других обязательных расходов итоговая прибыль заметно ниже.

Снижение рентабельности агентство фиксирует практически у всех рассматриваемых девелоперов. При сохранении высокой стоимости кредитов дальнейшее сокращение маржи будет сильнее отражаться на финансовых результатах компаний.

При этом отчетность за 2025 год еще частично отражает проекты, запущенные в более благоприятный период. Из-за длительного строительного цикла последствия отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года в большей степени проявятся в показателях 2026–2027 годов.

Крупнейшие выплаты по долгам

В ближайшие 12 месяцев самый большой объем обязательств среди клиентов «Эксперт РА» приходится на группу ЛСР — 11 млрд рублей. Ее финансовое положение оценивается как устойчивое: операционный денежный поток, остатки на счетах и доступные кредитные линии позволяют выполнить плановые платежи и профинансировать капитальные расходы.

У группы «Эталон» объем предстоящих выплат составляет 7,95 млрд рублей. Компания имеет рейтинг ruBBB+ со стабильным прогнозом, а платежи по проектным кредитам практически полностью обеспечены деньгами на эскроу-счетах.

«Джи-групп» предстоит выплатить 4,8 млрд рублей. Возможности компании обслуживать долг оцениваются положительно с учетом денежных резервов, ожидаемого операционного потока и невыбранных кредитных линий.

На «Страну Девелопмент» приходится 2 млрд рублей обязательств, на DARS — 1 млрд, на А101 — 500 млн рублей. Критических рисков для выполнения этих платежей на рассматриваемом горизонте «Эксперт РА» не отмечает.

Что будет с застройщиками России

Одним из главных факторов поддержки застройщиков России остается льготная ипотека, прежде всего семейная программа. Даже после корректировки условий она продолжает обеспечивать часть спроса на новостройки и поддерживать продажи девелоперов. Дополнительный потенциал связан с относительно низкой обеспеченностью россиян жильем. Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее оценивал этот показатель примерно в 30 кв. м на человека, тогда как в Восточной Европе он составляет около 35 кв. м, в Китае — 41 кв. м, а в США превышает 60 кв. м.

Еще один показатель потенциального спроса — отсутствие нового строительства во многих российских городах. По данным Хуснуллина, примерно в 800 городах страны за пять лет не было введено ни одного многоквартирного дома. Поддержать сектор может и дальнейшее снижение ключевой ставки. При ее приближении к 10% рыночная ипотека станет доступнее, а расходы компаний на проектное финансирование сократятся.

Главный риск для отрасли связан с ключевой ставкой. Генеральный директор Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик допускает, что ее снижение может приостановиться на уровне 14%. Похожую возможность ранее отмечал глава Сбербанка Герман Греф, говоря о вероятности «тактических пауз». 

В «Эксперт РА» ожидают дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. Дмитрий Сергиенко отмечает, что заметное улучшение условий для девелоперов возможно при приближении ставки к 10%: в этом случае снизится стоимость финансирования и повысится доступность рыночной ипотеки. Основной сценарий предполагает постепенное ухудшение показателей по мере выхода отчетности за 2026–2027 годы, когда в ней в большей степени отразятся результаты проектов, реализованных уже после отмены массовой льготной ипотеки. При этом агентство не ждет катастрофического падения, банкротства девелоперов. Рынок не рухнет, но давление сохранится.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что рост долговой нагрузки меняет модель развития российского рынка новостроек. Девелоперам становится сложнее одновременно обслуживать кредиты, сохранять прежнюю рентабельность и поддерживать высокий темп запуска новых проектов. Это может привести к более осторожной инвестиционной политике и сокращению предложения там, где спрос недостаточен.

В краткосрочной перспективе давление на продажи, вероятно, сохранит скидки, рассрочки и другие способы стимулирования спроса. Для инвестора это означает более слабый потенциал быстрого роста стоимости объекта после покупки: часть будущей доходности может фактически «съедаться» уже предоставляемым дисконтом и высокой конкуренцией между проектами.

В более долгосрочном горизонте сокращение новых запусков способно изменить баланс предложения и спроса. Если ипотечные условия улучшатся быстрее, чем девелоперы восстановят объем строительства, дефицит новых проектов в отдельных локациях может снова поддержать цены. Таким образом, ближайший период выглядит скорее как время переоценки рисков и доходности, чем как начало нового цикла быстрого роста рынка.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment