Девелоперы Эстонии по-разному переживают восстановление рынка

Рынок жилья Эстонии постепенно выходит из спада: цены растут, банки увеличивают ипотечное кредитование, а запас готовых непроданных квартир сокращается. Финансовые результаты застройщиков остаются неоднородными. Merko Ehitus сохранила высокую прибыль после рекордного года, Arco Vara и Bonava завершили 2025 год с убытками, а Liven показала чистый убыток в первом полугодии 2026 года из-за налога на дивиденды и расходов на размещение акций, хотя ее продажи почти удвоились. Сводка ERR также показывает, что Reterra, Kaamos и Endover остались прибыльными.

Merko Ehitus сохранила прибыль после рекордного года

Выручка Merko Ehitus в 2025 году сократилась на 42,3%, с €539 млн до €310,9 млн. Чистая прибыль уменьшилась с €64,7 млн до €39,9 млн, или на 38,3%. Однако чистая рентабельность выросла с 12% до 12,8%, поскольку прибыль снижалась медленнее оборота.

Отчет Merko Ehitus объясняет динамику высокой базой 2024 года, когда были завершены крупные контракты, заключенные несколькими годами ранее. В 2025 году структура бизнеса стала ближе к обычной: выручка от строительных услуг упала почти вдвое, до €237,6 млн, а доход девелоперского подразделения вырос на 13,8%, до €73,4 млн. Его доля в общей выручке увеличилась с 12% до 23,6%.

Компания передала покупателям 358 квартир против 323 годом ранее. Выручка от продажи жилья собственной застройки увеличилась с €58,9 млн до €67,8 млн. Одновременно Merko начала строительство 894 квартир — более чем втрое больше, чем в 2024 году. Предварительными договорами было охвачено 26% запущенного объема.

Портфель подтвержденных строительных заказов достиг €466,9 млн, увеличившись за год на 37,1%. Этот показатель не включает собственные жилые проекты группы. Уже в начале 2026 года после подписания крупных контрактов на строительство оборонной инфраструктуры в Литве портфель незавершенных работ превысил €800 млн.

Финансовое положение Merko остается устойчивым, хотя запас ликвидности сократился. На конец 2025 года у группы было €41,4 млн денежных средств против €91,9 млн годом ранее. Чистый долг оставался отрицательным и составлял минус €8,3 млн, то есть денежные средства и депозиты превышали процентные обязательства. Операционный денежный поток при этом стал отрицательным на €1,7 млн, главным образом из-за увеличения вложений в строящиеся квартиры.

Arco Vara расширила портфель и долговую нагрузку

Выручка Arco Vara в 2025 году выросла на 2,8%, с €7,477 млн до €7,685 млн. Операционная прибыль увеличилась с €69 тыс. до €195 тыс., но финансовые расходы в размере €563 тыс. и налоговые расходы на €111 тыс. привели к чистому убытку €479 тыс. Годом ранее компания потеряла €624 тыс.

Годовой отчет Arco Vara связывает отрицательный результат с более слабыми, чем ожидалось, продажами в четвертом квартале и ограниченным количеством готовых объектов. Компания заключила сделки по 48 квартирам: 28 были оформлены предварительными договорами, еще 20 — окончательными договорами перехода права собственности. В 2024 году было продано 30 квартир и три коммерческих помещения.

Запас готового непроданного жилья при этом сократился. На конец 2025 года в составе запасов оставались восемь квартир и одно коммерческое помещение против 28 квартир и одного коммерческого объекта годом ранее. Это улучшает структуру предложения, однако результат компании по-прежнему зависит от сроков завершения новых проектов.

Главным приобретением стал квартал Luther в центре Таллина. Комплекс из 15 объектов обошелся в €35 млн. Действующая градостроительная документация допускает около 95 тыс. квадратных метров общей застраиваемой площади, включая 18,5 тыс. квадратных метров коммерческих помещений и 33 тыс. квадратных метров чистой жилой площади. Сделку оплатили акциями Arco Vara, денежными средствами и принятием измененных кредитных обязательств перед LHV Pank.

Для финансирования развития компания разместила облигации на €15 млн со ставкой 8,8% и погашением в сентябре 2028 года. Чистый долг Arco Vara вырос с €14,7 млн до примерно €37,7 млн, а средневзвешенная ставка по процентным обязательствам достигла 8,9%. Часть выплаченных процентов была включена в стоимость строящихся объектов, поэтому не вся процентная нагрузка сразу отражается в отчете о прибыли и убытках.

Liven нарастила продажи, но получила чистый убыток

Liven завершила 2025 год с выручкой €49,3 млн против €27,3 млн годом ранее. Рост составил 80,8%. Чистая прибыль увеличилась почти в десять раз — с €558 тыс. до €5,414 млн. Компания передала покупателям значительный объем жилья в конце года, поэтому основная часть годовой прибыли была признана в четвертом квартале.

Полугодовой отчет Liven показывает другую картину за январь—июнь 2026 года. Выручка выросла на 22,8%, с €9,319 млн до €11,439 млн. Прибыль до налогообложения составила €186 тыс. против €296 тыс. годом ранее. После учета налога на выплаченные дивиденды компания получила чистый убыток €198 тыс., тогда как в первом полугодии 2025 года заработала €268 тыс.

Во втором квартале новые здания не вводились, а покупателям передали только 12 ранее завершенных объектов. Квартальная выручка сократилась до €4,503 млн, убыток до налогообложения составил €234 тыс., а чистый убыток — €618 тыс. В эту сумму вошли €384 тыс. налога на дивиденды и около €90 тыс. расходов, связанных с первичным публичным размещением акций. Поэтому чистый убыток нельзя полностью объяснять ухудшением основной деятельности.

Продажи при этом заметно ускорились. За шесть месяцев Liven подписала 111 договоров против 56 годом ранее. Совокупная стоимость новых договоров достигла €26,2 млн, из которых €21,3 млн относились к предварительным продажам жилья, еще не переданного покупателям.

К концу июня портфель предварительных продаж увеличился до €48,6 млн и включал 171 договор. Из этой суммы €39,8 млн приходилось на здания, которые планируется завершить в 2026 году. С учетом уже признанной выручки почти 90% годового целевого показателя Liven в €59 млн было получено или обеспечено договорами. Основная часть передач жилья, выручки и прибыли ожидается в четвертом квартале.

Долговая нагрузка Liven растет вместе с объемом строительства. К концу первого полугодия кредитные обязательства достигли €57,34 млн, из которых €16,56 млн приходилось на банковские строительные кредиты. Денежные средства составляли €10,03 млн. Компания ожидает, что долг достигнет пика перед завершением проектов, а затем начнет сокращаться после передачи квартир и погашения проектных кредитов.

Bonava, Reterra, Kaamos и Endover разошлись в результатах

Bonava Estonia продала в 2025 году 120 квартир, однако ее выручка сократилась на 20%, до €16 млн. Компания завершила год с чистым убытком €1,47 млн. Это указывает на то, что увеличение числа сделок на рынке еще не гарантирует девелоперу прибыль: финансовый результат зависит от себестоимости конкретных объектов и количества квартир, юридически переданных покупателям в отчетном периоде.

Reterra Estate получила €21,6 млн выручки и €2,58 млн прибыли. Kaamos Kinnisvara сообщила о €66,8 млн выручки и €9,26 млн прибыли, продав 183 квартиры в Таллине и Риге. Оборот Endover составил €14,3 млн, прибыль превысила €9 млн.

Эти показатели нельзя механически использовать для составления рейтинга рентабельности. В опубликованной сводке не раскрывается единая методика сравнения, состав групп, доля доходов от продажи недвижимости, внутригрупповые операции и календарь завершения проектов. Особенно высокий показатель прибыли относительно выручки требует изучения полной отчетности, а не предположений о качестве основной деятельности.

Цены на жилье в Эстонии продолжают расти

Департамент статистики Эстонии сообщил, что в первом квартале 2026 года индекс цен на жилье вырос на 3,4% относительно предыдущего квартала и на 5,9% в годовом выражении. Квартиры подорожали на 6,9%, частные дома — на 3,9%. Число покупок за пределами Таллина увеличилось, тогда как в столице немного сократилось.

Индекс отражает изменение цен фактически совершенных сделок, а не стоимость объявлений. Его рост может зависеть от структуры продаж: увеличение доли новых, крупных или более дорогих квартир способно поднять средний показатель даже при сохранении осторожного спроса.

За весь 2025 год индекс цен на жилье повысился в среднем на 5,2%. Квартиры в Таллине подорожали на 5%, в прилегающих к столице районах, Тарту и Пярну — на 4,1%, в остальных регионах страны — на 6,9%. Денежный объем сделок с новым и существующим жильем превысил уровень 2024 года.

Рынок новостроек Таллина сокращает готовые запасы

Данные Citify, приведенные в отчетности Liven, показывают, что во втором квартале 2026 года в Таллине одновременно предлагалось в среднем 2958 новых квартир. Это почти на 8% больше, чем годом ранее. Средняя заявленная цена достигла €5227 за квадратный метр, увеличившись на 4,4% за год и на 1,9% за квартал. Речь идет о ценах предложения, а не обязательно о суммах окончательных сделок.

Во втором квартале в столице заключили 379 договоров по новостройкам — на 3,8% больше, чем годом ранее, но на 14,8% меньше, чем в первом квартале. За шесть месяцев продажи достигли 824 объектов и выросли на 13,7%. В пригородах Таллина было продано 455 квартир и таунхаусов, на 26,7% больше результата первого полугодия 2025 года.

Количество завершенных, но непроданных квартир сократилось с 1008 в июне 2025 года до 797 в июне 2026-го. Их доля в общем предложении уменьшилась с 36,3% до 27,6%. Снижение готового запаса уменьшает давление на девелоперов, однако почти 3 тыс. выставленных на рынок новых квартир по-прежнему создают высокую конкуренцию между проектами.

Ипотечное кредитование поддерживает спрос

Банк Эстонии сообщил, что к концу июня 2026 года портфель кредитов компаниям и домохозяйствам вырос более чем на 8% в годовом выражении и достиг €30 млрд. Ипотечный портфель увеличился почти на 10%, быстрее остальных крупных категорий кредитования. Кредитование компаний выросло на 8%, причем значительную часть прироста обеспечили недвижимость и строительство.

Ускорение ипотеки подтверждает возвращение части покупателей, но стоимость денег остается важным ограничением. Шестимесячная ставка Euribor, используемая как переменная составляющая многих ипотечных кредитов в Эстонии, во втором квартале достигала 2,57% против 2,475% в конце марта и 2,05% в июне 2025 года. Рост эталонной ставки увеличивает ежемесячные выплаты заемщиков и стоимость финансирования девелоперов.

Строительные расходы также снова повышаются. Во втором квартале 2026 года индекс стоимости строительства вырос на 1,9% за квартал и на 3,1% за год. Материалы подорожали на 3,9% в годовом выражении и обеспечили 76% общего роста индекса. Стоимость использования строительной техники увеличилась на 1,8%, затраты на оплату труда — на 1,9%.

Результаты девелоперов поэтому формируются под воздействием разнонаправленных факторов. Продажи и ипотечное кредитование растут, а запас готовых квартир уменьшается. Одновременно более дорогие материалы, процентные расходы и неравномерный календарь сдачи домов не позволяют восстановлению рынка одинаково быстро отразиться в прибыли компаний.

Как сообщают эксперты International Investment, повышение цен и числа договоров пока не означает полного восстановления рынка недвижимости Эстонии. Отчетность показывает, что ключевое значение имеют не только продажи, но и момент юридической передачи квартир, денежный поток, объем строительных кредитов и цена рефинансирования. Merko входит в новый цикл с крупным портфелем заказов и запасом капитала, Arco Vara берет на себя повышенный долговой риск ради расширения, а Liven зависит от массового завершения проектов в конце года. Для покупателей и инвесторов главным показателем должна становиться способность застройщика закончить объект в срок и погасить проектный долг, а не отдельная квартальная прибыль.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment