ესტონეთის დეველოპერები ბაზრის აღდგენას განსხვავებულად განიცდიან

ესტონეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი თანდათან გამოდის ვარდნიდან: ფასები იზრდება, ბანკები ზრდიან იპოთეკურ დაკრედიტებას, ხოლო მზა, გაუყიდავი ბინების მარაგი მცირდება. დეველოპერების ფინანსური შედეგები კვლავ არაერთგვაროვანია. Merko Ehitus-მა რეკორდული წლის შემდეგ მაღალი მოგება შეინარჩუნა, Arco Vara-მ და Bonava-მ 2025 წელი ზარალით დაასრულეს, ხოლო Liven-მა 2026 წლის პირველ ნახევარში წმინდა ზარალი აჩვენა დივიდენდების გადასახადისა და აქციების განთავსების ხარჯების გამო, თუმცა მისი გაყიდვები თითქმის გაორმაგდა. ERR-ის შეჯამება ასევე აჩვენებს, რომ Reterra, Kaamos და Endover მომგებიანები დარჩნენ.

Merko Ehitus-მა რეკორდული წლის შემდეგ მოგება შეინარჩუნა

Merko Ehitus-ის შემოსავალი 2025 წელს 42,3%-ით შემცირდა, €539 მლნ-დან €310,9 მლნ-მდე. წმინდა მოგება შემცირდა €64,7 მლნ-დან €39,9 მლნ-მდე, ანუ 38,3%-ით. თუმცა წმინდა რენტაბელობა 12%-დან 12,8%-მდე გაიზარდა, რადგან მოგება ბრუნვაზე უფრო ნელა მცირდებოდა.

Merko Ehitus-ის ანგარიში ამ დინამიკას 2024 წლის მაღალი ბაზით ხსნის, როდესაც დასრულდა რამდენიმე წლით ადრე გაფორმებული მსხვილი კონტრაქტები. 2025 წელს ბიზნესის სტრუქტურა ჩვეულებრივს მიუახლოვდა: სამშენებლო მომსახურებიდან შემოსავალი თითქმის განახევრდა, €237,6 მლნ-მდე, ხოლო დეველოპერული დანაყოფის შემოსავალი გაიზარდა 13,8%-ით, €73,4 მლნ-მდე. მისი წილი მთლიან შემოსავალში 12%-დან 23,6%-მდე გაიზარდა.

კომპანიამ მყიდველებს 358 ბინა გადასცა წინა წლის 323 ბინის წინააღმდეგ. საკუთარი მშენებლობის საცხოვრებლის გაყიდვიდან შემოსავალი გაიზარდა €58,9 მლნ-დან €67,8 მლნ-მდე. ამავდროულად, Merko-მ დაიწყო 894 ბინის მშენებლობა — სამჯერ მეტი, ვიდრე 2024 წელს. დაწყებული მოცულობის 26% წინასწარი ხელშეკრულებებით იყო დაფარული.

დადასტურებული სამშენებლო შეკვეთების პორტფელმა €466,9 მლნ-ს მიაღწია და წლიურად 37,1%-ით გაიზარდა. ეს მაჩვენებელი არ მოიცავს ჯგუფის საკუთარ საცხოვრებელ პროექტებს. უკვე 2026 წლის დასაწყისში, ლიეტუვაში თავდაცვის ინფრასტრუქტურის მშენებლობის მსხვილი კონტრაქტების გაფორმების შემდეგ, დაუსრულებელი სამუშაოების პორტფელმა €800 მლნ-ს გადააჭარბა.

Merko-ს ფინანსური მდგომარეობა სტაბილური რჩება, თუმცა ლიკვიდურობის მარაგი შემცირდა. 2025 წლის ბოლოს ჯგუფს ჰქონდა €41,4 მლნ ფულადი სახსრები წინა წლის €91,9 მლნ-თან შედარებით. წმინდა ვალი რჩებოდა უარყოფითი და შეადგენდა მინუს €8,3 მლნ-ს, ანუ ფულადი სახსრები და დეპოზიტები საპროცენტო ვალდებულებებს აღემატებოდა. ამასთან, საოპერაციო ფულადი ნაკადი €1,7 მლნ-ით უარყოფითი გახდა, ძირითადად მშენებარე ბინებში დაბანდებების გაზრდის გამო.

Arco Vara-მ პორტფელი და სასესხო ტვირთი გააფართოვა

Arco Vara-ს შემოსავალი 2025 წელს 2,8%-ით გაიზარდა, €7,477 მლნ-დან €7,685 მლნ-მდე. საოპერაციო მოგება გაიზარდა €69 ათასიდან €195 ათასამდე, თუმცა €563 ათასის ფინანსურმა ხარჯებმა და €111 ათასის საგადასახადო ხარჯებმა განაპირობა €479 ათასის წმინდა ზარალი. წინა წელს კომპანიამ €624 ათასი დაკარგა.

Arco Vara-ს წლიური ანგარიში უარყოფით შედეგს უკავშირებს მეოთხე კვარტალში მოსალოდნელზე სუსტ გაყიდვებსა და მზა ობიექტების შეზღუდულ რაოდენობას. კომპანიამ გარიგებები დადო 48 ბინაზე: 28 გაფორმდა წინასწარი ხელშეკრულებებით, კიდევ 20 — საკუთრების უფლების გადაცემის საბოლოო ხელშეკრულებებით. 2024 წელს გაიყიდა 30 ბინა და სამი კომერციული ფართი.

მზა, გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი ამავე დროს შემცირდა. 2025 წლის ბოლოს მარაგებში დარჩა რვა ბინა და ერთი კომერციული ფართი, წინა წლის 28 ბინისა და ერთი კომერციული ობიექტის წინააღმდეგ. ეს აუმჯობესებს მიწოდების სტრუქტურას, თუმცა კომპანიის შედეგი კვლავ დამოკიდებულია ახალი პროექტების დასრულების ვადებზე.

მთავარი შენაძენი გახდა Luther-ის კვარტალი ტალინის ცენტრში. 15 ობიექტისგან შემდგარი კომპლექსი €35 მლნ დაჯდა. მოქმედი ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტაცია ითვალისწინებს დაახლოებით 95 ათას კვადრატულ მეტრ მთლიან სამშენებლო ფართობს, მათ შორის 18,5 ათას კვადრატულ მეტრ კომერციულ ფართსა და 33 ათას კვადრატულ მეტრ სუფთა საცხოვრებელ ფართობს. გარიგება ანაზღაურდა Arco Vara-ს აქციებით, ფულადი სახსრებითა და LHV Pank-ის წინაშე შეცვლილი საკრედიტო ვალდებულებების აღებით.

განვითარების დასაფინანსებლად კომპანიამ განათავსა €15 მლნ-ის ობლიგაციები 8,8%-იანი განაკვეთით და დაფარვის ვადით 2028 წლის სექტემბერში. Arco Vara-ს წმინდა ვალი €14,7 მლნ-დან დაახლოებით €37,7 მლნ-მდე გაიზარდა, ხოლო საპროცენტო ვალდებულებებზე საშუალო შეწონილმა განაკვეთმა 8,9%-ს მიაღწია. გადახდილი პროცენტის ნაწილი ჩაერთო მშენებარე ობიექტების თვითღირებულებაში, ამიტომ მთელი საპროცენტო ტვირთი დაუყოვნებლივ არ აისახება მოგება-ზარალის ანგარიშგებაში.

Liven-მა გაყიდვები გაზარდა, მაგრამ წმინდა ზარალი მიიღო

Liven-მა 2025 წელი დაასრულა €49,3 მლნ-ის შემოსავლით, წინა წლის €27,3 მლნ-თან შედარებით. ზრდამ შეადგინა 80,8%. წმინდა მოგება თითქმის ათჯერ გაიზარდა — €558 ათასიდან €5,414 მლნ-მდე. კომპანიამ წლის ბოლოს მყიდველებს გადასცა საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი მოცულობა, ამიტომ წლიური მოგების ძირითადი ნაწილი მეოთხე კვარტალში იქნა აღიარებული.

Liven-ის ნახევარწლიური ანგარიში განსხვავებულ სურათს აჩვენებს 2026 წლის იანვარ-ივნისში. შემოსავალი გაიზარდა 22,8%-ით, €9,319 მლნ-დან €11,439 მლნ-მდე. მოგებამ დაბეგვრამდე შეადგინა €186 ათასი წინა წლის €296 ათასის წინააღმდეგ. გადახდილ დივიდენდებზე გადასახადის გათვალისწინების შემდეგ კომპანიამ მიიღო €198 ათასის წმინდა ზარალი, მაშინ როდესაც 2025 წლის პირველ ნახევარში €268 ათასი გამოიმუშავა.

მეორე კვარტალში ახალი შენობები ექსპლუატაციაში არ შესულა, ხოლო მყიდველებს გადაეცათ მხოლოდ 12 ადრე დასრულებული ობიექტი. კვარტალური შემოსავალი შემცირდა €4,503 მლნ-მდე, ზარალმა დაბეგვრამდე შეადგინა €234 ათასი, ხოლო წმინდა ზარალმა — €618 ათასი. ამ თანხაში შევიდა დივიდენდების გადასახადი €384 ათასი და დაახლოებით €90 ათასის ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებული იყო აქციების პირველად საჯარო განთავსებასთან (IPO). ამიტომ წმინდა ზარალი სრულად არ შეიძლება აიხსნას ძირითადი საქმიანობის გაუარესებით.

ამასთანავე, გაყიდვები საგრძნობლად დაჩქარდა. ექვს თვეში Liven-მა ხელი მოაწერა 111 ხელშეკრულებას წინა წლის 56-ის წინააღმდეგ. ახალი კონტრაქტების ჯამურმა ღირებულებამ €26,2 მლნ-ს მიაღწია, საიდანაც €21,3 მლნ მოდიოდა იმ საცხოვრებლის წინასწარ გაყიდვებზე, რომელიც მყიდველებისთვის ჯერ არ იყო გადაცემული.

ივნისის ბოლოსთვის წინასწარი გაყიდვების პორტფელი €48,6 მლნ-მდე გაიზარდა და მოიცავდა 171 ხელშეკრულებას. ამ თანხიდან €39,8 მლნ მოდიოდა შენობებზე, რომელთა დასრულებაც 2026 წელს იგეგმება. უკვე აღიარებული შემოსავლის გათვალისწინებით, Liven-ის წლიური მიზნობრივი მაჩვენებლის (€59 მლნ) თითქმის 90% მიღებული ან ხელშეკრულებებით იყო უზრუნველყოფილი. საცხოვრებლის გადაცემის, შემოსავლისა და მოგების ძირითადი ნაწილი მოსალოდნელია მეოთხე კვარტალში.

Liven-ის სასესხო ტვირთი მშენებლობის მოცულობასთან ერთად იზრდება. პირველი ნახევრის ბოლოსთვის საკრედიტო ვალდებულებებმა €57,34 მლნ-ს მიაღწია, საიდანაც €16,56 მლნ საბანკო სამშენებლო სესხებზე მოდიოდა. ფულადი სახსრები შეადგენდა €10,03 მლნ-ს. კომპანია მოელის, რომ ვალი პიკს მიაღწევს პროექტების დასრულებამდე, ხოლო შემდეგ შემცირებას დაიწყებს ბინების გადაცემისა და საპროექტო სესხების დაფარვის კვალდაკვალ.

Bonava, Reterra, Kaamos და Endover განსხვავებული შედეგებით გამოირჩნენ

Bonava Estonia-მ 2025 წელს 120 ბინა გაყიდა, თუმცა მისი შემოსავალი 20%-ით შემცირდა, €16 მლნ-მდე. კომპანიამ წელი დაასრულა €1,47 მლნ-ის წმინდა ზარალით. ეს მიუთითებს იმაზე, რომ ბაზარზე გარიგებების რაოდენობის ზრდა ჯერ კიდევ არ უზრუნველყოფს დეველოპერის მოგებას: ფინანსური შედეგი დამოკიდებულია კონკრეტული ობიექტების თვითღირებულებასა და საანგარიშო პერიოდში მყიდველებისთვის იურიდიულად გადაცემული ბინების რაოდენობაზე.

Reterra Estate-მა მიიღო €21,6 მლნ შემოსავალი და €2,58 მლნ მოგება. Kaamos Kinnisvara-მ გამოაცხადა €66,8 მლნ შემოსავლისა და €9,26 მლნ მოგების შესახებ, გაყიდა რა 183 ბინა ტალინსა და რიგაში. Endover-ის ბრუნვამ შეადგინა €14,3 მლნ, ხოლო მოგებამ გადააჭარბა €9 მლნ-ს.

ეს მაჩვენებლები მექანიკურად არ უნდა იქნას გამოყენებული რენტაბელობის რეიტინგის შესადგენად. გამოქვეყნებულ შეჯამებაში არ არის გამჟღავნებული შედარების ერთიანი მეთოდოლოგია, ჯგუფების შემადგენლობა, უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების წილი, შიდაჯგუფური ოპერაციები და პროექტების დასრულების კალენდარი. განსაკუთრებით შემოსავალთან შედარებით მოგების მაღალი მაჩვენებელი მოითხოვს სრული ანგარიშგების შესწავლას და არა ვარაუდებს ძირითადი საქმიანობის ხარისხზე.

ესტონეთში საცხოვრებლის ფასები კვლავ იზრდება

ესტონეთის სტატისტიკის დეპარტამენტმა განაცხადა, რომ 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი გაიზარდა 3,4%-ით წინა კვარტალთან შედარებით და 5,9%-ით წლიურ გამოსახულებაში. ბინები გაძვირდა 6,9%-ით, კერძო სახლები — 3,9%-ით. შესყიდვების რაოდენობა ტალინის გარეთ გაიზარდა, მაშინ როდესაც დედაქალაქში ოდნავ შემცირდა.

ინდექსი ასახავს ფაქტობრივად დადებული გარიგებების ფასების ცვლილებას და არა განცხადებების ღირებულებას. მისი ზრდა შეიძლება დამოკიდებული იყოს გაყიდვების სტრუქტურაზე: ახალი, დიდი ან უფრო ძვირადღირებული ბინების წილის ზრდას შეუძლია საშუალო მაჩვენებლის აწევა ფრთხილი მოთხოვნის შენარჩუნების პირობებშიც კი.

მთელი 2025 წლის განმავლობაში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი საშუალოდ 5,2%-ით გაიზარდა. ბინები ტალინში გაძვირდა 5%-ით, დედაქალაქის მიმდებარე რაიონებში, ტარტუსა და პიარნუში — 4,1%-ით, ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში — 6,9%-ით. ახალ და არსებულ საცხოვრებელზე გარიგებების ფულადმა მოცულობამ გადააჭარბა 2024 წლის დონეს.

ტალინის ახალაშენებული ბინების ბაზარი ამცირებს მზა მარაგებს

Citify-ის მონაცემები, რომლებიც მოყვანილია Liven-ის ანგარიშგებაში, აჩვენებს, რომ 2026 წლის მეორე კვარტალში ტალინში ერთდროულად შეთავაზებული იყო საშუალოდ 2958 ახალი ბინა. ეს თითქმის 8%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს. საშუალო გაცხადებულმა ფასმა მიაღწია €5227-ს კვადრატულ მეტრზე, რაც წლიურად 4,4%-ით, ხოლო კვარტალურად 1,9%-ით გაიზარდა. საუბარია შეთავაზების ფასებზე და არა აუცილებლად საბოლოო გარიგებების თანხებზე.

მეორე კვარტალში დედაქალაქში ახალაშენებულ ბინებზე 379 ხელშეკრულება გაფორმდა — 3,8%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, მაგრამ 14,8%-ით ნაკლები, ვიდრე პირველ კვარტალში. ექვს თვეში გაყიდვებმა 824 ობიექტს მიაღწია და 13,7%-ით გაიზარდა. ტალინის გარეუბნებში გაიყიდა 455 ბინა და თაუნჰაუსი, რაც 26,7%-ით აღემატება 2025 წლის პირველი ნახევრის შედეგს.

დასრულებული, მაგრამ გაუყიდავი ბინების რაოდენობა შემცირდა 1008-დან 2025 წლის ივნისში 797-მდე 2026 წლის ივნისში. მათი წილი მთლიან მიწოდებაში 36,3%-დან 27,6%-მდე შემცირდა. მზა მარაგის შემცირება ამცირებს წნეხს დეველოპერებზე, თუმცა ბაზარზე გამოტანილი თითქმის 3 ათასი ახალი ბინა კვლავ ქმნის მაღალ კონკურენციას პროექტებს შორის.

იპოთეკური დაკრედიტება მოთხოვნას მხარს უჭერს

ესტონეთის ბანკმა განაცხადა, რომ 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის კომპანიებისა და შინამეურნეობების სესხების პორტფელი წლიურად 8%-ზე მეტით გაიზარდა და €30 მლრდ-ს მიაღწია. იპოთეკური პორტფელი თითქმის 10%-ით გაიზარდა, დაკრედიტების სხვა მსხვილ კატეგორიებთან შედარებით უფრო სწრაფად. კომპანიების დაკრედიტება 8%-ით გაიზარდა, ამასთან, ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყო უძრავმა ქონებამ და მშენებლობამ.

იპოთეკის დაჩქარება ადასტურებს მყიდველების ნაწილის დაბრუნებას, მაგრამ ფულის ღირებულება მნიშვნელოვან შეზღუდვად რჩება. ექვსთვიანი განაკვეთი Euribor, რომელიც გამოიყენება როგორც ცვლადი კომპონენტი ბევრ იპოთეკურ სესხში ესტონეთში, მეორე კვარტალში 2,57%-ს აღწევდა მარტის ბოლოს 2,475%-ისა და 2025 წლის ივნისში 2,05%-ის წინააღმდეგ. საბაზისო განაკვეთის ზრდა ზრდის მსესხებლების ყოველთვიურ გადასახადებსა და დეველოპერების დაფინანსების ღირებულებას.

სამშენებლო ხარჯებიც კვლავ იზრდება. 2026 წლის მეორე კვარტალში მშენებლობის ღირებულების ინდექსი გაიზარდა 1,9%-ით კვარტალურად და 3,1%-ით წლიურად. მასალები წლიურად 3,9%-ით გაძვირდა და ინდექსის საერთო ზრდის 76% უზრუნველყო. სამშენებლო ტექნიკის გამოყენების ღირებულება გაიზარდა 1,8%-ით, შრომის ანაზღაურების ხარჯები — 1,9%-ით.

დეველოპერების შედეგები ამიტომ ყალიბდება სხვადასხვა მიმართულების ფაქტორების ზემოქმედებით. გაყიდვები და იპოთეკური დაკრედიტება იზრდება, ხოლო მზა ბინების მარაგი მცირდება. ამავდროულად, უფრო ძვირადღირებული მასალები, საპროცენტო ხარჯები და სახლების ჩაბარების არათანაბარი კალენდარი ბაზრის აღდგენას საშუალებას არ აძლევს ერთნაირად სწრაფად აისახოს კომპანიების მოგებაში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ფასებისა და ხელშეკრულებების რაოდენობის ზრდა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ესტონეთის უძრავი ქონების ბაზრის სრულ აღდგენას. ანგარიშგება აჩვენებს, რომ საკვანძო მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ გაყიდვებს, არამედ ბინების იურიდიული გადაცემის მომენტს, ფულად ნაკადს, სამშენებლო სესხების მოცულობასა და რეფინანსირების ფასს. Merko ახალ ციკლში შედის შეკვეთების დიდი პორტფელითა და კაპიტალის მარაგით, Arco Vara იღებს გაზრდილ სასესხო რისკს გაფართოების მიზნით, ხოლო Liven დამოკიდებულია პროექტების მასობრივ დასრულებაზე წლის ბოლოს. მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის მთავარი ინდიკატორი უნდა გახდეს დეველოპერის უნარი, დროულად დაასრულოს ობიექტი და დაფაროს საპროექტო ვალი, და არა ცალკეული კვარტალური მოგება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან