שוק הנדל״ן בבתומי: המכירות עולות, אך מבנה הצמיחה משתנה — Galt & Taggart
היקף המכירות הכולל בשוק הנדל״ן למגורים בבתומי ממשיך לעלות, אך מקורות הצמיחה העיקריים משתנים. בשמונת החודשים הראשונים של 2026, על רקע התעוררות העסקאות בשוק היד שנייה, נתוני היזמים מצביעים על צמיחה משמעותית במכירות גם בשוק הדירות מקבלן. במקביל, מבנה הרוכשים משתנה וההיקף הכספי של השוק גדל.
שוק הנדל״ן למגורים בבתומי שומר על מגמת צמיחה. עם זאת, תוצאות שמונת החודשים הראשונים של 2026 מעידות על שינויים מהותיים במבנה שלו. בפרט, על פי מחקר של Galt & Taggart, במהלך תקופת הדו״ח נמכרו בבתומי 10 883 דירות, נתון הגבוה ב-3.6% מהתקופה המקבילה בשנת 2025. לצד זאת, מאחורי הנתון הכולל מסתתרת דינמיקה שונה בין שוק היד שנייה לדירות מקבלן.
לפי אותו מחקר, הגורמים שתרמו לגידול במכירות היו השקת פרויקטים רחבי היקף חדשים, התגברות הביקוש הן מצד קונים מקומיים והן מצד קונים זרים, וכן עלייה בפעילות השיווקית של היזמים. גורמים אלה מצביעים על כדאיות השקעות בנדל״ן למגורים בבתומי ועל תחרות גבוהה בשוק.
המכירות בשוק היד שנייה עולות, בעוד שנתוני השוק הראשוני דורשים הבהרות נוספות
על פי נתוני המרשם הציבורי, בחודשים ינואר-אוגוסט 2026 נמכרו בשוק היד שנייה 5 459 דירות, המהוות גידול שנתי של 11.8%. מספר העסקאות הרשומות בשוק הראשוני עמד על 5 424, נתון הנמוך ב-3.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כתוצאה מכך, שוק היד שנייה עקף לראשונה את השוק הראשוני במספר המכירות הכולל: בשמונת החודשים של 2026 היווה שוק היד שנייה כ-50.2% מכלל העסקאות שבוצעו, בעוד שחלקו של השוק הראשוני עמד על 49.8%. לשם השוואה, בתקופה המקבילה של 2025 נתח השוק הראשוני עמד על כ-53.5%.
עם זאת, נתונים אלה אינם משקפים את התמונה המלאה של הפעילות האמיתית בשוק הראשוני. כפי שמסבירים ב-Galt & Taggart, רישום עסקאות בין יזם לאדם פרטי במרשם הציבורי מתבצע לעיתים קרובות בעיכוב. בהתאם לכך, נתון המכירות הרשומות בתקופה הנוכחית עלול לפגר משמעותית אחרי המכירות בפועל שמבצעים היזמים.
כדי לאמוד פער זה, ערכה חברת Galt & Taggart בספטמבר 2026 סקר שיטתי בקרב יזמים. המחקר הקיף יותר מ-40 פרויקטים למגורים בבנייה בבתומי וכיסה כ-40% משוק הדירות מקבלן.
לפי תוצאות הסקר, בפרויקטים של היזמים שנבחרו נמכרו בשמונת החודשים הראשונים של 2026 כ-3 273 דירות, לעומת 2 518 בתקופה המקבילה ב-2025. לפיכך, במדגם זה עלו מכירות השוק הראשוני ב-30% בחישוב שנתי.
נתונים אלה חשובים במיוחד, שכן הם מציגים תמונה שונה מזו של נתוני המרשם הציבורי: למרות הירידה במספר העסקאות הראשוניות הרשומות, סקר היזמים מצביע על צמיחה משמעותית במכירות השוטפות. עם זאת, תוצאות הסקר מהוות מדד לפרויקטים שנבחרו, ולא להיקף המכירות המלא של כלל השוק הראשוני.
ההיקף הכספי של השוק צמח ל-867 מיליון דולר
לצד הגידול במספר העסקאות, גדל גם ההיקף הכספי של שוק הנדל״ן למגורים בבתומי.
לפי נתוני Galt & Taggart, בשמונת החודשים הראשונים של 2026 הגיע ההיקף הכולל של השוק ל-867 מיליון דולר ארה״ב, בעוד שבתקופה המקבילה ב-2025 עמד נתון זה על 761 מיליון דולר. בהתאם לכך, הגידול השנתי עמד על 13.9%.
בתוצאה זו ראויה לתשומת לב מיוחדת תרומתם של השוק הראשוני ושוק היד שנייה. ההיקף הכספי של השוק הראשוני צמח מ-414 ל-453 מיליון דולר, עלייה של 9.4%. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, עלה הנתון מ-347 ל-414 מיליון דולר, כלומר עלייה של 19.3%.
כך מוביל שוק היד שנייה לא רק במספר הדירות שנמכרו, אלא גם בקצב צמיחת ההיקף הכספי. מגמה זו מצביעה על תפקידן ההולך וגדל של עסקאות יד שנייה במבנה השוק. בנוסף, הצמיחה בהיקף הכספי מקדימה את קצב הגידול במספר המכירות, מה שמעיד על עליית שווי השוק ושינוי במבנה העסקאות.
השדרה החדשה נותרה מוקד המכירות המרכזי
הביקוש בשוק הנדל״ן למגורים בבתומי אינו מתחלק באופן אחיד מבחינה גיאוגרפית. היקף המכירות הגבוה ביותר ממשיך להתרכז בשדרה החדשה.
בפרט, על פי נתוני Galt & Taggart, בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו בשדרה החדשה 4 417 דירות, נתון המשקף צמיחה שנתית של 8.7%. מיקום זה היווה כ-40.6% מכלל המכירות הרשומות בבתומי.
במקום השני, עם 2 485 דירות שנמכרו, נמצאת שדרת הגיבורים, שבה נרשמה עלייה שנתית מתונה של 0.8% בלבד. יחד, שני אזורים אלה ריכזו כ-63.4% מכלל המכירות בבתומי.
מגמות שונות נרשמו בשכונות אחרות. כך למשל, במחינג׳אורי עלו המכירות ב-38.1% בחישוב שנתי והגיעו ל-779 דירות; בשכונות הפנימיות נמכרו 1 138 דירות, ירידה של 1.8%; ובפריפריה נרשמו 1 029 עסקאות, ירידה של 1.5% בחישוב שנתי.
מצב שונה במקצת נרשם בבתומי העתיקה ובגוניו-קוואריאתי. בפרט, בבתומי העתיקה ירד מספר המכירות ב-15.5% — ל-839 דירות, ובגוניו-קוואריאתי נרשמה ירידה של 10.9%, עם היקף מכירות של 196 דירות.
הנתונים המוצגים מראים כי צמיחת שוק הנדל״ן למגורים בבתומי אינה אחידה בין השכונות השונות. השדרה החדשה ממשיכה להוביל בהיקף המכירות, מחינג׳אורי בולטת בקצב הצמיחה, בעוד שבבתומי העתיקה ובגוניו-קוואריאתי נרשמה ירידה בנתונים בתקופת הדו״ח.
חלקם של הרוכשים הזרים נותר גבוה
מאפיין חשוב של שוק הנדל״ן למגורים בבתומי הוא פעילותם הערה של רוכשים זרים. בפרויקטים של היזמים שנסקרו על ידי Galt & Taggart, בשמונת החודשים הראשונים של 2026 היוו אזרחי גאורגיה 28% מהדירות שנמכרו, בעוד שחלקם של אזרחים זרים הגיע ל-72%.
בקרב הרוכשים הזרים, החלק הגדול ביותר — 19% — שייך לאזרחי אוקראינה, רוסיה ובלארוס; חלקם של אזרחי מדינות אירופה עמד על 17%, ישראל — 12%, מדינות ערב — 7%, טורקיה — אף היא 7%, ועל אזרחי מדינות אחרות נרשמו 10% מהמכירות.
לשם השוואה, בשנת 2025 עמד חלקם של אזרחי גאורגיה בפרויקטים של היזמים שנסקרו על 43% מהדירות שנמכרו. בהתאם לכך, על פי המחקר, בתקופת הדו״ח עלה חלקם של הרוכשים הזרים.
נתונים אלה מדגישים את התלות המשמעותית של שוק הנדל״ן למגורים בבתומי בביקוש הבינלאומי. גיוון הפיזור הגיאוגרפי של הרוכשים עשוי לייצר הזדמנויות חדשות לשוק. יחד עם זאת, יש להביא בחשבון כי תלות גבוהה בביקוש חיצוני הופכת את שוק הנדל״ן לרגיש יותר לתנודות כלכליות וגיאופוליטיות בינלאומיות.
השוק ממשיך לצמוח, אך המבנה שלו משתנה
התמונה הכוללת העולה מנתוני שמונת החודשים הראשונים של 2026 מראה כי שוק הנדל״ן למגורים בבתומי שומר על מגמת צמיחה, אולם מקורות צמיחה זו ומבנה המשתתפים בו משתנים.
ההתעוררות הניכרת במכירות שוק היד שנייה, הגידול של 30% בשוק הדירות מקבלן כפי שנמצא בסקר היזמים, העלייה בהיקף הכספי של השוק ל-867 מיליון דולר ונתח גבוה של רוכשים זרים מהווים מאפיינים מרכזיים של מצב הענף כיום.
בד בבד, הפער בין נתוני המרשם הציבורי לנתוני היזמים ממחיש כי לשם הערכת הדינמיקה האמיתית בשוק אין די בסטטיסטיקה של עסקאות רשומות בלבד. נדרש ניתוח משולב של המכירות בפועל, הקיבולת הפיננסית של השוק ומבנה הרוכשים.
להערכת Galt & Taggart, רמת הביקוש הגבוהה נתמכה בהשקת פרויקטים גדולים חדשים, בהתעוררות מצד קונים מקומיים וזרים ובפעילות שיווקית נמרצת של היזמים. בהמשך, המשמעות המכרעת תהיה ליכולתו של השוק לשמר צמיחה זו בתנאי האיזון הקיימים בין היצע לביקוש.
לסיכום, שוק הנדל״ן למגורים בבתומי לא רק מתרחב בהיקפיו, אלא גם עובר שינויים מבניים: עולה חשיבותו של שוק היד שנייה וגדל חלקם של הרוכשים הזרים. באשר לדינמיקה בשוק הראשוני, הערכת הפעילות האמיתית בו דורשת גישה מורכבת ומקיפה יותר.
מקור: Galt & Taggart — ״נדל״ן למגורים בבתומי: סקירת 8 חודשים לשנת 2026״, 5 בנובמבר 2026.
InternationalInvestment.biz