ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი: გაყიდვები იზრდება, თუმცა, ზრდის სტრუქტურა იცვლება - Galt & Taggart

Общий объем продаж на рынке жилой недвижимости Батуми растет, однако основные источники роста меняются. В первые восемь месяцев 2026 года на фоне активизации сделок на вторичном рынке данные застройщиков указывают на значительный рост продаж и на первичном рынке. При этом меняется структура покупателей и увеличивается финансовый объем рынка.

Рынок жилой недвижимости Батуми сохраняет тенденцию к росту. Однако итоги первых восьми месяцев 2026 года свидетельствуют о существенных изменениях в его структуре. В частности, согласно исследованию Galt & Taggart, за отчетный период в Батуми было продано 10 883 квартиры, что на 3.6% превышает показатель аналогичного периода 2025 года. Вместе с тем за общим показателем скрывается различная динамика на первичном и вторичном рынках.

Согласно тому же исследованию, росту продаж способствовали старт новых масштабных проектов, активизация спроса как со стороны местных, так и иностранных покупателей, а также повышение маркетинговой активности застройщиков. Эти факторы указывают на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости Батуми и высокую конкуренцию на рынке.

Продажи на вторичном рынке растут, а данные первичного рынка требуют дополнительных пояснений

По данным Публичного реестра, в январе-августе 2026 года на вторичном рынке было продано 5 459 квартир, что означает годовой рост на 11.8%. Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке составило 5 424, что на 3.6% уступает аналогичному показателю предыдущего года.

В результате вторичный рынок впервые опередил первичный по общему числу продаж: за восемь месяцев 2026 года на вторичный рынок пришлось около 50.2% совершенных транзакций, в то время как доля первичного рынка составила 49.8%. Для сравнения, в аналогичный период 2025 года доля первичного рынка составляла около 53.5%.

Однако эти данные не отражают полной картины реальной активности на первичном рынке. Как поясняют в Galt & Taggart, регистрация сделок между застройщиком и физическим лицом в Публичном реестре часто происходит с задержкой. Соответственно, показатель зарегистрированных продаж в текущем периоде может существенно отставать от фактических продаж, осуществляемых застройщиками.

Чтобы оценить эту разницу, в сентябре 2026 года компания Galt & Taggart провела системный опрос застройщиков. Исследование охватило более 40 строящихся жилых проектов в Батуми и покрыло около 40% первичного рынка.

По результатам опроса, в проектах выбранных застройщиков за первые восемь месяцев 2026 года было продано 3 273 квартиры, тогда как за аналогичный период 2025 года — 2 518. Таким образом, в данной выборке продажи первичного рынка выросли на 30% в годовом выражении.

Эти данные особенно важны, поскольку демонстрируют картину, отличную от статистики Публичного реестра: несмотря на снижение числа зарегистрированных первичных сделок, опрос застройщиков указывает на существенный рост текущих продаж. При этом результат опроса является показателем отобранных проектов, а не полным объемом продаж всего первичного рынка.

Финансовый объем рынка вырос до 867 миллионов долларов

Наряду с ростом количества сделок увеличивается и финансовый объем рынка жилой недвижимости Батуми.

По данным Galt & Taggart, за первые восемь месяцев 2026 года совокупный объем рынка достиг 867 миллионов долларов США, тогда как в аналогичный период 2025 года этот показатель составлял 761 миллион долларов. Соответственно, годовой прирост составил 13.9%.

В этом результате особого внимания заслуживает вклад первичного и вторичного рынков. Финансовый объем первичного рынка вырос с 414 до 453 миллионов долларов, продемонстрировав рост на 9.4%. На вторичном же рынке показатель вырос с 347 до 414 миллионов долларов, то есть на 19.3%.

Таким образом, вторичный рынок лидирует не только по количеству проданных квартир, но и по темпам роста финансового объема. Эта тенденция, в свою очередь, указывает на растущую роль вторичных сделок в структуре рынка. Кроме того, рост финансового объема опережает темпы роста количества продаж, что свидетельствует об увеличении стоимости рынка и изменении структуры сделок.

Новый бульвар остается главным центром продаж

Спрос на рынке жилой недвижимости Батуми распределен географически неравномерно. Наибольший объем продаж по-прежнему приходится на Новый бульвар.

В частности, по данным Galt & Taggart, за первые восемь месяцев 2026 года на Новом бульваре было продано 4 417 квартир, что означает годовой рост на 8.7%. На эту локацию пришлось около 40.6% всех зарегистрированных продаж в Батуми.

На втором месте с 2 485 проданными квартирами находится Аллея Героев, где годовой прирост составил всего 0.8%. Суммарно на эти две локации пришлось около 63.4% продаж в Батуми.

Иные тенденции наблюдаются в других районах. Например, в Махинджаури продажи выросли на 38.1% в годовом выражении и достигли 779 квартир; во внутренних районах продано 1 138 квартир, что означает снижение на 1.8%; на периферии зафиксировано 1 029 сделок, что также демонстрирует спад на 1.5% в годовом исчислении.

Несколько иная ситуация сложилась в Старом Батуми и Гонио-Квариати. В частности, в Старом Батуми число продаж сократилось на 15.5% — до 839 квартир, а в Гонио-Квариати зафиксировано падение на 10.9%, объем продаж составил 196 квартир.

Приведенные данные показывают, что рост рынка жилой недвижимости Батуми охватывает районы неравномерно. Новый бульвар по-прежнему доминирует по объему продаж, Махинджаури выделяется темпами роста, в то время как в Старом Батуми и Гонио-Квариати за отчетный период зафиксировано снижение показателей.

Доля иностранных покупателей остается высокой

Важной характеристикой рынка жилой недвижимости Батуми остается высокая активность зарубежных покупателей. В проектах застройщиков, опрошенных Galt & Taggart, за первые восемь месяцев 2026 года на граждан Грузии пришлось 28% проданных квартир, тогда как доля иностранных граждан составила 72%.

Среди зарубежных покупателей наибольшая доля — 19% — пришлась на граждан Украины, России и Беларуси; доля граждан стран Европы составила 17%, Израиля — 12%, арабских стран — 7%, Турции — также 7%, а на граждан других государств пришлось 10% продаж.

Для сравнения, в 2025 году доля граждан Грузии в проектах опрошенных застройщиков составляла 43% проданных квартир. Соответственно, согласно исследованию, в отчетный период доля иностранных покупателей возросла.

Эти данные подчеркивают значительную зависимость рынка жилой недвижимости Батуми от международного спроса. Диверсификация географии покупателей может способствовать созданию новых возможностей для рынка. Однако следует учитывать, что высокая зависимость от внешнего спроса также делает рынок жилой недвижимости уязвимым к международным экономическим и геополитическим изменениям.

Рынок сохраняет рост, но его структура меняется

Общая картина данных за первые восемь месяцев 2026 года показывает, что рынок жилой недвижимости Батуми сохраняет тенденцию роста, однако источники этого роста и структура участников меняются.

Заметная активизация продаж на вторичном рынке, выявленный опросом застройщиков 30%-ный рост на первичном рынке, увеличение финансового объема рынка до 867 миллионов долларов и высокая доля иностранных покупателей выступают ключевыми характеристиками текущего состояния сектора.

При этом расхождение между данными Публичного реестра и застройщиков показывает, что для оценки реальной динамики рынка недостаточно лишь статистики зарегистрированных сделок. Необходим совместный анализ фактических продаж, финансовой емкости рынка и структуры покупателей.

По оценке Galt & Taggart, высокий уровень спроса поддерживался запуском новых крупных проектов, активизацией местных и иностранных покупателей и маркетинговой активностью застройщиков. В дальнейшем же ключевое значение будет иметь способность рынка поддерживать этот рост в условиях существующего баланса спроса и предложения.

Таким образом, рынок жилой недвижимости Батуми не только расширяется в объемах, но и претерпевает структурные изменения: возрастает значимость вторичного рынка и доля иностранных покупателей. Что же касается динамики на первичном рынке, оценка ее реальной активности требует более комплексного подхода.

Источник: Galt & Taggart — «Жилая недвижимость Батуми: обзор 8 месяцев 2026 года», 5 ноября 2026 г.

InternationalInvestment.biz - Русская редакция