ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი: გაყიდვები იზრდება, თუმცა, ზრდის სტრუქტურა იცვლება - Galt & Taggart

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვების საერთო რაოდენობა იზრდება, თუმცა, ზრდის ძირითადი წყაროები იცვლება. 2026 წლის პირველ რვა თვეში, მეორად ბაზარზე გააქტიურებული ტრანზაქციების ფონზე, დეველოპერების მონაცემები პირველად ბაზარზეც გაყიდვების მნიშვნელოვან ზრდაზე მიუთითებს. ამასთან, იცვლება მყიდველთა სტრუქტურა და იზრდება ბაზრის ფინანსური მოცულობა.

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს. თუმცა, 2026 წლის პირველი რვა თვის შედეგები მის სტრუქტურაში მნიშვნელოვან ცვლილებებზე მიუთითებს. კერძოდ, Galt & Taggart-ის კვლევის თანახმად, საანგარიშო პერიოდში, ბათუმში, 10 883 ბინა გაიყიდა, რაც 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 3.6%-ით მეტია. ამასთან, საერთო მაჩვენებლის მიღმა განსხვავებული დინამიკა იკვეთება პირველად და მეორად ბაზრებზე.

ამავე კვლევის მიხედვით, გაყიდვების ზრდას ხელს უწყობდა ახალი მასშტაბური პროექტების დაწყება, როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი მყიდველების მხრიდან მოთხოვნის გააქტიურება და დეველოპერების მარკეტინგული აქტივობის ზრდა. ეს ფაქტორები კი, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობასა და ბაზარზე არსებულ ძლიერ კონკურენციაზე მიუთითებს.

მეორად ბაზარზე გაყიდვები იზრდება, პირველადი ბაზრის მონაცემები კი დამატებით განმარტებას საჭიროებს

საჯარო რეესტრის მონაცემებით, 2026 წლის იანვარ-აგვისტოში, მეორად ბაზარზე, 5 459 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 11.8%-იანი ზრდაა. პირველადი ბაზრის რეგისტრირებული ტრანზაქციების რაოდენობამ კი 5 424 შეადგინა, რაც წინა წლის ანალოგიურ მაჩვენებელს 3.6%-ით ჩამორჩება.

შედეგად, მეორადმა ბაზარმა, გაყიდვების საერთო რაოდენობაში, პირველად გადააჭარბა პირველადს - 2026 წლის რვა თვეში განხორციელებული ტრანზაქციების დაახლოებით 50.2% მეორად ბაზარზე მოდიოდა, მაშინ, როდესაც პირველადი ბაზრის წილი 49.8% იყო. შედარებისთვის, 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში პირველადი ბაზრის წილი დაახლოებით 53.5%-ს შეადგენდა.

თუმცა, ეს მონაცემები პირველადი ბაზრის რეალური აქტივობის სრულ სურათს არ ასახავს. Galt & Taggart-ის განმარტებით, დეველოპერსა და ფიზიკურ პირს შორის განხორციელებული ტრანზაქციების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, ხშირად, დაგვიანებით ხდება. შესაბამისად, რეგისტრირებული გაყიდვების მაჩვენებელი, მიმდინარე პერიოდში დეველოპერების მიერ განხორციელებულ ფაქტობრივ გაყიდვებს, შესაძლოა მნიშვნელოვნად ჩამორჩებოდეს.

ამ განსხვავების შესაფასებლად, Galt & Taggart-მა, 2026 წლის სექტემბერში დეველოპერების სისტემური გამოკითხვა ჩაატარა. კვლევა ბათუმში 40-ზე მეტ მშენებარე საცხოვრებელ პროექტს მოიცავდა და პირველადი ბაზრის დაახლოებით 40%-ს ფარავდა.

გამოკითხვის შედეგებით, შერჩეულ დეველოპერთა პროექტებში, 2026 წლის პირველ რვა თვეში, 3 273 ბინა გაიყიდა, 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში კი - 2 518. შესაბამისად, ამ შერჩევაში პირველადი ბაზრის გაყიდვები წლიურად 30%-ით არის გაზრდილი.

ეს მონაცემები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან საჯარო რეესტრის სტატისტიკისგან განსხვავებულ სურათს გვიჩვენებს: რეგისტრირებული პირველადი ტრანზაქციების შემცირების მიუხედავად, დეველოპერების გამოკითხვა მიმდინარე გაყიდვების მნიშვნელოვან ზრდაზე მიუთითებს. ამასთან, გამოკითხვის შედეგი შერჩეული პროექტების მაჩვენებელია და არა მთელი პირველადი ბაზრის გაყიდვების სრული რაოდენობა.

ბაზრის ფინანსური მოცულობა 867 მილიონ დოლარამდე გაიზარდა

გაყიდვების რაოდენობის ზრდასთან ერთად იზრდება ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ფინანსური მოცულობაც.

Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის პირველ რვა თვეში, ბაზრის ჯამურმა მოცულობამ 867 მილიონი აშშ დოლარი შეადგინა, მაშინ, როდესაც 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ეს მაჩვენებელი, 761 მილიონი დოლარი იყო. შესაბამისად, წლიურმა ზრდამ 13.9% შეადგინა.

ამ შედეგში განსაკუთრებით საყურადღებოა პირველადი და მეორადი ბაზრების წვლილი. პირველადი ბაზრის ფინანსური მოცულობა 414 მილიონიდან 453 მილიონ დოლარამდე გაიზარდა, რაც 9.4%-იანი ზრდაა. მეორად ბაზარზე კი მაჩვენებელი 347 მილიონიდან 414 მილიონ დოლარამდე გაიზარდა, ანუ 19.3%-ით.

ამრიგად, მეორადი ბაზარი არამხოლოდ გაყიდული ბინების რაოდენობის, არამედ ფინანსური მოცულობის ზრდის ტემპითაც ლიდერობს. ეს ტენდენცია კი, თავის მხვრივ, ბაზრის სტრუქტურაში მეორადი ტრანზაქციების მზარდ მნიშვნელობაზე მიუთითებს. ამასთან, ფინანსური მოცულობის ზრდა გაყიდვების რაოდენობის ზრდას აღემატება, რაც ბაზრის ღირებულების მატებასა და გარიგებების სტრუქტურის ცვლილებაზეც მიუთითებს.

ახალი ბულვარი გაყიდვების მთავარ ცენტრად რჩება

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა გეოგრაფიულად არათანაბრად არის განაწილებული. გაყიდვების ყველაზე დიდი მოცულობა კვლავ ახალ ბულვარზე მოდის.

კერძოდ, Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის პირველ რვა თვეში, ახალ ბულვარში, 4 417 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 8.7%-იანი ზრდაა. ამ ლოკაციაზე მოდიოდა ბათუმში რეგისტრირებული გაყიდვების დაახლოებით 40.6%.

მეორე ადგილზე, 2 485 გაყიდული ბინით, გმირთა ხეივანია, სადაც წლიური ზრდა მხოლოდ 0.8% იყო. შესაბამისად, ამ ორ ლოკაციაზე, ბათუმის გაყიდვების დაახლოებით 63.4% მოდიოდა.

განსხვავებულ ტენდენციებს აჩვენებს სხვა უბნების მონაცემები. მაგალითად, მახინჯაურში გაყიდვები წლიურად 38.1%-ით გაიზარდა და 779 ბინას მიაღწია; შიდა არეალში გაიყიდა 1 138 ბინა, რაც 1.8%-იანი კლებაა; პერიფერიებში კი დაფიქსირდა 1 029 ტრანზაქცია, რაც წლიურად, ასევე, 1.5%-იანი კლებაა.

შედარებით განსხვავებული ვითარებაა ძველ ბათუმსა და გონიო-კვარიათში. უფრო კონკრეტულად, ძველ ბათუმში გაყიდვების რაოდენობა 15.5%-ით, 839 ბინამდე შემცირდა, ხოლო გონიო-კვარიათში დაფიქსირდა 10.9%-იანი კლება და გაყიდვებმა 196 ბინა შეადგინა.

აღნიშნული მონაცემები აჩვენებს, რომ ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზრდა, ყველა უბანს თანაბრად არ მოიცავს. კერძოდ, ახალი ბულვარი გაყიდვების მოცულობით კვლავ დომინირებს, მახინჯაური კი ზრდის ტემპით გამოირჩევა, მაშინ, როდესაც ძველ ბათუმსა და გონიო-კვარიათში, საანგარიშო პერიოდში, გაყიდვების შემცირება დაფიქსირდა.

უცხოელი მყიდველების წილი კვლავ მაღალია

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელოვანი მახასიათებელი, კვლავ, უცხოელი მყიდველების მაღალი აქტიურობაა. Galt & Taggart-ის მიერ გამოკითხულ შერჩეულ დეველოპერთა პროექტებში, 2026 წლის პირველ რვა თვეში გაყიდული ბინების 28% საქართველოს მოქალაქეებზე მოდიოდა, უცხო ქვეყნის მოქალაქეების წილი კი 72% იყო.

გაყიდვებში, უცხოელ მყიდველებს შორის ყველაზე მაღალი - 19%-იანი წილი უკრაინის, რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეებზე მოდიოდა; რაც შეეხება სხვა ქვეყნებს, ევროპის ქვეყნების მოქალაქეთა წილი 17%-ს შეადგენდა, ისრაელის - 12%-ს, არაბული ქვეყნების - 7%-ს, თურქეთის - ასევე 7%-ს, ხოლო სხვა ქვეყნების მოქალაქეებზე გაყიდვების წილი 10%-ით განისაზღვრა.

შედარებისთვის, 2025 წელს საქართველოს მოქალაქეების წილი, გამოკითხულ დეველოპერთა პროექტებში, გაყიდული ბინების 43% იყო. შესაბამისად, კვლევის მიხედვით, საანგარიშო პერიოდში უცხოელი მყიდველების წილი გაიზარდა.

აღნიშნული მონაცემები ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის საერთაშორისო მოთხოვნაზე მნიშვნელოვან დამოკიდებულებას აჩვენებს. მყიდველთა წარმომავლობის დივერსიფიკაცია ბაზრისთვის ახალი შესაძლებლობების შექმნას შეიძლება უწყობდეს ხელს. თუმცა, აქვე გასათვალისწინებელია ისიც, რომ უცხოურ მოთხოვნაზე მაღალი დამოკიდებულება, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, საერთაშორისო ეკონომიკური და გეოპოლიტიკური ცვლილებების მიმართაც მგრძნობიარეს ხდის.

ბაზარი ზრდას ინარჩუნებს, თუმცა მისი სტრუქტურა იცვლება

2026 წლის პირველი რვა თვის მონაცემების საერთო სურათი აჩვენებს, რომ ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს, თუმცა, ზრდის წყაროები და მონაწილეთა სტრუქტურა იცვლება.

მეორად ბაზარზე გაყიდვების მნიშვნელოვანი გააქტიურება, დეველოპერების გამოკითხვით გამოვლენილი პირველადი ბაზრის 30%-იანი ზრდა, ბაზრის ფინანსური მოცულობის 867 მილიონ დოლარამდე გაზრდა და უცხოელი მყიდველების მაღალი წილი სექტორის მიმდინარე მდგომარეობის მთავარ მახასიათებლებს წარმოადგენს.

ამასთან, საჯარო რეესტრისა და დეველოპერების მონაცემებს შორის განსხვავება მიუთითებს, რომ ბაზრის რეალური დინამიკის შესაფასებლად, მხოლოდ რეგისტრირებული ტრანზაქციების სტატისტიკა საკმარისი არ არის. აუცილებელია ფაქტობრივი გაყიდვების, ბაზრის ფინანსური მოცულობისა და მყიდველთა სტრუქტურის ერთობლივი ანალიზიც.

Galt & Taggart-ის შეფასებით, მოთხოვნის მაღალი დონე ახალი მსხვილი პროექტების დაწყებით, ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების გააქტიურებითა და დეველოპერების მარკეტინგული აქტივობით იყო მხარდაჭერილი. სამომავლოდ კი მნიშვნელოვანი იქნება რამდენად შეძლებს ბაზარი ზრდის შენარჩუნებას, არსებული მოთხოვნისა და მიწოდების პირობებში.

ამრიგად, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი არამხოლოდ მოცულობით ფართოვდება, არამედ სტრუქტურულადაც იცვლება. კერძოდ, იზრდება მეორადი ბაზრის მნიშვნელობა და უცხოელი მყიდველების წილი. რაც შეეხება პირველად ბაზარზე დაფიქსირებულ ტენდენციას, მისი რეალური აქტივობის შეფასება უფრო კომპლექსურ მიდგომას მოითხოვს.

წყარო: Galt & Taggart - "ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება: 2026 წლის 8 თვის მიმოხილვა", 5 ნოემბერი, 2026 წ.

InternationalInvestment.biz - ქართული რედაქცია