Unsplash

אלבניה מגבשת תנאים חדשים למשקיעים זרים, לרבות הטבות בשימוש בנדל״ן ממשלתי ומנגנוני הגנה נוספים לענפים אסטרטגיים. השינויים נידונים על רקע זרימת הון חסרת תקדים, כאשר יותר ממחציתו מופנית לענף הנדל״ן. במקביל, דרישות חדשות ממתחמי נופש ויוזמות מיסוי מעוררות שאלות בקרב המגזר העסקי.

הון ושוק הדיור

ההשקעות הזרות באלבניה צמחו חמש שנים ברציפות. בשנת 2025 היקפן הגיע לשיא של €1,64 מיליארד, שהם 6,1% מהתמ״ג, על פי נתוני הבנק המרכזי. במהלך ששת החודשים הראשונים של שנת 2026 זרמו למדינה כבר €1,14 מיליארד — למעלה משני שלישים מסך ההשקעות בשנה שקדמה לה במלואה.

את מרבית הכספים הפנו המשקיעים הזרים לנדל״ן — €609,6 מיליון, או 53,3% מסך ההיקף הכולל. לשם השוואה, בשנת 2021 ענף זה היווה 19% מההשקעות, ובשנת 2025 — כ-34%. בפעילות פיננסית וביטוח הושקעו €181 מיליון, בתעשייה הייצורית — €92 מיליון, ובשירותי מידע ותקשורת — €48 מיליון. ריכוז ההון בענף הנדל״ן מגביר את תלותה של פעילות ההשקעות בביקוש לדיור.

בדורס התייקרו דירות מקבלן ב-24,1% בתוך שנה, ל-€1650 למ״ר. זהו קצב הצמיחה הגבוה ביותר מבין הערים שנכללו במחקר Deloitte Property Index 2026. המחיר הממוצע של דירות מקבלן באלבניה הגיע ל-€1720 למ״ר. בוולורה, מחירה של דירה בשטח 70 מ״ר שווה ערך להכנסה של 21,28 שנים לפי שכר ממוצע ברוטו, כך מדווח Ekofin.

הטבות למשקיעים

ב-21 באוקטובר הועברה לדיון ציבורי הצעת חוק בנושא השקעות באלבניה, שנועדה להחליף שני חוקים קיימים — בנושא השקעות זרות והשקעות אסטרטגיות. בין הצעדים המוצעים — שימוש מוטב בנכסי מדינה, השתתפות הרשויות בפרויקטים פרטיים ובדיקת עסקאות בענפים רגישים. כל עוד המסמך לא אושר, תנאים אלה אינם בתוקף.

דמי השימוש בנכסים כאלה מוצעים להיקבע בהתחשב בפוטנציאל הכלכלי של האזור. באזורים המפותחים ביותר יחול תעריף קבוע, ואילו באזורים בעלי פוטנציאל בינוני הוא עשוי לרדת עד ל-50% מסכום זה. קרקעות ומבנים מיועדים להיכלל בקרן מיוחדת לאחר בדיקת מעמדם המשפטי. רשימת הנכסים הזמינים תפורסם באתר סוכנות פיתוח ההשקעות של אלבניה (AIDA).

הרשויות יוכלו להקצות קרקע מדינה ללא מכרז, הגובלת בשטח פרטי, אם היא נדרשת לגישה לנכס או לחיבור תשתיות הנדסיות. השטח הנוסף לא יעלה על 20% מהנכס העיקרי, ומעמדו המשפטי של השטח חייב להיות מאושר במרשם המקרקעין. להשקעות זרות באנרגיה, תחבורה, תקשורת ותחומים אסטרטגיים נוספים מתוכננת בדיקה ייעודית. התנאים הסופיים ייוודעו לאחר חקיקת החוק.

נדל״ן נופש

מתחמי התיירות כבר נתקלו בעדכון הכללים. ב-5 בנובמבר אישרה הממשלה דרישות עבור אתרי נופש מעורבים באלבניה, שבהם מלונות פועלים לצד דירות ווילות פרטיות. לחלק המגורים מותר להקצות עד 40% מכלל שטח הבנייה, ולא משטח המגרש. 60% הנותרים חייבים לשמש לאירוח תיירותי ולשירותים הנלווים אליו, מציינים אנליסטים של International Investment.

עבור פרויקטים חדשים נקבע הליך הסמכה מוקדמת לפני קבלת היתר בנייה. על היזמים להפריד בין שטחי המגורים לשטחי המלונאות ולנמק את חלוקת השטח הכולל. ההסמכה כשלעצמה אינה מעניקה זכות להתחיל בבנייה. הצו מ-5 בנובמבר קובע כניסה לתוקף לאחר פרסומו הרשמי; עבור פרויקטים שאושרו קודם לכן נקבעו הוראות מעבר.

המגבלות החדשות אינן אוסרות על מכירת דירות במתחמי נופש. עם זאת, דירות המיועדות לאירוח תיירותי חייבות לפעול תחת מערך ניהול משותף. להסבת יחידת מגורים לשימוש מלונאי נדרש אישור לשינוי ייעוד. על הרוכשים לבדוק מראש את המסמכים ואת החוזה עם חברת הניהול: מעמדו המשפטי של הנכס משפיע על האפשרות להשכירו ועל התשואה בפועל.

סיכוני מס

שינויים פוטנציאליים נוגעים גם למיסוי. ב-29 באוקטובר קראה התאחדות המשקיעים הזרים של אלבניה FIAA לבחון מחדש את ההצעות לחבילת הפיסקלית לשנת 2027. הארגון סבור כי העלאת נטל המס ללא התייעצויות מספקות ותקופת מעבר עלולה להרע את תנאי התכנון לטווח ארוך, כך עולה מההודעה בנושא מיסים לעסקים באלבניה.

הקהילה העסקית דורשת הערכה מוקדמת של ההשלכות והסברים ברורים מדוע נדרשים צעדים חדשים. בין הבעיות הממושכות מונים המשקיעים שינויים תכופים בכללים, פרשנות בלתי אחידה של דיני המס ועיכובים בהחזרי מע״מ. עבור חברות המממנות בנייה או הקמת מתקני ייצור שנים מראש, ליכולת חיזוי ההוצאות יש חשיבות מכרעת.

שאלות מתעוררות גם בנוגע להגנה על זכויות קניין, הליכים מנהליים וזמינות כוח אדם מיומן. בסקר FIAA לשנת 2025 דירגו חברות זרות את הסביבה העסקית של אלבניה ב-45 נקודות מתוך 100, לעומת 49 שנה קודם לכן. הזרימה הגבוהה של הון אינה מעלימה מגבלות אלה: הגידול בהיקף ההשקעות ואיכות התנאים לניהול עסקים ממשיכים להוות מדדים שונים.

אופקים למשקיעים

להערכת אנליסטים של International Investment, אלבניה שומרת על פוטנציאל משיכת הון זר הודות לפיתוח יעדי תיירות, שדרוג התשתיות והתקרבות לסטנדרטים הכלכליים של האיחוד האירופי. אולם ריכוז של יותר ממחצית ההשקעות הישירות בענף אחד הופך את השוק לרגיש לביקוש לדיור. עליית מחירים מהירה של נכסים כשלעצמה אינה מבטיחה הכנסות יציבות משכירות או אפשרות למכירה חוזרת רווחית.

הדרישות החדשות ממתחמי הנופש עשויות לשנות את מבנה פיתוח הנדל״ן בחופי אלבניה. המודל שהתמקד בעיקר במכירת דירות הופך לפחות אטרקטיבי: חלק ניכר מהשטחים חייב להניב הכנסה מפעילות מלונאית. מהלך זה עשוי לחזק את מעמדן של חברות גדולות בעלות מפעילים עצמאיים והון מספק, תוך צמצום ההזדמנויות של יזמים קטנים. כתוצאה מכך, השוק עלול להפוך לפחות נגיש למשתתפים חדשים, אף שאיכות פרויקטי התיירות עשויה לעלות.

במדיניות ההשקעות של אלבניה נותרת סתירה פנימית. הממשלה מציעה הטבות למשיכת הון זר, אך חוסר הוודאות לגבי תנאי המס העתידיים עלול להחליש את השפעתן. המשך חלקה הגבוה של פעילות הנדל״ן בהשקעות מעיד על כך שהכספים מתרכזים כיום במספר מוגבל של תחומים. כתוצאה מכך, ההטבות החדשות עשויות להגדיל את היקף ההשקעות הכולל, אך מבלי לשנות את המבנה הענפי שלהן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות על השקעות באלבניה

כמה השקעות זרות ישירות משכה אלבניה בשנת 2025?

€1,64 מיליארד, לפי נתוני הבנק של אלבניה.

איזה חלק מההשקעות הזרות הופנה לנדל״ן במחצית הראשונה של 2026?

53,3%, שהם €609,6 מיליון.

בכמה התייקרו דירות מקבלן בדורס?

ב-24,1% בתוך שנה, ל-€1650 למ״ר.

איזה חלק משטח אתר נופש מעורב מותר להקצות למגורים?

לא יותר מ-40% מכלל שטח הבנייה.

האם אושר החוק החדש להשקעות באלבניה?

לא. הצעת החוק הועברה לדיון ציבורי ב-21 באוקטובר 2026.