Unsplash

Албания готовит новые условия для иностранных инвесторов, включая льготы при использовании государственной недвижимости и дополнительные механизмы защиты стратегических отраслей. Изменения обсуждаются в период рекордного притока капитала, более половины которого направляется в недвижимость. При этом новые требования к курортным комплексам и налоговые инициативы вызывают вопросы у бизнеса.

Капитал и рынок жилья

Иностранные инвестиции в Албанию росли пять лет подряд. В 2025 году их объем достиг рекордных €1,64 млрд, или 6,1% ВВП, по данным Нацбанка. За первые шесть месяцев 2026-го в страну поступило уже €1,14 млрд — более двух третей суммы за весь предыдущий год.

Больше всего средств иностранные инвесторы направили в недвижимость — €609,6 млн, или 53,3% общего объема. Для сравнения, в 2021-м на этот сектор приходилось 19% вложений, в 2025-м — примерно 34%. В финансовую и страховую деятельность вложили €181 млн, в обрабатывающую промышленность — €92 млн, в информационные и коммуникационные услуги — €48 млн. Концентрация капитала в недвижимости повышает зависимость инвестиционной активности от спроса на жилье.

В Дурресе новые квартиры за год подорожали на 24,1%, до €1650 за кв. м. Это самый высокий темп роста среди городов, включенных в исследование Deloitte Property Index 2026. Средняя стоимость новостроек в Албании достигла €1720 за квадрат. Во Влере стоимость квартиры площадью 70 кв. м соответствует заработку за 21,28 года при средней зарплате до вычета налогов, пишет Ekofin.

Льготы для инвесторов

21 октября на общественное обсуждение вынесли законопроект об инвестициях в Албании, призванный заменить два действующих закона — об иностранных и стратегических вложениях. Среди предложенных мер — льготное использование государственного имущества, участие властей в частных проектах и проверка сделок в чувствительных отраслях. Пока документ не принят, эти условия не действуют.

Плату за пользование такими объектами предлагается определять с учетом экономического потенциала территории. В наиболее развитых зонах будет действовать установленная ставка, а в районах со средним потенциалом она может снизиться до 50% этой суммы. Земельные участки и здания предполагается включать в специальный фонд после проверки их правового статуса. Перечень доступных объектов должен размещаться на сайте Албанского агентства развития инвестиций (AIDA).

Без конкурса власти смогут предоставлять государственный участок, примыкающий к частной территории, если он нужен для доступа к объекту или подключения инженерных сетей. Дополнительная площадь не должна превышать 20% основного владения, а правовой статус участка должен быть подтвержден кадастром. Для зарубежных вложений в энергетику, транспорт, связь и другие стратегические направления предполагается отдельная проверка. Окончательные условия станут известны после принятия закона.

Курортная недвижимость

Туристические комплексы уже столкнулись с пересмотром правил. 5 ноября правительство утвердило требования к смешанным курортам Албании, где гостиницы соседствуют с частными апартаментами и виллами. На жилую часть разрешено отводить не более 40% общей строительной площади, а не территории участка. Остальные 60% должны использоваться для туристического размещения и связанных с ним услуг, отмечают аналитики International Investment.

Для новых проектов предусмотрена предварительная сертификация перед получением разрешения на строительство. Девелоперы должны разграничить жилые и гостиничные помещения и обосновать распределение общей площади. Сертификат сам по себе не дает права начинать строительство. Постановление от 5 ноября предусматривает вступление в силу после официальной публикации; для ранее согласованных проектов установлены переходные правила.

Новые ограничения не запрещают продажу квартир в курортных комплексах. Однако апартаменты, предназначенные для туристического размещения, должны работать в системе общего управления. Для перевода жилого помещения в гостиничное использование требуется согласование изменения назначения. Покупателям важно заранее проверять документы и договор с управляющей компанией: юридический статус объекта влияет на возможность сдачи в аренду и фактическую доходность.

Налоговые риски

Потенциальные изменения затрагивают и налогообложение. 29 октября Ассоциация иностранных инвесторов Албании FIAA призвала пересмотреть предложения к фискальному пакету на 2027-й. Организация считает, что повышение налоговой нагрузки без достаточных консультаций и переходного периода может ухудшить условия долгосрочного планирования, следует из заявления о налогах для бизнеса в Албании.

Бизнес-сообщество требует предварительной оценки последствий и четких объяснений, почему необходимы новые меры. Среди давних проблем инвесторы называют частые изменения правил, неодинаковое толкование налоговых норм и задержки с возмещением НДС. Для компаний, финансирующих строительство или создание производств на несколько лет вперед, предсказуемость расходов имеет особое значение.

Вопросы возникают и к защите имущественных прав, административным процедурам и доступности квалифицированных кадров. В опросе FIAA за 2025-й иностранные компании оценили деловую среду Албании в 45 баллов из 100 против 49 годом ранее. Высокий приток капитала не устраняет этих ограничений: рост объемов вложений и качество условий для ведения бизнеса остаются разными показателями.

Перспективы для инвесторов

По оценке аналитиков International Investment, Албания сохраняет потенциал для привлечения зарубежных средств благодаря развитию туристических направлений, модернизации инфраструктуры и сближению с экономическими стандартами ЕС. Но концентрация более половины прямых инвестиций в одном секторе делает рынок чувствительным к спросу на жилье. Быстрый рост стоимости объектов сам по себе не гарантирует устойчивых арендных доходов или возможности выгодной перепродажи.

Новые требования к курортным комплексам способны изменить структуру прибрежного девелопмента Албании. Модель, ориентированная преимущественно на продажу апартаментов, становится менее привлекательной: значительная часть площадей должна приносить доход от гостиничной деятельности. Это может усилить позиции крупных компаний с собственными операторами и достаточным капиталом, сократив возможности небольших застройщиков. В результате рынок рискует стать менее доступным для новых участников, хотя качество туристических проектов может повыситься.

В инвестиционной политике Албании сохраняется противоречие. Правительство предлагает льготы для привлечения иностранного капитала, но неопределенность будущих налоговых условий способна ослабить их эффект. Сохранение высокой доли недвижимости в инвестициях свидетельствует о том, что средства пока концентрируются в ограниченном числе направлений. В результате новые льготы могут увеличить общий объем вложений, но не изменить их отраслевую структуру.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы об инвестициях в Албанию

Сколько прямых иностранных инвестиций привлекла Албания в 2025 году?

€1,64 млрд, по данным Банка Албании.

Какая доля иностранных инвестиций пришлась на недвижимость в первом полугодии 2026-го?

53,3%, или €609,6 млн.

На сколько подорожали новостройки в Дурресе?

На 24,1% за год, до €1650 за кв. м.

Какую долю площади смешанного курорта разрешено отводить под жилье?

Не более 40% общей строительной площади.

Принят ли новый закон об инвестициях в Албании?

Нет. Законопроект вынесли на общественное обсуждение 21 октября 2026-го.