ערי אירופה המובילות להשקעות נדל״ן

לונדון, מדריד ופריז עומדות בראש דירוג ערי אירופה בעלות האופקים האטרקטיביים ביותר להשקעות נדל״ן לשנת 2027. ברצלונה שמרה על המקום השמיני, אך הציגה את הצמיחה הגבוהה ביותר בהיקף ההשקעות מבין עשר המובילות, כך עולה ממחקר חדש של Urban Land Institute (ULI) ו-PwC.

מתודולוגיית המחקר

המחקר התבסס על סקרים וראיונות שבהם השתתפו 1,498 מומחים מענף הנדל״ן. ביניהם — משקיעים, מנהלי קרנות, יזמים, גופי מימון ויועצים. המומחים העריכו את סיכויי הרכישה של נכסים ואת יישומם של פרויקטים חדשים ב-32 ערים.

בעת הרכבת הדירוג נלקחו בחשבון גודל השוק והנזילות שבו, מדדים כלכליים ואפשרויות הבנייה. המומחים ניתחו גם את תשתיות התחבורה, התנאים הרגולטוריים ואיכות הסביבה העירונית. תשומת לב מיוחדת הוקדשה למגמות דמוגרפיות, לביקוש למגורים ולסיכוני אקלים.

תוצאות מחקר שוק הנדל״ן משקפות את ציפיות הקהילה המקצועית לשנת 2027. מיקומה הגבוה של עיר מעיד על האטרקטיביות שלה להשקעת הון, אך אינו מבטיח תשואה מנכס ספציפי או את עליית ערכו.

לונדון: 16.8 מיליארד אירו בהשקעות

לונדון שומרת על המקום הראשון בהערכת הסיכויים להשקעות ופיתוח לשנת 2027. בירת בריטניה מושכת הון בינלאומי בזכות גודל השוק, שקיפות העסקאות ומספרם הגדול של קונים פוטנציאליים. גם בתנאים של אי-ודאות כלכלית, יתרונות אלה מאפשרים למשקיעים להסתמך על היכולת למכור מחדש נכסים גדולים.

מאוקטובר 2025 עד ספטמבר 2026 היקף העסקאות בשוק הנדל״ן של לונדון הגיע ל-16.8 מיליארד אירו (+15%), לפי נתוני MSCI. העיר מובילה באירופה בהשקעות בפועל זו השנה השישית ברציפות. הפעילות המשמעותית מאששת את מעמדה כאחד המרכזים המרכזיים של מחזור ההון הבינלאומי.

מדריד: צמיחה של 11% בהשקעות

מדריד שמרה על המקום השני עם ציון של 2.34 נקודות באופק ההשקעות. בירת ספרד מושכת קונים בזכות פעילות עסקית יציבה, צמיחה כלכלית והזדמנויות לעסקאות במגוון סוגי נדל״ן מסחרי. תפקיד חשוב ממלאת גם התרחבות הביקוש לתשתיות עירוניות ולמגורים.

בשנה האחרונה הושקעו בנכסים במדריד 4.8 מיליארד אירו, עלייה של 11% לעומת 12 החודשים שקדמו להם. על פי תחזית Oxford Economics, התמ״ג הריאלי של העיר בשנים 2027–2029 יגדל בממוצע ב-2.2% מדי שנה. מבין חמש המובילות במחקר, זהו קצב הצמיחה הכלכלית הצפוי הגבוה ביותר.

פריז: עסקאות בהיקף של 10.2 מיליארד אירו

פריז שמרה על המקום השלישי עם ציון של 1.85 נקודות. כאחד המרכזים העסקיים הגדולים ביבשת, העיר נהנית מתשתיות מפותחות וממעגל רחב של משתתפי שוק. מאפיינים אלה תומכים בביקוש לנכסים איכותיים, אף שהמצב במגזרים שונים נבדל במידה ניכרת.

ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר 2026 הסתכם היקף ההשקעות בבירת צרפת ב-10.2 מיליארד אירו, עלייה של 2%. לצד זאת, ההתאוששות אינה אחידה: לפי הערכת MSCI, במחצית הראשונה של 2026 עסקאות במשרדים בפריז עמדו על כמחצית מהממוצע ארוך הטווח שלהן. מיקומה הכללי הגבוה של העיר אינו מבטל סיכונים הקשורים בבחירת סקטור מסוים.

מינכן ומילאנו: עלייה בדירוג

מינכן עלתה למקום הרביעי, עקפה את ברלין והפכה לעיר הגרמנית בעלת הדירוג הגבוה ביותר. עם זאת, ההשקעות בפועל ב-12 החודשים הנסקרים ירדו ב-18%, ל-2.8 מיליארד אירו. הפער בין המחזור הנוכחי לציפיות לשנת 2027 ממחיש כי המשיבים בסקר אינם מסתמכים רק על עסקאות העבר הקרוב, אלא גם על הזדמנויות עתידיות.

מילאנו טיפסה מהמקום השביעי למקום החמישי. היקף ההשקעות הגיע ל-3.1 מיליארד אירו, עלייה של 16% בשנה. התחזקות מעמדו של המרכז העסקי האיטלקי משתלבת בעניין הכללי בדרום אירופה, שם הון בינלאומי מחפש חלופות לשווקים היקרים והבוגרים ביותר.

אמסטרדם וברלין: ירידה בדירוג

אמסטרדם הגיעה למקום השישי, ירידה של שלב אחד. בעיר נחתמו עסקאות בהיקף של 2.1 מיליארד אירו, עלייה של 8% לעומת התקופה הקודמת. כך, הגידול בהשקעות בפועל לא הוביל לשיפור בהערכת הסיכויים לשנה הבאה.

ברלין איבדה שלושה מקומות בבת אחת ודורגה שביעית. סכום העסקאות ירד ב-12%, ל-4.7 מיליארד אירו. על אף היקף ההון המשמעותי, בירת גרמניה פיגרה אחרי שכנותיה בדירוג הציפיות, מה שמדגיש את ההבדל בין גודל השוק לבין מידת משיכתו לפרויקטים חדשים.

ברצלונה: זינוק של 52% בהשקעות

ברצלונה שמרה על המקום השמיני, אך מבחינת דינמיקת העסקאות הקדימה את כל משתתפות העשירייה הראשונה. בין אוקטובר 2025 לספטמבר 2026 צמחו ההשקעות בנדל״ן ב-52%, ל-2.2 מיליארד אירו. גידול כה משמעותי מעיד על התגברות עניין הקונים, אף שכשלעצמו אינו מהווה ערובה לעליית מחירים מקבילה או לגידול בתשואות השכירות.

ההשקעות נמשכות לבתי מלון, מתחמים לוגיסטיים ומשרדים מודרניים. מרכזי עסקים וטכנולוגיה תומכים בצורך בשטחים איכותיים, והמעמד הבינלאומי של העיר מגביר את הביקוש למקומות אירוח. בעת בחירת נכסי מגורים יש להביא בחשבון בנפרד את המגבלות הקיימות בתחום השכירות ואת הרגולציה המקומית.

פרנקפורט וליסבון

פרנקפורט נותרה במקום התשיעי, למרות ירידה של 24% בהשקעות, לרמה של מיליארד אירו בלבד. מעמדו האיתן של המגזר הפיננסי ותשתיות מפותחות שומרים על חשיבותם לשוק, אולם נתוני העסקאות מעידים על זהירות בקרב הרוכשים.

ליסבון עלתה למקום העשירי ודחקה את המבורג החוצה. בירת פורטוגל משכה כ-700 מיליון אירו — 43% יותר מאשר שנה קודם לכן. העלייה בפעילות ושיפור הערכת הסיכויים מחזקים את העניין ביעדי דרום אירופה, אך בהיקף ההון המוחלט העיר עדיין מפגרת אחרי רוב משתתפות העשירייה.

סיכונים וחלופות למשקיעים

ציפיות המשיבים לשנת 2027 הפכו מאופקות יותר. צמיחה ברווחיות צופים 45% מהנשאלים לעומת 50% במחקר הקודם. בין המכשולים העיקריים הוזכרו עלויות המימון הגבוהות, האינפלציה, העלייה בהוצאות הבנייה ואי-יציבות בינלאומית. אי-ודאות רגולטורית נכללה בשלושת הסיכונים המובילים על ידי 38% מהמומחים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי השקעות בנדל״ן במדינות אירופה כרוכות בעלויות נכבדות. מיסים גבוהים, אגרות חובה, הוצאות תחזוקה ועמידה בדרישות חקיקה רבות מכבידים על תקציב הקונים והבעלים. הדבר עלול להפחית משמעותית את התשואה הסופית ולגרום למשקיעים לחפש יעדים משתלמים יותר.

בין שווקים אלה בולטת גאורגיה, שבה נהוגים מיסים נמוכים יחסית, תנאי כניסה פשוטים ואפשרות שהייה ממושכת לאזרחי מדינות רבות. זרים יכולים לרכוש דירות באופן חופשי, והתשואה מהשכרת מגורים גבוהה פוטנציאלית מזו שבמדינות רבות באיחוד האירופי. עם זאת, בשנים האחרונות מדד זה בתחום המגורים נמצא בירידה עקב הגידול בהיצע. במקביל, תחום הנדל״ן המלונאי תופס תאוצה, בייחוד פרויקטים יוקרתיים של מותגים בינלאומיים בניהול מקצועי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment