Лучшие города Европы для инвестиций в недвижимость

Лондон, Мадрид и Париж возглавили рейтинг европейских городов с наиболее привлекательными перспективами инвестиций в недвижимость на 2027 год. Барселона сохранила восьмое место, но показала самый высокий рост вложений среди участников первой десятки, отмечено в новом исследовании Urban Land Institute (ULI) и PwC.

Методика исследования

В основу исследования легли опросы и интервью, в которых приняли участие 1498 специалистов рынка недвижимости. Среди них — инвесторы, управляющие фондами, девелоперы, кредиторы и консультанты. Эксперты оценивали перспективы приобретения объектов и реализации новых проектов в 32 городах.

При составлении рейтинга учитывались масштабы и ликвидность рынка, экономические показатели и возможности строительства. Специалисты также анализировали транспортную инфраструктуру, законодательные условия и качество городской среды. Отдельное внимание уделялось демографическим тенденциям, спросу на жилье и климатическим рискам.

Результаты исследования рынка недвижимости отражают ожидания профессионального сообщества на 2027 год. Высокая позиция города свидетельствует о его привлекательности для вложения капитала, но не гарантирует доходности конкретного объекта или роста его стоимости.

Лондон: 16,8 млрд евро вложений

Лондон сохраняет первое место по оценке перспектив вложений и девелопмента на 2027 год. Британская столица привлекает международный капитал масштабом рынка, прозрачностью сделок и большим числом потенциальных покупателей. Даже при экономической неопределенности эти преимущества позволяют инвесторам рассчитывать на возможность перепродажи крупных объектов.

С октября 2025 года по сентябрь 2026-го объем операций на рынке недвижимости Лондона достиг 16,8 млрд евро (+15%), по данным MSCI. Город также шестой год подряд лидирует в Европе по фактическим вложениям. Значительная активность подтверждает его роль одного из главных центров международного оборота капитала.

Мадрид: рост инвестиций на 11%

Мадрид удержал вторую позицию с оценкой инвестиционных перспектив в 2,34 балла. Испанская столица привлекает покупателей устойчивой деловой активностью, экономическим ростом и возможностями для сделок с различными видами коммерческой недвижимости. Важную роль играет и расширение спроса на городскую инфраструктуру и жилье.

За последний год в объекты Мадрида вложили 4,8 млрд евро, на 11% больше, чем за предыдущие 12 месяцев. По прогнозу Oxford Economics, реальный ВВП города в 2027–2029 годах будет увеличиваться в среднем на 2,2% ежегодно. Среди пяти лидеров исследования это наиболее высокий ожидаемый темп экономического роста.

Париж: сделки на €10,2 млрд

Париж сохранил третье место с оценкой 1,85 балла. Один из крупнейших деловых центров континента располагает развитой инфраструктурой и широким кругом участников рынка. Эти особенности поддерживают спрос на качественные объекты, хотя ситуация в отдельных сегментах заметно различается.

За 12 месяцев по сентябрь 2026 года объем вложений во французскую столицу составил 10,2 млрд евро, увеличившись на 2%. При этом восстановление неравномерно: по оценке MSCI, в первой половине 2026-го сделки с офисами Парижа находились примерно на половине своего долгосрочного среднего уровня. Высокая общая позиция города не устраняет рисков, связанных с выбором конкретного сектора.

Мюнхен и Милан: подъем в рейтинге

Мюнхен поднялся на четвертую строчку, опередив Берлин и став наиболее высоко оцененным немецким городом. Однако фактические вложения за рассматриваемые 12 месяцев сократились на 18%, до 2,8 млрд евро. Расхождение между текущим оборотом и ожиданиями на 2027 год показывает, что участники опроса оценивают не только недавние сделки, но и будущие возможности.

Милан переместился с седьмого на пятое место. Объем инвестиций достиг 3,1 млрд евро, прибавив 16% за год. Укрепление позиций итальянского делового центра соответствует общему интересу к Южной Европе, где международный капитал ищет альтернативы наиболее дорогим и зрелым рынкам.

Амстердам и Берлин: снижение позиций

Амстердам занял шестое место, опустившись на одну строчку. В городе заключили сделки на 2,1 млрд евро, что на 8% больше, чем в предыдущем периоде. Таким образом, увеличение фактических вложений не привело к улучшению оценки перспектив на следующий год.

Берлин потерял сразу три позиции и оказался седьмым. Сумма операций снизилась на 12%, до 4,7 млрд евро. Несмотря на существенный объем капитала, немецкая столица уступила соседям по рейтингу ожиданий, что подчеркивает различие между масштабом рынка и его привлекательностью для новых проектов.

Барселона: рост вложений на 52%

Барселона сохранила восьмое место, но по динамике сделок опередила всех участников первой десятки. За октябрь 2025-го — сентябрь 2026-го инвестиции в недвижимость увеличились на 52%, до 2,2 млрд евро. Столь значительный прирост свидетельствует об усилении интереса покупателей, хотя сам по себе не означает сопоставимого повышения цен или арендной доходности.

Вложения привлекают гостиницы, логистические комплексы и современные офисы. Деловые и технологические кластеры поддерживают потребность в качественных площадях, а международный статус города способствует спросу на размещение. При выборе жилых объектов необходимо отдельно учитывать действующие ограничения в сфере аренды и местное регулирование.

Франкфурт и Лиссабон

Франкфурт остался на девятом месте, несмотря на сокращение инвестиций на 24%, до 1 млрд евро. Сильные позиции финансового сектора и развитая инфраструктура сохраняют значение для рынка, однако показатели сделок указывают на осторожность покупателей.

Лиссабон поднялся на десятую строчку, вытеснив Гамбург. Португальская столица привлекла около €700 млн — на 43% больше, чем годом ранее. Рост активности и улучшение оценки перспектив подтверждают интерес к южноевропейским направлениям, но по абсолютному объему капитала город пока уступает большинству участников десятки.

Риски и альтернативы для инвесторов

Ожидания участников опроса на 2027 год стали сдержаннее. Рост прибыльности прогнозируют 45% респондентов против 50% в предыдущем исследовании. Среди основных препятствий названы высокая стоимость финансирования, инфляция, увеличение расходов на строительство и международная нестабильность. Регуляторную неопределенность включили в тройку главных рисков 38% специалистов.

Аналитики International Investment отмечают, что вложения в недвижимость стран Европы требуют значительных затрат. Высокие налоги, обязательные сборы, расходы на содержание объектов и соблюдение многочисленных законодательных требований увеличивают бюджет покупателей и собственников. Это может существенно снизить итоговую доходность, заставляя инвесторов искать более выгодные направления.

Среди таких рынков выделяется Грузия, где действуют сравнительно низкие налоги, простые условия въезда и длительного пребывания для граждан многих стран. Иностранцы могут свободно приобретать квартиры, а доходность от аренды жилья потенциально выше, чем во многих государствах ЕС. Впрочем, в последние годы этот показатель в сфере жилья снижается из-за роста предложения. Одновременно набирает обороты гостиничная недвижимость, особенно премиальные проекты с международными брендами и профессиональным управлением.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment