ევროპის საუკეთესო ქალაქები უძრავ ქონებაში ინვესტიციებისთვის

ლონდონი, მადრიდი და პარიზი სათავეში ჩაუდგნენ 2027 წლისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ყველაზე მიმზიდველი პერსპექტივების მქონე ევროპული ქალაქების რეიტინგს. ბარსელონამ შეინარჩუნა მერვე ადგილი, თუმცა პირველი ათეულის მონაწილეებს შორის დაბანდებების ყველაზე მაღალი ზრდა აჩვენა, აღნიშნულია Urban Land Institute (ULI)-ისა და PwC-ის ახალ კვლევაში.

კვლევის მეთოდოლოგია

კვლევის საფუძველს წარმოადგენდა გამოკითხვები და ინტერვიუები, რომლებშიც უძრავი ქონების ბაზრის 1498 სპეციალისტმა მიიღო მონაწილეობა. მათ შორის არიან ინვესტორები, ფონდების მმართველები, დეველოპერები, კრედიტორები და კონსულტანტები. ექსპერტები აფასებდნენ ობიექტების შეძენისა და ახალი პროექტების განხორციელების პერსპექტივებს 32 ქალაქში.

რეიტინგის შედგენისას გათვალისწინებული იყო ბაზრის მასშტაბები და ლიკვიდურობა, ეკონომიკური მაჩვენებლები და მშენებლობის შესაძლებლობები. სპეციალისტები ასევე აანალიზებდნენ სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურას, საკანონმდებლო პირობებსა და ურბანული გარემოს ხარისხს. განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობოდა დემოგრაფიულ ტენდენციებს, საცხოვრებელზე მოთხოვნასა და კლიმატურ რისკებს.

უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის შედეგები ასახავს პროფესიული საზოგადოების მოლოდინებს 2027 წლისთვის. ქალაქის მაღალი პოზიცია მიუთითებს მის მიმზიდველობაზე კაპიტალის დასაბანდებლად, თუმცა არ იძლევა კონკრეტული ობიექტის შემოსავლიანობის ან მისი ღირებულების ზრდის გარანტიას.

ლონდონი: 16,8 მლრდ ევროს ინვესტიციები

ლონდონი ინარჩუნებს პირველ ადგილს ინვესტიციებისა და დეველოპმენტის პერსპექტივების შეფასებით 2027 წლისთვის. ბრიტანეთის დედაქალაქი საერთაშორისო კაპიტალს იზიდავს ბაზრის მასშტაბით, გარიგებების გამჭვირვალობითა და პოტენციური მყიდველების დიდი რაოდენობით. ეკონომიკური გაურკვევლობის პირობებშიც კი ეს უპირატესობები ინვესტორებს მსხვილი ობიექტების გადაყიდვის შესაძლებლობის იმედს აძლევს.

2025 წლის ოქტომბრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე ოპერაციების მოცულობამ ლონდონის უძრავი ქონების ბაზარზე 16,8 მლრდ ევროს მიაღწია (+15%), MSCI-ის მონაცემებით. ქალაქი ასევე ზედიზედ მეექვსე წელია ლიდერობს ევროპაში ფაქტობრივი დაბანდებებით. მნიშვნელოვანი აქტივობა ადასტურებს მის როლს, როგორც კაპიტალის საერთაშორისო ბრუნვის ერთ-ერთი მთავარი ცენტრისა.

მადრიდი: ინვესტიციების 11%-იანი ზრდა

მადრიდმა შეინარჩუნა მეორე პოზიცია საინვესტიციო პერსპექტივების 2,34 ქულიანი შეფასებით. ესპანეთის დედაქალაქი მყიდველებს სტაბილური საქმიანი აქტივობით, ეკონომიკური ზრდითა და სხვადასხვა სახის კომერციულ უძრავ ქონებასთან გარიგებების შესაძლებლობებით იზიდავს. მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ასევე საქალაქო ინფრასტრუქტურასა და საცხოვრებელზე მოთხოვნის გაფართოება.

ბოლო ერთი წლის განმავლობაში მადრიდის ობიექტებში 4,8 მლრდ ევრო ჩაიდო, რაც 11%-ით მეტია წინა 12 თვესთან შედარებით. Oxford Economics-ის პროგნოზით, ქალაქის რეალური მშპ 2027–2029 წლებში წლიურად საშუალოდ 2,2%-ით გაიზრდება. კვლევის ხუთ ლიდერს შორის ეს ეკონომიკური ზრდის ყველაზე მაღალი მოსალოდნელი ტემპია.

პარიზი: გარიგებები €10,2 მლრდ-ზე

პარიზმა შეინარჩუნა მესამე ადგილი 1,85 ქულით. კონტინენტის ერთ-ერთი უმსხვილესი ბიზნესცენტრი ფლობს განვითარებულ ინფრასტრუქტურასა და ბაზრის მონაწილეთა ფართო წრეს. ეს მახასიათებლები მხარს უჭერს მოთხოვნას ხარისხიან ობიექტებზე, თუმცა ცალკეულ სეგმენტებში სიტუაცია საგრძნობლად განსხვავდება.

2026 წლის სექტემბრამდე 12 თვის განმავლობაში საფრანგეთის დედაქალაქში დაბანდებების მოცულობამ 10,2 მლრდ ევრო შეადგინა და 2%-ით გაიზარდა. ამასთან, აღდგენა არათანაბარია: MSCI-ის შეფასებით, 2026 წლის პირველ ნახევარში გარიგებები პარიზის ოფისებთან დაახლოებით თავისი გრძელვადიანი საშუალო დონის ნახევარზე იყო. ქალაქის მაღალი საერთო პოზიცია არ ხსნის კონკრეტული სექტორის არჩევასთან დაკავშირებულ რისკებს.

მიუნხენი და მილანი: აღმასვლა რეიტინგში

მიუნხენი მეოთხე ადგილზე ავიდა, გაუსწრო ბერლინს და გახდა გერმანიის ყველაზე მაღალშეფასებული ქალაქი. თუმცა განხილულ 12 თვეში ფაქტობრივი დაბანდებები 18%-ით შემცირდა, 2,8 მლრდ ევრომდე. განსხვავება მიმდინარე ბრუნვასა და 2027 წლის მოლოდინებს შორის აჩვენებს, რომ გამოკითხვის მონაწილეები აფასებენ არა მხოლოდ ბოლოდროინდელ გარიგებებს, არამედ სამომავლო შესაძლებლობებსაც.

მილანმა მეშვიდე ადგილიდან მეხუთეზე გადაინაცვლა. ინვესტიციების მოცულობამ 3,1 მლრდ ევროს მიაღწია, რაც წელიწადში 16%-იან მატებას შეადგენს. იტალიური ბიზნესცენტრის პოზიციების განმტკიცება ემთხვევა სამხრეთ ევროპისადმი საერთო ინტერესს, სადაც საერთაშორისო კაპიტალი ყველაზე ძვირადღირებული და მოწიფული ბაზრების ალტერნატივებს ეძებს.

ამსტერდამი და ბერლინი: პოზიციების დათმობა

ამსტერდამმა მეექვსე ადგილი დაიკავა და ერთი საფეხურით დაქვეითდა. ქალაქში დაიდო 2,1 მლრდ ევროს ღირებულების გარიგებები, რაც 8%-ით მეტია წინა პერიოდთან შედარებით. ამგვარად, ფაქტობრივი ინვესტიციების ზრდას მომდევნო წლის პერსპექტივების შეფასების გაუმჯობესება არ მოჰყოლია.

ბერლინმა ერთბაშად სამი პოზიცია დაკარგა და მეშვიდე აღმოჩნდა. ოპერაციების ჯამი 12%-ით შემცირდა, 4,7 მლრდ ევრომდე. კაპიტალის მნიშვნელოვანი მოცულობის მიუხედავად, გერმანიის დედაქალაქი მოლოდინების რეიტინგში მეზობლებს ჩამორჩა, რაც ხაზს უსვამს განსხვავებას ბაზრის მასშტაბსა და მის მიმზიდველობას შორის ახალი პროექტებისთვის.

ბარსელონა: ინვესტიციების 52%-იანი ზრდა

ბარსელონამ შეინარჩუნა მერვე ადგილი, მაგრამ გარიგებების დინამიკით პირველი ათეულის ყველა მონაწილეს გაუსწრო. 2025 წლის ოქტომბრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე ინვესტიციები უძრავ ქონებაში 52%-ით გაიზარდა, 2,2 მლრდ ევრომდე. ასეთი მნიშვნელოვანი ზრდა მყიდველთა ინტერესის გაძლიერებაზე მეტყველებს, თუმცა თავისთავად არ ნიშნავს ფასების ან საიჯარო შემოსავლიანობის შესაბამის მატებას.

დაბანდებებს იზიდავს სასტუმროები, ლოგისტიკური კომპლექსები და თანამედროვე ოფისები. საქმიანი და ტექნოლოგიური კლასტერები ხელს უწყობს მოთხოვნას ხარისხიან ფართებზე, ხოლო ქალაქის საერთაშორისო სტატუსი განთავსებაზე მოთხოვნას განაპირობებს. საცხოვრებელი ობიექტების არჩევისას ცალკე უნდა იქნას გათვალისწინებული იჯარის სფეროში მოქმედი შეზღუდვები და ადგილობრივი რეგულაციები.

ფრანკფურტი და ლისაბონი

ფრანკფურტი მეცხრე ადგილზე დარჩა, მიუხედავად იმისა, რომ ინვესტიციები 24%-ით შემცირდა, 1 მლრდ ევრომდე. ფინანსური სექტორის ძლიერი პოზიციები და განვითარებული ინფრასტრუქტურა ინარჩუნებს მნიშვნელობას ბაზრისთვის, თუმცა გარიგებების მაჩვენებლები მყიდველთა სიფრთხილეზე მიუთითებს.

ლისაბონი მეათე ადგილზე ავიდა და ჰამბურგი განდევნა. პორტუგალიის დედაქალაქმა დაახლოებით €700 მლნ მოიზიდა — 43%-ით მეტი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. აქტივობის ზრდა და პერსპექტივების შეფასების გაუმჯობესება სამხრეთ ევროპის მიმართულებებისადმი ინტერესს ადასტურებს, თუმცა კაპიტალის აბსოლუტური მოცულობით ქალაქი ჯერჯერობით ათეულის უმეტეს მონაწილეს ჩამორჩება.

რისკები და ალტერნატივები ინვესტორებისთვის

გამოკითხვის მონაწილეთა მოლოდინები 2027 წლისთვის უფრო თავშეკავებული გახდა. მომგებიანობის ზრდას პროგნოზირებს რესპონდენტთა 45%, წინა კვლევის 50%-ის წინააღმდეგ. მთავარ დაბრკოლებებს შორის დასახელებულია დაფინანსების მაღალი ღირებულება, ინფლაცია, სამშენებლო ხარჯების ზრდა და საერთაშორისო არასტაბილურობა. მარეგულირებელი გაურკვევლობა სამ მთავარ რისკში სპეციალისტთა 38%-მა შეიყვანა.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ევროპის ქვეყნების უძრავ ქონებაში დაბანდებები მნიშვნელოვან ხარჯებს მოითხოვს. მაღალი გადასახადები, სავალდებულო მოსაკრებლები, ობიექტების შენახვის ხარჯები და მრავალრიცხოვანი საკანონმდებლო მოთხოვნების დაცვა მყიდველებისა და მესაკუთრეების ბიუჯეტს ზრდის. ამან შეიძლება არსებითად შეამციროს საბოლოო შემოსავლიანობა, რაც ინვესტორებს უფრო მომგებიანი მიმართულებების ძიებას აიძულებს.

ასეთ ბაზრებს შორის გამოირჩევა საქართველო, სადაც მოქმედებს შედარებით დაბალი გადასახადები, შემოსვლისა და ხანგრძლივი ყოფნის მარტივი პირობები მრავალი ქვეყნის მოქალაქისთვის. უცხოელებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ბინები, ხოლო საცხოვრებლის გაქირავებიდან შემოსავლიანობა პოტენციურად უფრო მაღალია, ვიდრე ევროკავშირის ბევრ სახელმწიფოში. თუმცა ბოლო წლებში საცხოვრებლის სფეროში ეს მაჩვენებელი მიწოდების ზრდის გამო მცირდება. ამავდროულად, იმპულსს იკრებს სასტუმრო უძრავი ქონება, განსაკუთრებით პრემიუმ პროექტები საერთაშორისო ბრენდებითა და პროფესიონალური მართვით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან