აბუ-დაბის უძრავი ქონების ბაზარი: საცხოვრებლის ფასების ზრდა და ქირის გაყინვა

Khaleej Times

აბუ-დაბიში უძრავი ქონების ღირებულება 2026 წლის მეორე კვარტალში წლიურად 17,8%-ით გაიზარდა, თუმცა მიმდინარე დინამიკა უფრო თავშეკავებული გახდა: ფასების კვარტალური მატება ბოლო ორი წლის განმავლობაში მინიმალური აღმოჩნდა, ხოლო გარიგებების საერთო რაოდენობა შემცირდა. ამავდროულად, ხელისუფლებამ საცხოვრებელ, კომერციულ და სამრეწველო ობიექტებზე საიჯარო განაკვეთები გაყინა, აღნიშნავს პორტალი Khaleej Times.

საცხოვრებლის ფასების დინამიკა აბუ-დაბიში

ValuStrat-ის ინდექსმა აბუ-დაბის იმ რაიონების საცხოვრებელზე, სადაც უცხოელებისთვის სრული საკუთრების უფლებაა ხელმისაწვდომი, 151,1 პუნქტს მიაღწია. კვარტალში ის 2,1%-ით გაიზარდა — ეს ბოლო ორი წლის განმავლობაში ყველაზე სუსტი მატებაა. ამგვარად, 12 თვის განმავლობაში ღირებულების 17,8%-იანი ზრდა მეტწილად წინა პერიოდების აქტიურ გაძვირებას ასახავს, ხოლო 2026 წლის შუა პერიოდისთვის ტემპები უფრო ზომიერი გახდა.

მთავარ მამოძრავებელ ძალად ბინები რჩება: წელიწადში მათი ღირებულება 24,1%-ით გაიზარდა, ხოლო კვარტალში — 2,9%-ით. ვილები შესაბამისად 12%-ით და 1,3%-ით გაძვირდა. ValuStrat-ის შეფასებით, აბუ-დაბი დუბაისთან შედარებით კვლავ საბაზრო ციკლის უფრო ადრეულ ეტაპზე იმყოფება. ობიექტების შედარებით ხელმისაწვდომი ღირებულება კვლავ იზიდავს მყიდველებს, რომლებიც უძრავ ქონებას საკუთარი საცხოვრებლისთვის იძენენ. თუმცა ზრდა რაიონების მიხედვით უკიდურესად არათანაბრად ნაწილდება.

ყველაზე მეტად ბინები ალ-რიფში გაძვირდა — წელიწადში 41,6%-ით. ალ-მუნირას კუნძულზე ზრდამ 24,7% შეადგინა, ალ-რიმის კუნძულზე — 22%, ალ-ბანდარში — 21,8%, საადიატის კუნძულზე — 18,3%. ალ-რიფი ვილების სეგმენტშიც ლიდერობს, სადაც ფასები 27,9%-ით გაიზარდა. საადიატზე ასეთი ობიექტები 12%-ით გაძვირდა, ალ-რაჰაში — 4,6%-ით.

უძრავი ქონების გაყიდვები აბუ-დაბიში

ბაზრის მთავარი თავისებურება მშენებლობის ეტაპზე მყოფი უძრავი ქონების დომინირება გახდა. მეორე კვარტალში აბუ-დაბიში ასეთ ობიექტებზე 6061 გარიგება დაიდო — 156%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. საცხოვრებლის ყველა გაყიდვის 84% ახალაშენებულ ობიექტებზე მოდიოდა.

ამასთან, ბაზრის საერთო მოცულობა არ გაზრდილა. კვარტალში 7206 გარიგება დარეგისტრირდა — 8%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა სამ თვეში. შესაბამისად, ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვების მკვეთრი ზრდა არ შეიძლება განვიხილოთ როგორც ყველა სეგმენტში ერთნაირად მაღალი აქტივობის ნიშანი.

განსაკუთრებით შესამჩნევია მეორადი ბაზრის დასუსტება. მზა საცხოვრებელთან დაკავშირებული გარიგებების რაოდენობა 28,3%-ით, 1145-მდე შემცირდა. ამავდროულად, ასეთი ობიექტების საშუალო ღირებულება 10,9%-ით გაიზარდა და კვადრატულ ფუტზე 1442 დირჰამი ($393), ანუ კვ.მ-ზე დაახლოებით 15 520 AED ($4 226) შეადგინა. შეძენის საშუალო თანხა 18,8%-ით, 2,8 მლნ AED-მდე ($762 000) გაიზარდა.

პირველად ბაზარზე საშუალო ღირებულებამ კვ. ფუტზე 2104 AED ($573), ანუ კვ.მ-ზე დაახლოებით 22 650 AED ($6 167) შეადგინა. ეს 21,2%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით, მაგრამ 4%-ით ნაკლები პირველ კვარტალთან შედარებით. გარიგების საშუალო თანხა ამავდროულად 25,9%-ით, 4,4 მლნ AED-მდე ($1,2 მლნ) გაიზარდა. ასეთი დინამიკა მათ შორის დეველოპერების მსხვილ პრემიალურ პროექტებზე ორიენტაციას უკავშირდება: შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტი იზრდება არა მხოლოდ კვადრატული ფუტის ღირებულების ცვლილების, არამედ მიწოდების სტრუქტურის გამოც. მთელ ბაზარზე გარიგების საშუალო თანხამ 4,14 მლნ AED-ს ($1,13 მლნ) მიაღწია.

საცხოვრებლის ქირაობა აბუ-დაბიში

აბუ-დაბიში საცხოვრებლის საიჯარო განაკვეთები წელიწადში 4,7%-ით გაიზარდა, თუმცა პირველ კვარტალთან შედარებით პრაქტიკულად არ შეცვლილა. საშუალო გაცხადებულმა ღირებულებამ წელიწადში 163 700 დირჰამი ($44 600) შეადგინა. ბინები საშუალოდ 122 500 AED-ად ($33 400), ხოლო ვილები — წელიწადში 260 000 AED-ად ($70 800) იყო შეთავაზებული.

საერთო სტაბილურობა არ ნიშნავს ცალკეულ კატეგორიებში ზეწოლის არარსებობას. ყველაზე მეტად სტუდიოს ტიპის ბინების ქირა გაძვირდა — 13,8%-ით. ერთსაძინებლიან ბინებზე განაკვეთები 7,7%-ით გაიზარდა, ხოლო ოთხსაძინებლიან ვილებზე — 7,2%-ით.

ივნისში, ანუ მხოლოდ საანგარიშო კვარტალის ბოლოს, აბუ-დაბის ხელისუფლებამ ქირის გაზრდა დროებით აკრძალა. განაკვეთების კვარტალური სტაბილიზაცია სრულად ვერ აიხსნება ახალი შეზღუდვით. გაყინვის ძირითადი ეფექტი იმ ხელშეკრულებებში უნდა გამოვლინდეს, რომლებიც მისი შემოღების შემდეგ გაგრძელდება.

გაყინვამ მოიჯარეების დაცვა გააძლიერა

განაკვეთების შეზღუდვა აბუ-დაბიში იჯარაზე ვრცელდება საცხოვრებელ, კომერციულ და სამრეწველო უძრავ ქონებაზე და იმოქმედებს შემდგომ შეტყობინებამდე. მანამდე მესაკუთრეებს შეეძლოთ ყოველწლიურად გადასახადი არაუმეტეს 5%-ით გაეზარდათ, თუ მოიჯარეს მინიმუმ ორი თვით ადრე გააფრთხილებდნენ. ახლა ხელშეკრულებები ღირებულების გაზრდის გარეშე უნდა გაგრძელდეს.

კონტროლი ხორციელდება კონტრაქტების რეგისტრაციის სავალდებულო სისტემა Tawtheeq-ის მეშვეობით. ის ავტომატურად ბლოკავს ხელშეკრულებას, თუ ახალი განაკვეთი გასული წლისას აღემატება. შეზღუდვა გამოიყენება მაშინაც კი, როდესაც მოიჯარე გაყინვის შემოღებამდე უკვე დათანხმდა 5%-ით გაზრდას.

Crompton Partners-ის მმართველი პარტნიორი ბენ კრომპტონი გადაწყვეტილების ყველაზე მნიშვნელოვან ნაწილად მოიჯარეების გამოსახლების შემდგომ დაცვას მიიჩნევს. ადრე მესაკუთრეს შეეძლო ფართი გაეთავისუფლებინა და ახალი დამქირავებლისთვის მიმდინარე საბაზრო ფასად შეეთავაზებინა. ახლა ობიექტის ხელახლა გაქირავება მხოლოდ ძველი განაკვეთით არის შესაძლებელი.

ამასთან, შეზღუდვების მოქმედების ვადა დადგენილი არ არის. ასევე არ გამოცხადებულა რეტროსპექტული კორექტირებები ან კომპენსაციები იმ ხელშეკრულებებზე, რომლებიც წესების შეცვლამდე გაგრძელდა. Springfield Properties-ის გენერალური დირექტორი ფარუკ საიედი მიიჩნევს, რომ ახალი წესი მხოლოდ იმ კონტრაქტებზე ვრცელდება, რომლებიც გაყინვის შემოღების შემდეგ რეგისტრირდება. მისი აზრით, პროგნოზირებადი ხარჯები მაცხოვრებლებსა და კომპანიებს ბიუჯეტის უფრო თავდაჯერებულად დაგეგმვის საშუალებას მისცემს და ასევე ხელს შეუწყობს ბაზრისადმი ნდობას.

ოფისების დეფიციტი აბუ-დაბიში

კომერციულ უძრავ ქონებაში ვითარება უფრო დაძაბულად გამოიყურება, ვიდრე საცხოვრებელ სექტორში. საიჯარო განაკვეთები აბუ-დაბის ძირითად საქმიან რაიონებში წლიურად 27,3%-ით და კვარტალში 11,4%-ით გაიზარდა. ცენტრალურ ბიზნეს-რაიონში საოფისე შენობების საშუალო დატვირთულობამ 90%-ს მიაღწია.

საოფისე ობიექტების შეთავაზების ფასები 16,3%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 2,7 მლნ დირჰამი შეადგინა. მედიანურმა ღირებულებამ კვადრატულ ფუტზე 1666 დირჰამი შეადგინა. ამ პირობებში კომერციულ უძრავ ქონებაზე გაყინვის გავრცელება მოქმედი მოიჯარეების ხარჯებს ზღუდავს, თუმცა ხარისხიანი ფართების ნაკლებობის პრობლემა რჩება.

პერსპექტივაში მიწოდება უნდა გაიზარდოს ალ-მარიას კუნძულის გაფართოების ხარჯზე. საინვესტიციო კომპანია Mubadala და დეველოპერი Aldar Properties პროექტში 60 მლრდ დირჰამის ინვესტირებას გეგმავენ. იგეგმება 16 მლნ კვადრატულ ფუტზე მეტი მრავალფუნქციური ფართის შექმნა და Abu Dhabi Global Market-ის ფინანსური ცენტრის კომერციული ინფრასტრუქტურის გაფართოება.

მაღალი მოთხოვნა ნარჩუნდება სამრეწველო და ლოგისტიკურ სეგმენტებშიც. Khalifa Economic Zones Abu Dhabi-ს ობიექტების დატვირთულობამ დაახლოებით 98%-ს მიაღწია. ValuStrat-ის მონაცემებით, A კლასის თანამედროვე საწყობების მიწოდება ვერ აკმაყოფილებს გადამამუშავებელი მრეწველობის, ელექტრონული კომერციის, ფარმაცევტული და კვების კომპანიების საჭიროებებს.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ აბუ-დაბის უძრავი ქონება ძვირდება, თუმცა ბაზრის თანაბარ აჩქარებაზე საუბარი უკვე აღარ შეიძლება. საცხოვრებლის ღირებულების კვარტალური ზრდა შენელდა, საერთო გაყიდვები შემცირდა, ხოლო აქტივობა მშენებარე ობიექტებსა და პრემიალურ პროექტებში კონცენტრირდა. ამავდროულად, ხარისხიანი ოფისებისა და საწყობების დეფიციტი კომერციულ სექტორში განაკვეთების გაცილებით სწრაფ ზრდას უწყობს ხელს.

ქირის გაყინვა ფაქტობრივად ყოფს აქტივების ღირებულებისა და მათგან მიღებული შემოსავლების დინამიკას. მაცხოვრებლები და კომპანიები ხარჯების გაზრდისგან დროებით დაცვას იღებენ, ხოლო მესაკუთრეებს არ შეუძლიათ საბაზრო ფასების ზრდა ავტომატურად გადაიტანონ საიჯარო განაკვეთებში. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ აბუ-დაბიში უძრავი ქონების გაძვირება ჯერჯერობით არ იძლევა შემოსავლის თანაზომიერი ზრდის გარანტიას, განსაკუთრებით თუ შეზღუდვები დიდხანს შენარჩუნდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან