Рынок недвижимости Абу-Даби: рост цен на жилье и заморозка аренды

Khaleej Times

Стоимость недвижимости в Абу-Даби выросла во втором квартале 2026 года на 17,8% год к году, однако текущая динамика стала более сдержанной: квартальный прирост цен оказался минимальным за два года, а общее число сделок сократилось. Одновременно власти заморозили арендные ставки на жилые, коммерческие и промышленные объекты, отмечает портал Khaleej Times.

Динамика цен на жилье в Абу-Даби

Индекс ValuStrat для жилья в районах Абу-Даби, где иностранцам доступно полное право собственности, достиг 151,1 пункта. За квартал он повысился на 2,1% — это самый слабый прирост за последние два года. Таким образом, увеличение стоимости на 17,8% за 12 месяцев во многом отражает активное подорожание в предыдущие периоды, к середине 2026 года темпы стали более умеренными.

Основным драйвером остаются квартиры: за год их стоимость выросла на 24,1%, а за квартал — на 2,9%. Виллы подорожали соответственно на 12% и 1,3%. По оценке ValuStrat, Абу-Даби по-прежнему находится на более раннем этапе рыночного цикла, чем Дубай. Относительно доступная стоимость объектов продолжает привлекать покупателей, приобретающих недвижимость для собственного проживания. Однако рост распределяется по районам крайне неравномерно.

Наиболее заметно квартиры подорожали в Аль-Рифе — на 41,6% за год. На острове Аль-Мунира увеличение составило 24,7%, на острове Аль-Рим — 22%, в Аль-Бандаре — 21,8%, на острове Саадият — 18,3%. Аль-Риф лидирует и в сегменте вилл, где цены выросли на 27,9%. На Саадияте такие объекты подорожали на 12%, в Аль-Рахе — на 4,6%.

Продажи недвижимости в Абу-Даби

Главной особенностью рынка стало доминирование недвижимости на стадии строительства. Во втором квартале в Абу-Даби заключена 6061 сделка с такими объектами — на 156% больше, чем годом ранее. На новостройки пришлось 84% всех продаж жилья.

При этом общий объем рынка не увеличился. За квартал зарегистрировано 7206 сделок — на 8% меньше, чем в предыдущие три месяца. Следовательно, резкий рост продаж новостроек нельзя рассматривать как признак одинаково высокой активности во всех сегментах.

Особенно заметно ослабление вторичного рынка. Количество сделок с готовым жильем сократилось на 28,3%, до 1145. При этом средняя стоимость таких объектов выросла на 10,9%, до 1442 дирхамов ($393) за квадратный фут, или около 15 520 AED ($4 226) за кв. м. Средняя сумма покупки увеличилась на 18,8%, до 2,8 млн AED ($762 000.).

На первичном рынке средняя стоимость составила 2104 AED ($573) за кв. фут, или около 22 650 AED ($6 167) за кв. м. Это на 21,2% больше, чем годом ранее, но на 4% меньше, чем в первом квартале. Средняя сумма сделки при этом увеличилась на 25,9%, до 4,4 млн AED ($1,2 млн). Такая динамика связана в том числе с ориентацией девелоперов на крупные премиальные проекты: средний бюджет покупки растет не только из-за изменения стоимости квадратного фута, но и из-за структуры предложения. По всему рынку средняя сумма сделки достигла 4,14 млн AED ($1,13 млн).

Аренда жилья в Абу-Даби

Арендные ставки на жилье в Абу-Даби повысились за год на 4,7%, но практически не изменились по сравнению с первым кварталом. Средняя заявленная стоимость составила 163 700 дирхамов ($44 600) в год. Квартиры предлагались в среднем за 122 500 AED ($33 400), виллы — за 260 000 AED ($70 800) в год.

Общая стабильность не означает отсутствия давления в отдельных категориях. Сильнее всего подорожала аренда студий — на 13,8%. Ставки на квартиры с одной спальней выросли на 7,7%, а на виллы с четырьмя спальнями — на 7,2%.

В июне, то есть только в конце отчетного квартала, власти Абу-Даби временно запретили повышать арендную плату. Квартальную стабилизацию ставок нельзя полностью объяснить новым ограничением. Основное влияние заморозки должно проявиться в договорах, которые продлеваются после ее введения.

Заморозка усилила защиту арендаторов

Ограничение по ставкам на аренду в Абу-Даби распространяется на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость и будет действовать до дальнейшего уведомления. Ранее собственники могли ежегодно повышать плату не более чем на 5%, предупредив арендатора минимум за два месяца. Теперь договоры должны продлеваться без увеличения стоимости.

Контроль осуществляется через обязательную систему регистрации контрактов Tawtheeq. Она автоматически блокирует договор, если новая ставка превышает прошлогоднюю. Ограничение применяется даже тогда, когда арендатор до введения заморозки уже согласился на повышение на 5%.

Управляющий партнер Crompton Partners Бен Кромптон считает наиболее значимой частью решения защиту арендаторов после выселения. Раньше собственник мог освободить помещение и предложить его новому нанимателю по текущей рыночной цене. Теперь объект можно повторно сдать только по прежней ставке.

При этом срок действия ограничений не установлен. Не объявлены и ретроспективные корректировки или компенсации по договорам, продленным до изменения правил. Генеральный директор Springfield Properties Фарук Сайед полагает, что новый порядок распространяется только на контракты, которые регистрируются после введения заморозки. Он считает, что предсказуемые расходы позволят жителям и компаниям увереннее планировать бюджет, а также поддержат доверие к рынку.

Дефицит офисов в Абу-Даби

Ситуация в коммерческой недвижимости выглядит напряженнее, чем в жилом секторе. Арендные ставки в основных деловых районах Абу-Даби выросли на 27,3% год к году и на 11,4% за квартал. Средняя заполняемость офисных зданий в центральном деловом районе достигла 90%.

Цены предложения офисных объектов увеличились на 16,3%, в среднем до 2,7 млн дирхамов. Медианная стоимость составила 1666 дирхамов за квадратный фут. В этих условиях распространение заморозки на коммерческую недвижимость ограничивает расходы действующих арендаторов, хотя проблема нехватки качественных площадей остается.

В перспективе предложение должно увеличиться за счет расширения острова Аль-Марья. Инвестиционная компания Mubadala и девелопер Aldar Properties намерены вложить в проект 60 млрд дирхамов. Планируется создать более 16 млн квадратных футов многофункциональных площадей и расширить коммерческую инфраструктуру финансового центра Abu Dhabi Global Market.

Высокий спрос сохраняется также в промышленном и логистическом сегментах. Заполняемость объектов Khalifa Economic Zones Abu Dhabi достигла примерно 98%. По данным ValuStrat, предложение современных складов класса А не успевает за потребностями предприятий обрабатывающей промышленности, электронной коммерции, фармацевтических и пищевых компаний.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что недвижимость Абу-Даби продолжает дорожать, однако говорить о равномерном ускорении рынка уже нельзя. Квартальный прирост стоимости жилья замедлился, общие продажи сократились, а активность сконцентрировалась в строящихся объектах и премиальных проектах. Одновременно дефицит качественных офисов и складов поддерживает значительно более быстрый рост ставок в коммерческом секторе.

Заморозка аренды фактически разделяет динамику стоимости активов и доходов от них. Жители и компании получают временную защиту от увеличения расходов, а собственники не могут автоматически переносить рост рыночных цен в арендные ставки. Для инвесторов это означает, что подорожание недвижимости в Абу-Даби пока не гарантирует сопоставимого увеличения дохода, особенно если ограничения сохранятся надолго.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment