ההשקעות בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק הגיעו לשיא של 92.5 מיליארד דולר

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק הגיע לשיא של 92.5 מיליארד דולר במחצית הראשונה של שנת 2026, עלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התורמות העיקריות לצמיחה היו יפן, סינגפור ואוסטרליה. עבור תאילנד, הגידול הכללי בפעילות מייצר רקע השקעות חיובי, אך השוק המקומי מציג מגמות מעורבות: רכישות זרות של קונדומיניומים ברבעון הראשון ירדו, בעוד שבתי מלון, נדל״ן תעשייתי ומרכזי נתונים נותרו בין היעדים הבולטים ביותר עבור הון זר.

ההשקעות בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק הגיעו לשיא היסטורי

ברבעון השני של 2026 היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק עמד על 45.5 מיליארד דולר, גידול של 38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין ינואר ליוני הגיע הנתון ל-92.5 מיליארד דולר, עלייה של 35% ושיא חדש למחצית הראשונה של השנה, כך עולה מנתוני JLL.

חשוב להבחין בין השווקים: 92.5 מיליארד דולר הוא היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית חברת הייעוץ, ולא השווי הכולל של כל הדירות, הבתים והקרקעות שנרכשו באזור, וגם לא היקף ההון הזר שנכנס ישירות לתאילנד. לכן, לא נכון להשתמש בנתון האזורי כראיה לתנופת נדל״ן מקבילה בשוק המגורים התאילנדי.

יפן שמרה על מעמדה כשוק הגדול ביותר: היקף העסקאות במחצית הראשונה הגיע ל-23.8 מיליארד דולר, עלייה של 12% מהשנה הקודמת. אוסטרליה משכה השקעות בהיקף של 14.7 מיליארד דולר, עם גידול של 68%. בסינגפור ההיקף זינק ב-238% ל-18.2 מיליארד דולר, ובהונג קונג ב-90% ל-4.7 מיליארד דולר.

הנתונים מסינגפור ממחישים היטב את ההשפעה של עסקאות ענק על הנתונים הכוללים. ברבעון השני רכשה CICT את מתחם הקניות Paragon בכ-3 מיליארד דולר, ו-IOI Properties רכשה את Asia Square Tower 2 בכ-1.9 מיליארד דולר. לפיכך, אין לראות בזינוק בשוק האזורי עלייה אחידה בביקוש להשקעות בכל מדינות אסיה-פסיפיק.

יפן ואוסטרליה משכו הון למגזרים שונים

מבנה העסקאות היה שונה ממדינה למדינה. ביפן הפעילות צמחה במספר קטגוריות נדל״ן, כאשר משרדים הפכו ליעד המוביל. העניין בנכסים תעשייתיים נתמך באסטרטגיות להשבחת נכסים, לרבות רכישת נדל״ן עם פוטנציאל להגדלת הכנסות משכירות. מרכזי נתונים משכו אף הם הון הודות להתפתחות תשתיות הבינה המלאכותית ולדרישות למיקום נתונים מקומי.

באוסטרליה התוצאה של הרבעון השני הגיעה ל-8.9 מיליארד דולר, עלייה של 82% משנה לשנה. ארבע עסקאות פורטפוליו גדולות מילאו תפקיד משמעותי, והשחקנים הפעילים ביותר במגזר התעשייתי היו קרנות השקעה בנדל״ן, יזמים והון פרטי.

המאפיין המשותף של האזור נותר סלקטיביות. משקיעים חוזרים לעסקאות גדולות, אך מעדיפים נכסים בעלי תזרים מזומנים ברור, יכולת להעלות את דמי השכירות או ביקוש מבני לטווח ארוך.

משרדים שוב הפכו לבחירה המובילה של המשקיעים באזור אסיה-פסיפיק

השינוי בסנטימנט ניכר גם בתוכניות של פעילי השוק. בסקר CBRE בקרב יותר מ-420 משקיעים, 57% מהנשאלים ציינו כי בכוונתם להגדיל את רכישות הנדל״ן בשנת 2026. משרדים דורגו במקום הראשון בין סוגי הנכסים המועדפים לראשונה מזה שש שנים, תוך שהם עוקפים את הנדל״ן התעשייתי והלוגיסטי. נדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים הגיע למקום השלישי, ומרכזי נתונים למקום הרביעי.

חזרת העניין במשרדים אינה מעידה על התאוששות של כל המבנים במידה שווה. הביקוש מתרכז בנכסים מודרניים עם תפוסה גבוהה ותחרות מוגבלת מצד בנייה חדשה. באוסטרליה, יפן וסינגפור המשקיעים צופים גם עלייה בדמי השכירות, ולכן איכות המבנה הספציפי חשובה יותר מהמגמה הכללית במגזר.

שוק הנדל״ן של תאילנד צומח באופן סלקטיבי

בתאילנד המצב שונה במידה ניכרת מהשיא האזורי הכללי. בתחזית לשוק התאילנדי לשנת 2026 מפברואר, הביקוש היציב ביותר מקושר לבתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים. במקביל, השוק מאופיין בסלקטיביות רבה יותר: משקיעים בוחנים בקפידה את מחירי הקרקעות, את יציבות ההכנסה משכירות ואת הפוטנציאל של מיקומים ספציפיים.

מגזר המלונאות סיכם שנת 2025 חזקה עם היקף עסקאות השקעה של 26.4 מיליארד באט — כמעט כפול מהממוצע בעשור האחרון. יותר מ-75% מההיקף יוחסו לבתי מלון בבנגקוק. התחזית לשנת 2026 עומדת על כ-13 מיליארד באט, כך שמדובר בעיקר בהתייצבות לאחר שנה פעילה במיוחד, ולא בצמיחה כפולה נוספת.

מרכזי נתונים מסתמנים כסיפור לטווח ארוך יותר. הפרויקטים בענף הדיגיטלי שאושרו על ידי מועצת ההשקעות של תאילנד בשנת 2025 עלו על 746 מיליארד באט. אין זה אומר שכל הסכום הופנה ישירות לנדל״ן: הנתון כולל את כלל השקעות הענף הדיגיטלי. בשנים 2026 ו-2027 מתוכננת תוספת של כ-360 מגוואט של קיבולת מרכזי נתונים חדשה. המגבלה העיקרית עבור יזמים הופכת להיות זמינות של קרקעות עם תשתית חשמל מספקת, סיבים אופטיים ואפשרויות קירור לציוד.

רכישות זרות של קונדומיניומים בתאילנד רשמו ירידה

נדל״ן למגורים מציג מגמה שונה. ברבעון הראשון של 2026 הועברו לבעלות זרים 3,241 דירות בקונדומיניומים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-17.9% ל-13.464 מיליארד באט. שטח הדירות שהועברו הצטמצם ב-13.8% ל-141,644 מ״ר.

קונים זרים היוו 13.6% מכלל הדירות שהועברו ו-23.9% משווין הכולל. אזרחי סין שמרו על המקום הראשון עם 906 דירות, אך מספרן ירד ב-38.8%, ושווי העסקאות ירד ב-42.9% ל-3.493 מיליארד באט. אזרחי רוסיה הגיעו למקום השני: מספר הדירות שהועברו להם עלה ב-33% ל-383, ושווי העסקאות זינק ב-68.7% ל-1.665 מיליארד באט. נתונים אלה פורסמו על ידי המרכז למידע על נדל״ן של בנק הדיור הממשלתי של תאילנד REIC.

כך, שיא עסקאות ההשקעה האזורי והביקוש הזר לדירות בתאילנד בתחילת 2026 נעים בכיוונים מנוגדים. אין כאן סתירה: הסטטיסטיקה מודדת פלחי שוק שונים וסוגי הון שונים.

הביקוש הסיני נחלש, הביקוש הרוסי גדל

הירידה בשוק הזר קשורה במידה רבה לקונים הסינים, שנותרו הקבוצה הגדולה ביותר אך הפכו לזהירים יותר בשל המצב הכלכלי ומגבלות הנזילות. במקביל, הביקוש הופך למגוון יותר.

העלייה בעסקאות מצד קונים רוסים הייתה מהבולטות ברבעון הראשון. קונים מהודו חיזקו אף הם את נוכחותם בשוק והתאפיינו בשווי הממוצע הגבוה ביותר של נכס נרכש מבין קבוצות הזרים העיקריות.

עבור שווקי נופש כמו פוקט, לשינוי במבנה הקונים עשויה להיות חשיבות רבה יותר מאשר למדד הלאומי הכולל. אזורים אלה תלויים יותר בביקוש בינלאומי, בתיירות ובתנודות שער החליפין, והעדפותיהן של קבוצות קונים שונות משפיעות על גודל הדירות, אופי הפרויקטים ורמת המחירים של ההיצע החדש.

יחד עם זאת, הנתונים הסטטיסטיים של העברת בעלות משקפים עסקאות שכבר הושלמו. הם אינם שווים למספר ההזמנות החדשות ואינם מציגים את הביקוש לפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה.

זרים יכולים לרכוש קונדומיניומים תחת מגבלות

המשטר המשפטי מגביל גם הוא השוואה ישירה בין תאילנד לשווקים אסייתיים אחרים. אזרחים זרים רשאים להחזיק בדירות בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של כלל הדירות בבניין. כדי לרשום עסקה נדרש אישור מהנציגות המשפטית של הקונדומיניום על כך שמכסת הזרים לא נחצתה, כך מציין הפורטל הממשלתי הרשמי של תאילנד.

לגבי קרקעות חל משטר מחמיר בהרבה. זרים אינם יכולים לרכוש קרקע באופן חופשי באותם תנאים כמו אזרחי תאילנד. החוק קובע חריג צר לרכישה של עד ראי אחד — 1,600 מ״ר — למטרות מגורים בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט ובכפוף לעמידה בדרישות נוספות, כולל קבלת אישור מיוחד.

לכן, לא ניתן לראות בנתוני המחירים של וילות וקרקעות אינדיקציה לשוק הנכסים הזמינים לזרים בבעלות ישירה באותם תנאים החלים על קונדומיניומים.

שיא אזורי אינו מבטיח עליית מחירים בתאילנד

העלייה בפעילות ההשקעות באזור אסיה-פסיפיק עשויה לשפר את זמינות ההון ולתמוך בעניין של משקיעים בינלאומיים בנדל״ן אסייתי, אך אין תלות ישירה בין 92.5 מיליארד דולר של עסקאות אזוריות לבין מחירה של דירה ספציפית בבנגקוק, פוקט או פטאיה.

מחירי הדיור בתאילנד נקבעים לפי ההיצע המקומי, כוח הקנייה, תנועת התיירות, עלויות הקרקע והבנייה, שער הבאט, היקף הפרויקטים החדשים ומגבלות החקיקה. עבור נדל״ן להשקעה קיימת חשיבות נוספת לתשואה משכירות, עלות המימון, תפוסת הנכס ואפשרויות המכירה העתידית.

לפיכך, טענות על עלייה בלתי נמנעת במחירי הנדל״ן בתאילנד בשיעור מסוים רק בשל השיא באזור אסיה-פסיפיק מחייבות אימות נפרד באמצעות נתונים מקומיים. הנתון האזורי כשלעצמו אינו מבסס תחזית כזו.

היקף עסקאות שיא אינו מבטל סיכונים

פעילות ההשקעות ממשיכה להיות מושפעת משיעורי הריבית, האינפלציה, מחירי האנרגיה, תנודות המטבע וסיכונים גיאופוליטיים. גם כאשר היקפי ההון צומחים, פעילי השוק בוחנים נכסים בקפדנות רבה יותר ומתמקדים לעתים קרובות יותר בצמיחת הכנסות לטווח ארוך במקום בהסתמכות פשוטה על עליית ערך הנכסים.

הדבר בולט במיוחד במגזרים הקשורים לתשתית דיגיטלית ולבתי מלון. מרכז נתונים עשוי להתמודד עם מגבלות אספקת חשמל, מלון עשוי להיות תלוי בתיירות נכנסת, וקונדומיניום עשוי להיות מושפע ממכסת הזרים ומהיכולת לייצר את התשואה המובטחת משכירות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, השיא של 92.5 מיליארד דולר מאשר התאוששות חזקה בפעילות ההשקעות בשוק הנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק, אך לא ניתן להשליך תוצאה זו ישירות על תאילנד. עיקר הצמיחה מרוכז בשווקים הגדולים באזור, בעוד שהנתונים בתאילנד מציגים מגמות מעורבות: רכישות זרות של קונדומיניומים ירדו, השקעות במלונאות צפויות להתייצב לאחר 2025 חזקה, והצמיחה המבנית הבולטת ביותר נרשמת בתשתיות דיגיטליות, תעשייתיות ולוגיסטיות. עבור המשקיע הפרטי, שיא אזורי נותר אינדיקטור לסנטימנט בלבד, ואינו מהווה תחליף לניתוח של נכס ספציפי, זכויות בעלות, מחיר כניסה ותשואה ריאלית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן באסיה-פסיפיק ובתאילנד בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק במחצית הראשונה של 2026?

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק הגיע ל-92.5 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובשיא למחצית הראשונה של השנה.

האם כל רכישות הדירות נכללות בנתון של 92.5 מיליארד דולר?

לא. זהו מדד של שוק ההשקעות בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית JLL, ולא השווי הכולל של כל עסקאות הנדל״ן למגורים באזור.

אילו מדינות הובילו את הצמיחה העיקרית?

בין השווקים הגדולים, יפן משכה 23.8 מיליארד דולר, סינגפור — 18.2 מיליארד דולר, אוסטרליה — 14.7 מיליארד דולר והונג קונג — 4.7 מיליארד דולר.

האם השיא באסיה-פסיפיק מעיד על תנופת נדל״ן בתאילנד?

לא. השוק התאילנדי מציג מגמות מעורבות. ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לזרים ירד ב-17.3%, אם כי מגזרים מסחריים מסוימים ממשיכים למשוך הון.

אילו סוגי נדל״ן מעניינים ביותר את המשקיעים בתאילנד?

היעדים הבולטים כוללים בתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים נבחרים.

האם זרים יכולים להחזיק בדירה בתאילנד?

כן. זרים רשאים להחזיק בדירה בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל של הזרים לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין, ובכפוף לעמידה בכל תנאי החוק.

האם זרים יכולים לקנות קרקע בתאילנד?

באופן כללי, בעלות ישירה של זרים על קרקע מוגבלת מאוד. החוק מאפשר רק חריגים בודדים הכוללים תנאי השקעה ודרישות מנהליות מחמירות.

האם הביקוש הרוסי לדירות בתאילנד נמצא בעלייה?

ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לרוכשים רוסים עלה ב-33% משנה לשנה, ושווי העסקאות עלה ב-68.7%.

האם השיא באסיה-פסיפיק מבטיח עליית מחירים בפוקט ובבנגקוק?

לא. זרימת ההון האזורית תומכת בסנטימנט ההשקעות הכללי, אך המחירים המקומיים תלויים בהיצע, בביקוש, בתיירות, בבנייה, בשערי חליפין, במימון ובמאפייני הפרויקט הספציפי.