აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა რეკორდულ $92,5 მლრდ-ს მიაღწია

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ 2026 წლის პირველ ნახევარში რეკორდულ $92,5 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 35%-იან ზრდას წარმოადგენს. ძირითადი წვლილი იაპონიამ, სინგაპურმა და ავსტრალიამ შეიტანეს. ტაილანდისთვის აქტივობის საერთო ზრდა ქმნის ხელსაყრელ საინვესტიციო ფონს, თუმცა ადგილობრივი ბაზარი არაერთგვაროვნად ვითარდება: პირველ კვარტალში კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა, მაშინ როცა სასტუმროები, სამრეწველო უძრავი ქონება და მონაცემთა დამუშავების ცენტრები კაპიტალისთვის ყველაზე მიმზიდველ მიმართულებებად რჩება.

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია

2026 წლის მეორე კვარტალში აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ $45,5 მლრდ შეადგინა, რაც გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 38%-ით მეტია. იანვარ-ივნისში მაჩვენებელმა $92,5 მლრდ-ს მიაღწია (+35%) და წლის პირველი ნახევრისთვის ახალი მაქსიმუმი დაამყარა, რასაც მოწმობს JLL-ის მონაცემები.

აქ მნიშვნელოვანია ბაზრების გამიჯვნა. $92,5 მლრდ წარმოადგენს კომერციულ უძრავ ქონებასთან საინვესტიციო გარიგებების მოცულობას საკონსულტაციო კომპანიის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში შეძენილი ყველა ბინის, სახლისა და მიწის ნაკვეთის ღირებულებას ან უშუალოდ ტაილანდში შემოსული უცხოური კაპიტალის მოცულობას. ამიტომ რეგიონული მაჩვენებლის გამოყენება ტაილანდის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ანალოგიური ბუმის მტკიცებულებად არაკორექტულია.

იაპონიამ შეინარჩუნა უმსხვილესი ბაზრის პოზიცია: პირველ ნახევარში გარიგებების მოცულობამ $23,8 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 12%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ავსტრალიამ მიიღო $14,7 მლრდ ინვესტიცია (ზრდა 68%). სინგაპურში მოცულობა ერთბაშად 238%-ით გაიზარდა $18,2 მლრდ-მდე, ხოლო ჰონგ-კონგში — 90%-ით, $4,7 მლრდ-მდე.

სინგაპურის სტატისტიკა განსაკუთრებით კარგად აჩვენებს მსხვილი გარიგებების გავლენას საბოლოო მაჩვენებლებზე. მეორე კვარტალში CICT-მა შეიძინა სავაჭრო კომპლექსი Paragon დაახლოებით $3 მლრდ-ად, ხოლო IOI Properties-მა — Asia Square Tower 2 დაახლოებით $1,9 მლრდ-ად. ამიტომ რეგიონული ბაზრის მკვეთრი ზრდა არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც საინვესტიციო მოთხოვნის თანაბარი მატება აზია-წყნარი ოკეანის ყველა ქვეყანაში.

იაპონიამ და ავსტრალიამ კაპიტალი სხვადასხვა სეგმენტში მიიზიდეს

გარიგებების სტრუქტურა ქვეყნების მიხედვით განსხვავდებოდა. იაპონიაში აქტივობა უძრავი ქონების რამდენიმე კლასში გაიზარდა, სადაც ოფისები წამყვან მიმართულებად იქცა. სამრეწველო ობიექტებისადმი ინტერესს მხარს უჭერდა აქტივების ღირებულების გაზრდის სტრატეგიები, მათ შორის უძრავი ქონების შეძენა საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პერსპექტივით. მონაცემთა დამუშავების ცენტრებმა ასევე მიიზიდა კაპიტალი ხელოვნური ინტელექტის ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და მონაცემთა ლოკალური განთავსების მოთხოვნების გამო.

ავსტრალიაში მეორე კვარტლის შედეგმა $8,9 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 82%-იანი ზრდაა. მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა ოთხმა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, ხოლო სამრეწველო სეგმენტის ყველაზე აქტიური მონაწილეები იყვნენ უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, დეველოპერები და კერძო კაპიტალი.

რეგიონის საერთო მახასიათებლად რჩება შერჩევითობა. ინვესტორები უბრუნდებიან მსხვილ გარიგებებს, თუმცა უპირატესობას ანიჭებენ ობიექტებს მკაფიო ფულადი ნაკადით, საიჯარო გადასახადის გაზრდის შესაძლებლობით ან სტრუქტურული გრძელვადიანი მოთხოვნით.

ოფისები კვლავ გახდა ინვესტორების მთავარი არჩევანი რეგიონში

განწყობების ცვლილება თვალსაჩინოა ბაზრის მონაწილეთა გეგმებშიც. CBRE-ის გამოკითხვაში, რომელშიც 420-ზე მეტმა ინვესტორმა მიიღო მონაწილეობა, რესპონდენტთა 57%-მა განაცხადა 2026 წელს უძრავი ქონების შესყიდვების გაზრდის განზრახვის შესახებ. ოფისებმა ბოლო ექვსი წლის განმავლობაში პირველად დაიკავა პირველი ადგილი სასურველ აქტივთა კლასებს შორის და გადაუსწრო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას. პროფესიონალი ინვესტორებისთვის განკუთვნილმა საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ მესამე პოზიცია დაიკავა, ხოლო მონაცემთა ცენტრებმა — მეოთხე.

ოფისებისადმი ინტერესის დაბრუნება არ ნიშნავს ყველა შენობის ერთდროულ აღდგენას. მოთხოვნა კონცენტრირებულია თანამედროვე ობიექტებზე მაღალი დატვირთულობითა და ახალი მშენებლობების მხრიდან შეზღუდული კონკურენციით. ავსტრალიაში, იაპონიასა და სინგაპურში ინვესტორები ასევე საიჯარო განაკვეთების ზრდას ელიან, ამიტომ კონკრეტული შენობის ხარისხი უფრო მნიშვნელოვანი ხდება, ვიდრე სეგმენტის ზოგადი დინამიკა.

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი შერჩევითად იზრდება

ტაილანდში ვითარება საგრძნობლად განსხვავდება საერთო რეგიონული რეკორდისგან. ტაილანდის ბაზრის 2026 წლის თებერვლის პროგნოზში ყველაზე სტაბილური მოთხოვნა უკავშირდება სასტუმროებს, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას, მონაცემთა დამუშავების ცენტრებსა და ხარისხიან საოფისე ფართებს. ამასთან, ბაზარი ხასიათდება როგორც უფრო შერჩევითი: ინვესტორები უფრო გულდასმით აფასებენ მიწის ღირებულებას, საიჯარო შემოსავლის მდგრადობასა და კონკრეტული ლოკაციების შესაძლებლობებს.

სასტუმროების სეგმენტმა ძლიერი 2025 წელი 26,4 მლრდ ბატის ოდენობის საინვესტიციო გარიგებებით დაასრულა — რაც თითქმის ორჯერ აღემატება წინა ათი წლის საშუალო მაჩვენებელს. მოცულობის 75%-ზე მეტი ბანგკოკის სასტუმროებზე მოდიოდა. 2026 წლის პროგნოზი დაახლოებით 13 მლრდ ბატს შეადგენს, ამიტომ საუბარია უფრო ნორმალიზებაზე განსაკუთრებით აქტიური გასული წლის შემდეგ, ვიდრე ახალ ორმაგ ზრდაზე.

მონაცემთა დამუშავების ცენტრები უფრო გრძელვადიან პერსპექტივად გამოიყურება. ტაილანდის საინვესტიციო საბჭოს მიერ დამტკიცებულმა ციფრული დარგის პროექტებმა 2025 წელს 746 მლრდ ბატს გადააჭარბა. ეს არ ნიშნავს, რომ მთელი თანხა უშუალოდ უძრავ ქონებაში ჩაიდო: მაჩვენებელი მოიცავს ციფრული დარგის ინვესტიციებს. 2026 და 2027 წლებში დაგეგმილია მონაცემთა ცენტრების დაახლოებით 360 მეგავატიანი ახალი სიმძლავრეები. დეველოპერებისთვის მთავარ შეზღუდვად თანდათან იქცევა ნაკვეთები ელექტროქსელის საკმარისი სიმძლავრით, ოპტიკურ-ბოჭკოვანი ხაზებითა და აღჭურვილობის გაგრილების შესაძლებლობებით.

ტაილანდში კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა

საცხოვრებელი უძრავი ქონება განსხვავებულ დინამიკას ავლენს. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებს საკუთრებაში გადაეცათ კონდომინიუმების 3 241 ბინა, რაც წინა წლის შედეგზე 17,3%-ით ნაკლებია. გარიგებების საერთო ღირებულება 17,9%-ით შემცირდა 13,464 მლრდ ბატამდე. გადაცემული ბინების ფართობი 13,8%-ით შემცირდა 141 644 კვ. მ-მდე.

უცხოელმა მყიდველებმა უზრუნველყვეს ყველა გადაცემული ბინის 13,6% და მათი საერთო ღირებულების 23,9%. ჩინეთის მოქალაქეებმა შეინარჩუნეს პირველი ადგილი 906 ბინით, თუმცა მათი რაოდენობა 38,8%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგებების ღირებულება — 42,9%-ით, 3,493 მლრდ ბატამდე. რუსეთის მოქალაქეები მეორე ადგილზე გავიდნენ: მათთვის გადაცემული ბინების რაოდენობა 33%-ით გაიზარდა 383-მდე, ხოლო ღირებულება — 68,7%-ით, 1,665 მლრდ ბატამდე. აღნიშნული მონაცემები გამოაქვეყნა ტაილანდის სახელმწიფო საბინაო ბანკის უძრავი ქონების საინფორმაციო ცენტრმა REIC.

ამრიგად, საინვესტიციო გარიგებების რეგიონული რეკორდი და ტაილანდურ ბინებზე უცხოური მოთხოვნა 2026 წლის დასაწყისში სხვადასხვა მიმართულებით მოძრაობს. ეს არ წარმოადგენს წინააღმდეგობას: სტატისტიკა ზომავს ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტსა და კაპიტალის განსხვავებულ სახეობებს.

ჩინური მოთხოვნა შემცირდა, რუსული კი გაიზარდა

უცხოური ბაზრის კლება დიდწილად უკავშირდება ჩინელ მყიდველებს, რომლებიც რჩებიან უმსხვილეს ჯგუფად, მაგრამ უფრო ფრთხილები გახდნენ ეკონომიკური ვითარებისა და ლიკვიდურობის შეზღუდვების გამო. ამავდროულად, მოთხოვნა უფრო მრავალფეროვანი ხდება.

რუსული გარიგებების ზრდა პირველ კვარტალში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი აღმოჩნდა. ინდოელი მყიდველები ასევე აძლიერებდნენ ყოფნას ბაზარზე და გამოირჩეოდნენ შესაძენი ობიექტის ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულებით ძირითად უცხოურ ჯგუფებს შორის.

საკურორტო ბაზრებისთვის, როგორიცაა პუკეტი, მყიდველთა სტრუქტურის ცვლილებას შეიძლება უფრო დიდი მნიშვნელობა ჰქონდეს, ვიდრე საერთო ეროვნულ მაჩვენებელს. ასეთი ტერიტორიები უფრო მეტად არიან დამოკიდებული საერთაშორისო მოთხოვნაზე, ტურიზმსა და ვალუტის რყევებზე, ხოლო მყიდველთა სხვადასხვა ჯგუფის პრეფერენციები გავლენას ახდენს ბინების ზომებზე, პროექტების ფორმატსა და ახალი მიწოდების საფასო სეგმენტზე.

ამასთან, საკუთრების უფლების გადაცემის სტატისტიკა ასახავს უკვე დასრულებულ გარიგებებს. იგი არ უდრის ახალი ჯავშნების რაოდენობას და არ აჩვენებს მოთხოვნას მშენებარე პროექტებზე.

უცხოელებს შეუძლიათ კონდომინიუმების შეძენა შეზღუდვებით

სამართლებრივი რეჟიმი ასევე ზღუდავს ტაილანდის პირდაპირ შედარებას აზიის ზოგიერთ სხვა ბაზართან. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინებს რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუმცა მათი საერთო წილი არ უნდა აღემატებოდეს შენობაში არსებული ყველა ბინის საერთო ფართობის 49%-ს. გარიგების რეგისტრაციისთვის საჭიროა კონდომინიუმის იურიდიული პირის დადასტურება იმის შესახებ, რომ დადგენილი უცხოური კვოტა არ არის გადაჭარბებული, აღნიშნავს ტაილანდის ოფიციალური სახელმწიფო პორტალი.

მიწასთან დაკავშირებით გაცილებით მკაცრი რეჟიმი მოქმედებს. უცხოელებს არ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ნაკვეთები იმავე პირობებით, როგორც ტაილანდის მოქალაქეებს. კანონი ითვალისწინებს ვიწრო გამონაკლისს საცხოვრებლად ერთ რაიმდე (1600 კვ. მ) ფართობის შესაძენად მინიმუმ 40 მლნ ბატის ინვესტირებისა და დამატებითი მოთხოვნების შესრულების შემთხვევაში, მათ შორის ნებართვის მიღებისას.

ამიტომ ვილებისა და მიწის ნაკვეთების ღირებულების სტატისტიკა ავტომატურად არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც იმ ობიექტების ბაზრის მაჩვენებელი, რომლებიც უცხოელებისთვის პირდაპირ საკუთრებაშია ხელმისაწვდომი იმავე პირობებით, როგორც კონდომინიუმები.

რეგიონული რეკორდი არ იძლევა ტაილანდში ფასების ზრდის გარანტიას

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონში საინვესტიციო აქტივობის ზრდას შეუძლია გააუმჯობესოს კაპიტალის ხელმისაწვდომობა და ხელი შეუწყოს საერთაშორისო ინვესტორების ინტერესს აზიური უძრავი ქონებისადმი, თუმცა პირდაპირი კავშირი $92,5 მლრდ-ის რეგიონულ გარიგებებსა და ბანგკოკში, პუკეტსა თუ პატაიაში კონკრეტული ბინის ფასს შორის არ არსებობს.

ტაილანდში საცხოვრებლის ღირებულება განისაზღვრება ადგილობრივი მიწოდებით, გადახდისუნარიანი მოთხოვნით, ტურისტული ნაკადით, მიწისა და მშენებლობის ღირებულებით, ბატის კურსით, ახალი პროექტების მოცულობითა და საკანონმდებლო შეზღუდვებით. საინვესტიციო უძრავი ქონებისთვის დამატებითი მნიშვნელობა აქვს საიჯარო შემოსავალს, დაფინანსების ღირებულებას, ობიექტის დატვირთულობასა და შემდგომი გადაყიდვის შესაძლებლობას.

ამიტომ მტკიცებები იმის შესახებ, რომ ტაილანდური უძრავი ქონების ღირებულება გარდაუვლად გაიზრდება გარკვეული პროცენტით მხოლოდ რეგიონული რეკორდის გამო, საჭიროებს ცალკე დადასტურებას ლოკალური სტატისტიკით. რეგიონული მაჩვენებელი თავისთავად ასეთ პროგნოზს არ ასაბუთებს.

გარიგებების რეკორდული მოცულობა რისკებს არ აუქმებს

საინვესტიციო აქტივობაზე კვლავ ახდენს გავლენას საპროცენტო განაკვეთები, ინფლაცია, ენერგიის ღირებულება, სავალუტო რყევები და გეოპოლიტიკური რისკები. კაპიტალის მზარდი მოცულობის პირობებშიც კი, ბაზრის მონაწილეებმა დაიწყეს აქტივების უფრო საფუძვლიანი შემოწმება და უფრო ხშირად ორიენტირდებიან შემოსავლის გრძელვადიან ზრდაზე, ნაცვლად უძრავი ქონების უბრალო გაძვირებაზე ფსონის დადებისა.

ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ციფრულ ინფრასტრუქტურასთან და სასტუმროებთან დაკავშირებულ სეგმენტებში. მონაცემთა დამუშავების ცენტრი შეიძლება წააწყდეს ენერგომომარაგების შეზღუდვებს, სასტუმრო — დამოკიდებული იყოს საერთაშორისო ტურისტულ ნაკადზე, ხოლო კონდომინიუმი — უცხოურ კვოტასა და ობიექტის უნარზე, გამოიმუშავოს გაცხადებული საიჯარო შემოსავლიანობა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეკორდული $92,5 მლრდ ადასტურებს საინვესტიციო აქტივობის ძლიერ აღდგენას რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარზე, თუმცა ამ შედეგის პირდაპირ ტაილანდზე გადატანა არ შეიძლება. ზრდის ძირითადი ნაწილი კონცენტრირებულია რეგიონის უმსხვილეს ბაზრებზე, ხოლო ტაილანდის სტატისტიკა სხვადასხვა მიმართულების დინამიკას აჩვენებს: კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა, სასტუმროების ინვესტიციები ძლიერი 2025 წლის შემდეგ უნდა დასტაბილურდეს, ხოლო ყველაზე გამოკვეთილი სტრუქტურული ზრდა შეინიშნება ციფრულ, სამრეწველო და ლოგისტიკურ ინფრასტრუქტურაში. კერძო ინვესტორისთვის რეგიონული რეკორდი განწყობების ინდიკატორად რჩება, მაგრამ ვერ ანაცვლებს კონკრეტული ობიექტის, საკუთრების უფლებების, შესვლის ფასისა და რეალისტური შემოსავლიანობის ანალიზს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონისა და ტაილანდის უძრავი ქონება 2026 წელს

რამდენი ინვესტიცია განხორციელდა რეგიონის უძრავ ქონებაში 2026 წლის პირველ ნახევარში?

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ $92,5 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 35%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე და რეკორდია წლის პირველი ნახევრისთვის.

შედის თუ არა ბინების ყველა შესყიდვა $92,5 მლრდ-ის მაჩვენებელში?

არა. ეს არის კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზრის მაჩვენებელი JLL-ის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დადებული ყველა გარიგების საერთო ღირებულება.

რომელმა ქვეყნებმა უზრუნველყვეს ძირითადი ზრდა?

უმსხვილეს ბაზრებს შორის იაპონიამ მიიზიდა $23,8 მლრდ, სინგაპურმა — $18,2 მლრდ, ავსტრალიამ — $14,7 მლრდ, ჰონგ-კონგმა — $4,7 მლრდ.

ნიშნავს თუ არა რეგიონული რეკორდი უძრავი ქონების ბუმს ტაილანდში?

არა. ტაილანდის ბაზარი არაერთგვაროვანია. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა 17,3%-ით შემცირდა, თუმცა ცალკეული კომერციული სეგმენტები განაგრძობენ კაპიტალის მოზიდვას.

უძრავი ქონების რომელი სახეობებია ყველაზე საინტერესო ინვესტორებისთვის ტაილანდში?

ყველაზე გამორჩეულ მიმართულებებს შორისაა სასტუმროები, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონება, მონაცემთა დამუშავების ცენტრები და ცალკეული ხარისხიანი საოფისე ობიექტები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ბინის ფლობა ტაილანდში?

დიახ. უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინას რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუ უცხოური საერთო წილი არ აღემატება შენობის ბინების საერთო ფართობის 49%-ს და დაცულია კანონმდებლობის სხვა მოთხოვნები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს მიწის ყიდვა ტაილანდში?

ზოგად შემთხვევაში, უცხოელების მიერ მიწის პირდაპირი ფლობა არსებითად შეზღუდულია. კანონი ითვალისწინებს მხოლოდ ცალკეულ გამონაკლისებს მკაცრი საინვესტიციო და ადმინისტრაციული პირობებით.

იზრდება თუ არა რუსული მოთხოვნა ბინებზე ტაილანდში?

2026 წლის პირველ კვარტალში რუსი მყიდველებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა წლიურად 33%-ით გაიზარდა, ხოლო ამ გარიგებების ღირებულება — 68,7%-ით.

იძლევა თუ არა რეგიონული რეკორდი პუკეტსა და ბანგკოკში ფასების ზრდის გარანტიას?

არა. კაპიტალის რეგიონული შემოდინება მხარს უჭერს საერთო საინვესტიციო ფონს, თუმცა ადგილობრივი ფასები დამოკიდებულია მიწოდებაზე, მოთხოვნაზე, ტურიზმზე, მშენებლობაზე, სავალუტო კურსებზე, დაფინანსებასა და კონკრეტული პროექტის მახასიათებლებზე.